مرجع حل اختلاف در صلاحیت میان شورای حل اختلاف و مراجع غیر دادگستری

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی آقای (س. ف. ب.) به وکالت از آقایان (س. الف) و (ج. الف. م.) به طرفیت آقایان۱- ( م.) ۲- (الف.) ۳- (ح.) شهرت همگی (ب.) ۴- (ع. خ) ۵- (م. خ.) دایر بر تخلیه دو باب واحد تجاری جزء پلاک ثبتی ۳۷۰/۶۹۷۴ بخش دو تهران با احتساب خسارات دادرسی به لحاظ انتقال به غیر و همچنین در خصوص دعوی تقابل آقای ( ع. ب.) به وکالت از آقای (م. خ.) به طرفیت آقایان ۱- (س. الف.) ۲- (ج. الف. م.) هر دو با وکالت آقای (س. ف. ب.) ۳- (م.) ۴- (الف.) ۵- ( ح.) شهرت همگی (ب.) دایر بر الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره واحدهای متنازعٌ‌فیه با احتساب خسارات دادرسی دادگاه جهت اتخاذ تصمیم مراتب ذیل را مدنظر قرار می‌دهد. ۱- وکیل خواهان دعوی اصلی نسبت به خوانده ردیف چهارم دعوی خود را مسترد نموده است. ۲- به موجب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک منطقه شمال‌شرق تهران به شماره ۲۹۷۰۳/ش- ۳۱/۵/۸۹ مالکیت ملک استیجاری تا تاریخ ۱۶/۷/۸۷ متعلق به وراث مرحوم (ب.الف.) بوده و از آن تاریخ به بعد به صورت بالمناصفه متعلق به آقایان (ج. الف.) و (س.الف.) شده است. ۳- به موجب سند رسمی اجاره به شماره ۶۰۴۴۰-۳/۸/۶۱ اصداری از دفترخانه ۳۲۱ اسناد رسمی تهران آقایان (م.) و (الف.) و (ح.) شهرت همگی (ب.) مستاجرین این ملک بوده‌اند که آن را از مالکین وقت اجاره کرده بودند. ۴- در جلسه مورخ ۳۰/۸/۸۹ آقایان (ب.) اقرار نمودند که ملک مورد اجاره را به صورت کلیدی (بدون اخذ رضایت موجرین) به (م. خ) واگذار نموده‌اند که توافق نامه‌های عادی مورخ ۱۲/۶/۷۴ و۲۲/۲/۷۴ نیز مؤید این مطلب است. ۵- به موجب گواهی انحصار وراثت به شماره ۱۰۵۹- ۱۴/۴/۱۳۵۷ اصداری از شعبه ۷۴ دادگاه عمومی وقت تهران مرحوم (ب. الف.) در تاریخ ۲۹/۹/۱۳۵۶ فوت نموده و دارای هشت ورثه شامل چهار پسر و سه دختر و یک همسر بوده است. ۶- به موجب رسیدهای عادی تقدیمی دو نفر از دختران خانم‌ها (الف.‌) و(‌الف.) همگی فرزندان (ب. الف.) انتقال سر قفلی به آقای (م. خ.) را تنفیذ نموده‌اند. ۷- عقد اجاره یک عقد غیر قابل تجزیه می‌باشد که آقای (م. خ.) به علت عدم اخذ رضایت تمامی مالکین در زمان خرید سر قفلی از مستأجران قبلی مرتکب تخلف مشمول ماده ۱۹ و تبصره ذیل آن از قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال ۱۳۵۶ گردیده است؛ لیکن به نسبت سهم مالکین که ایشان در آن زمان رضایت آنها را جلب نموده مستحق تمامی سر قفلی و به نسبت دیگر مالکین مستحق نیمی از سر قفلی می‌باشد. ۸- به موجب نظریه هیئت سه نفره کارشناسی که با اوضاع و احوال قضیه مطابقت داشته و از تعرض طرفین مصون باقی‌مانده است میزان سر قفلی ملک (۰۰۰/۰۰۰/۶۷۰) ریال تعیین گردیده است. ۹- احد از ورثه مرحوم (ب.الف.)، (م.الف.) بوده که در سال ۱۳۷۳ و قبل از انتقال سر قفلی فوت کرده و به موجب گواهی انحصار وراثت به شماره ۲۸۹۹-۹/۸/۷۳ اصداری از شعبه ۴۱ دادگاه حقوقی تهران دارای سه ورثه بوده که از لحاظ سهام، جانشینان مورث خود بوده‌اند با توجه به کلیّۀ مراتب معنونه فوق دعوی مطروحه موجّه تشخیص و مستنداً به ماده ۱۹ و تبصره ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌‌ ۱۳۵۶‌ حکم ‌بر تخلیه ملک در ازای ‌پرداخت ‌مبلغ (۷۳۰/۸۸۲/۴۹۴) ریال به عنوان سر‌قفلی سهم کسانی که در زمان انتقال سر‌قفلی آن را تنفیذ نموده‌اند به انضمام نصف سر قفلی سهم کسانی‌که در زمان انتقال آن را تنفیذ ننموده‌اند در حق آقای (م. الف.) صادر و اعلام می‌گردد. همچنین در خصوص دعوی تقابل مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی دادگاه نظر به اینکه اجابت دعوی فوق فرع بر احراز یک رابطه استیجاری صحیح و قانونی می‌باشد که در ما‌نحن‌فیه به لحاظ عدم اخذ اذن از کلیّۀ مالکین ملک رابطه استیجاری خدشه‌دار شده و تخلف صورت پذیرفته و به لحاظ عدم امکان تجزیه نمودن عقد اجاره لذا دعوی مطروحه در این خصوص غیر ثابت تشخیص و حکم بر بطلان دعوی صادر و اعلام
می‌گردد. رأی صادره حضوری بوده وظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدید نظرخواهی در محاکم تجدید نظراستان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه۱۲۹دادگاه عمومی حقوقی تهران - پور زرّین

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای (م. خ.) به طرفیت آقایان (س. الف) و (ج. م.) با وکالت آقای (س. ف. ب.) نسبت به دادنامه شماره ۲۲۷ مورخ ۲۸/۳/۹۰ از شعبه ۱۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشد به موجب دادنامه موصوف، خواسته تجدیدنظرخواندگان دایر بر تخلیه دو باب واحد تجاری جزء پلاک ثبتی ۳۷۰/۶۹۷۴ بخش دو به لحاظ انتقال به غیر ‌موجّه تشخیص و حکم به تخلیه آنها با پرداخت (۷۳۰/۸۸۲/۴۹۴) ریال به عنوان سرقفلی صادر شده است به این توضیح که، نسبت به کسانی‌که در زمان انتقال، سرقفلی را تنفیذ نموده‌اند همه سرقفلی و نسبت به کسانی که در زمان انتقال آن را تنفیذ ننموده‌اند نصف سرقفلی پرداخت شود و نسبت به دعوای تقابل از سوی تجدیدنظرخواه مبنی بر تنظیم سند رسمی اجاره به دلیل عدم احراز رابطه استیجاری، حکم بر بطلان دعوی صادر شده است. این دادگاه در این مرحله از رسیدگی پس از مطالعه پرونده و دقت نظر در لوایح تقدیمی، دادنامه معترضٌ‌عنه را مغایر با موازین حقوقی تشخیص و شایسته تأیید نمی‌داند، زیرا برابر تبصره ۱ از ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت که در ما نحن‌فیه، مستأجر آقای (م. خ.) اساساً مورد اجاره را به دیگری واگذار ننموده است که موجرین (خواهان‌های دعوای اصلی) حق درخواست تخلیه را داشته باشند؛ زیرا عین مستاجره به موجب سند قطعی شماره ۱۶۴۰۷۹ در تاریخ ۱۶/۷/۸۷ به موجرین منتقل شده است در حالی که انتقال به غیر حدود ۱۳ سال قبل توسط موجرین قانونی وقت آقایان (ب.)