مصادیق تجاوز متولی از حدود اختیارات تعیین شده توسط واقف

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۲۲/۹/۹۰ آقای ع.ش. به وکالت از موقوفه مرحوم ی. اقامه دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم بر ابطال شرط مندرج در سند اجاره مورخه ۶/۶/۷۵ به نفع مستأجر راجع به حق تمدید اجاره مقوم به پنجاه و یک هزار ریال و تخلیه مورد اجاره به علت انقضاء مدت و تأدیه خسارت دادرسی را کرده است و شرط مزبور را خلاف قانون مدنی و مقررات وقف تلقی و آن را باطل دانسته است و اجمالاً توضیح داده که متولی سابق موقوفه، بدون رعایت غبطه و مصلحت موقوفه، این اقدام را کرده است و آن خلاف ماده ۴۶۸ قانون مدنی است. مدت اجاره هم ذکر نشده است. مبلغ پرداختی هم با توجه به مسکونی بودن مورد اجاره ودیعه است که سرقفلی نوشته اند. متولی طبق وقف نامه حق اجاره بیش از پنج سال را ندارد و شرط تمدید، مخالف نیت واقف و وقف است و بیش از ۱۶ سال است که در تصرف مستأجر است درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته نموده است. شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی اراک وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت کرده است در جلسه مورخ ۹/۱۱/۹۰ وکیل خواهان حضور یافته و مطالب سابق مندرج در دادخواست را تکرار و درخواست رسیدگی و صدور حکم کرده است. آقای ع.ت. به وکالت از خوانده در دادگاه حضور یافته و خلاصه دفاع نموده است که حق واگذاری به تمدید مورد اجاره به موکله غیرقابل اسقاط است و اجاره مدت دارد و موکله با استفاده از حق یاد شده به استفاده از مورد اجاره ادامه داده است چون در قبال حق مذکور وجهی به موقوفه پرداخت کرده است و حق واگذار شده مغایر با اساس قرارداد و وقف نیست و قبلاً نیز در این باره دادنامه هایی از محاکم صادر شده است و قضیه امر مختومه می باشد درخواست خواهان غیرموجه است و درخواست رد دعوی مطروحه می شود. وکیل خواهان پاسخ داده است که دعوی قبلی در مورد بطلان اجاره نامه بوده که پس از صدور رأی در دادگاه تجدیدنظر رأی ماهوی قرار تلقی و تبدیل شده است به علاوه در دعوی حاضر خواسته ابطال شرط است نه عقد اجاره لذا قضیه از باب امر مختومه نیست. تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را کرده است. در قرارداد عادی اجاره مورخ ۶/۶/۷۵ آمده است: «... مبلغ ده میلیون ریال بابت پذیره (تحت عنوان سرقفلی) طبق نظر کارشناس مورخ ۶/۵/۷۵ آقای م.خ. پرداخت گردید و ماهیانه مبلغ ده هزار ریال ۱۰۰۰۰ ریال نیز بابت اجاره تعیین شد با توجه به پرداخت پذیره حق تمدید قرارداد برای مستأجر محفوظ می باشد و پنج سال یک بار نیز ده درصد بر مبلغ اجاره اضافه می گردد.»; دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره ۹۰۰۹۹۷۸۶۱۰۲۰۰۹۶۰ ـ۱۵/۱/۹۰ پس از نقل خلاصه جریان دعوی و رسیدگی با رد ایراد امر مختوم چنین استدلال کرده که «در قرارداد اجاره مدت آن بیش از پنج سال نیست هر چند ذکر صریح مدت نشده است ... ماده ۵۰۱ قانون مدنی حاکم است هیچ مستندی ارائه نشده که به موجب عقود دیگری ترتیبی داده شده باشد که عین مستأجره در زمان واحد برای بیش از ۵ سال به اجاره واگذار شده باشد اگر چه عملاً مستأجر عین مستأجر را برای قریب ۱۵ سال است در تصرف و اختیار دارد، ولی این امر دلالت بر عدم رعایت نیات واقف و ترتیب خاص مقرره از طرف وی که ماده ۸۲ قانون مدنی به لزوم رعایت آن از سوی متولی اشاره نموده ندارد چرا که علی الاصول با اتمام مدت زمانی که برای پرداخت هر دوره مال الاجاره معین شده است با نظر مستأجر عقد برای یک دوره دیگر تمدید می گردد و تمدید قرارداد اجاره مبتنی بر انعقاد عقد برای بیش از ۵ سال نیست و امکان دارد مستأجر در عین مستأجره برای چندین سال متصرف ولی هیچ یک از قرادادهای اجاره و دوره های آن که با اتمام دوره قبلی تمدید شده است، بیش از مدت مقرره از طرف واقف نباشد و شرط موردنظر با در نظر گرفتن شروط باطل مقرر در ماده ۲۳۲ قانون مدنی هم مقدور و هم دارای منفعت عقلایی است و هم اینکه مخالفتی با موازین شرعی ندارد و در تأیید این موضوع می توان مقررات ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ را به عنوان مثال ذکر کرد که با گنجانیدن شرط مذکورله مستأجر وی می تواند برای اسقاط آن وجه اخذ کند لذا نظر به مراتب مورد نظر دعوی را وارد ندانسته و موجبی برای بطلان شرط و منتقی دانستن عقد اجاره و تخلیه وجود ندارد و [خواهان] دعوی را به بی حقی محکوم می کند ...»;. پس از صدور حکم محکوم علیه از آن فرجام خواهی نموده است و بعد از تبادل لوایح و ارسال به دیوان کشور، رسیدگی آن در دستور کار این شعبه قرار گرفته است حاصل اعتراضات آقای ع.ش. وکیل فرجام خواه این است که واقف برای اداره موقوفه ترتیب خاصی قرار داده است و طبق ماده ۸۲ قانون مدنی باید به همان ترتیب عمل شود و متولی وکیل واقف است و طبق مواد ۶۶۲ و ۶۷۴ قانون مدنی حق خروج از اختیارات پیش بینی شده را ندارد و موکل خارج از حدود وکالت انجام شده را به عمل وکیل تعهدی ندارد به علاوه شرط نامشروع و مخالف قانون و شرع است به متن وقف نامه توجه نشده است و رأی صادره و استدلال دادگاه مغایر مقررات و شروط مندرج در وقف نامه و نتایج قانون است چون اجاره به مدت بیش از پنج سