فسخ قرار داد مشارکت و آثار حقوقی مرتبط با آن
صورتجلسه نشست قضایی
کد نشست: ۱۳۹۹-۷۵۹۹
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۷/۰۷/۲۶
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
فسخ قرار داد مشارکت و آثار حقوقی مرتبط با آن
پرسش
آقای الف به عنوان مالک مطابق قرارداد مورخ ۱۳۹۱/۲/۱۳ و متمم آن به تاریخ ۱۳۹۱/۱۰/۲۷ جهت ساخت ملک خود را به آقای ب به عنوان سازنده سپرده است. مطابق قرارداد بنا بود سه واحد به مالک و پنج واحد به سازنده تعلق گیرد. آقای ب یکی از واحدهای متعلق به خود را طی قرارداد مورخ ۱۰/۳/۱۳۹۱ به شخص ج پیش فروش نموده است. به جهت اینکه سازنده (شخص ب) در تکمیل و تحویل ساختمان تاخیر داشته پیش خریدار علیه او اقامه دعوی نموده و به شرح دادنامه مورخ ۲۶/۹/۹۳ به شماره ۹۳۰۹۳۳ آقای ب ملزم و محکوم به تکمیل و تحویل آپارتمان به انضمام وجه الضمان قراردادی و خسارات دادرسی در حق آقای ج شده است. متعاقب تجدیدنظرخواهی آقای ج دو طرف یعنی سازنده و پیش خریدار در دادگاه تجدیدنظر اینگونه توافق کرده اند که تجدیدنظرخواه مبلغی را در سه قسط در تاریخ های معینی به آقای ج پرداخت نماید و در صورت تاخیر در پرداخت حتی برای یک روز رای بدوی به مرحله اجرا درآید و بر اساس این توافق گزارش اصلاحی تنظیم گردیده چون سازنده (آقای ب) به توافق موضوع گزارش اصلاحی وفادار نبوده اجراییه بر اساس رای بدوی صادر گردید. شماره دادنامه موضوع گزارش اصلاحی ۹۵۰۰۸۴۴ مورخ ۱۴/۷/۱۳۹۵ می باشد. از سویی دیگر مالک زمین به اعتبار اینکه مدت اجرای تعهد سازنده لغایت تاریخ ۳۱/۱/۱۳۹۳ بوده و ایشان به تعهد خود جامه عمل نپوشانیده اظهار نامه ای در تاریخ ۱/۷/۱۳۹۳ برای سازنده ارسال و اعلام فسخ نموده؛ سپس اقامه دعوی نموده و دادگاه بدوی به شرح دادنامه ۹۳۰۱۱۴۶-۱۴/۱۲/۱۳۹۳ حکم فسخ قرارداد مشارکت اولیه را صادر نمود. آقای ب (سازنده) نسبت به رای مزبور تقاضای تجدیدنظر نمود و دادگاه محترم تجدیدنظر به شرح دادنامه شماره ۹۵۰۰۸۹۰ مورخ ۹۵/۸/۱۰ رای بدوی را عینا تایید نموده است.
نظر هیئت عالی
اثر فسخ به زمان بعد از اعلام فسخ می باشد و اثر قهقهرایی ندارد؛ از این رو با احراز و استقرار حق (ج) به یکی از واحدهای آپارتمانی در دست ساخت همان طوری که شخص (ج) می تواند راسا نسبت به تکمیل و ساخت واحد خویش اقدام کند می تواند اجرای حکم علیه شخص (ب) مبنی بر تکمیل واحد خود را مورد تقاضا و پیگیری قرار دهد.
نظر اکثریت
الف - به شرحی که در سوال آمده سازنده طبق حکم صادره دادگاه که قطعیت یافته به اجرای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل آپارتمان مکلف شده و از طرفی نیز زمینه اجرای تعهد از بین رفته است ؛ چرا که قرارداد پایه ( مشارکت در ساخت ) فیمابین مالک و سازنده ( شخص ب ) طبق حکم قطعی فسخ گردیده است. بنابراین با وصف مراتب فوق الذکر سازنده ( شخص ب ) عملا قادر به دخل و تصرف در ملک موضوع قرارداد نبوده و سازنده در حکم ممتنع بوده و مقررات و احکام ممتنع در مورد او جاری می شود.
نظر اقلیت
در فرض سوال در خصوص انجام تعهدات شخص سازنده (شخص ب ) مصداق تلف یا در حکم تلف نیست. سازنده یک واحد آپارتمان را در تاریخ ۱۰ /۳ /۹۱ به شخص ج ( پیش خریدار ) واگذار نموده ؛ سازنده در تاریخ معامله مالک آپارتمان بوده و انجام تعهدات تابع قرارداد است. قرارداد واگذاری صحیح بوده و رای قطعی صادره در خصوص الزام سازنده به انجام تعهد در قبال خریدار با رای صادره قطعی دیگر در خصوص فسخ قرارداد مشارکت ساخت ( فیمابین مالک و سازنده ) تعارضی با یکدیگر ندارند؛ زیرا که اثر فسخ ناظر به آینده است. هر یک از آرای صادره مسیر خود را طی می کند. قرارداد واگذاری صحیح بوده و سازنده می تواند اقدام به تکمیل ساختمان نماید. احکام صادره دادگاه ها دارای اثر نسبی بوده و صرفا نسبت به طرفین دعوی اثر دارد.