‌ها به موجب وکالت‌نامه و قول‌نامه مضبوط در پرونده در سال ۱۳۷۴ به تجدیدنظرخواه و (ع. خ.) انتقال یافته است و برابر سند یاد شده در دفتر خانه اسناد رسمی ۶۲ تهران برابر سطر هفدهم آن تصریح شده «به رویت کامل خریداران رسیده و از کمیت و کیفیت و سایر خصوصیات آن با اطلاع می‌باشد»; و همچنین سطر بیست و یکم آن نیز صراحت دارد «بر حسب اجاره نامه شماره ۲۰۹۹۹ و ۶۰۴۴۰ و ۱۲۵۲۱۷ و ۱۳۸/۳۱۳ و ۱۳۵ ملک موصوف در اجاره و تصرف غیر می‌باشد و خریداران قائم‌مقام قانونی فروشندگان می‌باشند که از این تاریخ به بعد، نسبت به وصول اجاره‌بها طبق مقررات اقدام نمایند.»; که برابر مندرجات سند رسمی که نسبت به آن ایرادی نیز صورت نگرفته برای این محکمه محرز است که خواهان‌های دعوای اصلی با علم به تصرف خواندگان دعوای اصلی به عنوان مستأجر و اینکه ملک مورد نزاع در اجاره آنها می‌باشد، آگاهانه مبیع را مورد معامله قرار داده‌اند و بعد از انتقال مبیع به خواهان‌ها از سوی مستأجر (تجدیدنظرخواه) انتقالی صورت نگرفته است، انتقال سرقفلی ملک یاد شده از سوی آقایان (ب.)ها به آقایان (خ.) در سال ۱۳۷۴ با توجه به تاریخ مالکیت ‌خواهان‌های دعوای ‌اصلی ‌مثبت ‌حق ‌تخلیه ‌علیه‌ تجدید نظر خواهان نمی‌باشد، به عبارت دیگر برابر مندرجات سند رسمی شماره ۱۶۷۰۴۷۹ مورخ ۱۶/۷/۸۷ مربوط انتقال ملک به مالکین جدید، مفاد سند حکایت از آن دارد که حق تخلیه به علت انتقال به غیر که از حقوق مالکین قبلی بوده به مالکین جدید منتقل نشده است و با لحاظ انتقال به غیر در زمان مالکیت مالکین قبلی و دریافت اجاره توسط بعضی از وراث و تنفیذ مراتب انتقال توسط بعض دیگر از ورّاث، استنباط این محکمه این است که این حق تخلیه به مالکین جدید منتقل نشده است و نسبت به این حق قائم‌مقام قانونی شناخته نمی-شوند، لذا به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی، دادنامه معترضٌ‌عنه در این قسمت نقض و با توجه به مراتب یاد شده حکم بر بی‌حقی و بطلان دعوای خواهان‌های اصلی مبنی بر درخواست تخلیه صادر و اعلام می‌گردد و در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای (س. ف. ب.) به وکالت از سوی (س. الف.) و (ج. م.) نسبت به دادنامه فوق‌الذکر مبنی بر اینکه حق کسب و پیشه از مبلغ (۷۳۰/۸۸۲/۴۹۴) ریال بایستی به مبلغ (۰۰۰/۰۰۰/۳۳۵) ریال کاهش پیدا نماید با توجه به مراتب و صدور حکم بر بی-حقی خواهان‌های دعوای اصلی به شرح صدر این دادنامه، اعتراض وی سالبه به انتفای موضوع می‌باشد و دادگاه مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی تجدیدنظرخواهی مشارٌالیه را صادر می‌نماید. و در خصوص دعوای تقابل تقدیمی از سوی آقای (م. خ.) به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، نظر به اینکه برابر مدارک مضبوط در پرونده و صورت‌جلسه ۳۰/۸/۸۹ و اسناد رسمی وکالت شماره ۶۲۹۵۴۹ مورخ ۱۸/۶/۷۵ دفترخانه ۱۳۵ تهران و شماره ۱۵۲۰ مورخ ۷/۷/۷۸ دفترخانه شماره ۵۰۹ تهران سه‌دانگ از واحدهای یاد شده مربوط به سرقفلی، به (ع. خ.) منتقل شده و وی آن را به (ح. د.) واگذار نموده و از (ح. د.) به (م. خ.) منتقل گردیده و چون دعوی به طرفیت آقایان (ع. خ.) و (ح. د.) که جهت احراز صحّت انتقال می‌بایستی افراد یاد شده طرف دعوا قرار می‌گرفتند لذا دعوای تقابل با این وصف قابلیت استماع ندارد از این‌رو به استناد ماده ۳۵۸ و ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض آن بخش از دادنامه که به بطلان دعوای تقابل اشعار دارد، قرار رد دعوای مذکور صادر و اعلام می‌دارد. این رأی قطعی است.
رئیس شعبه ۱۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
امی- حسین خانی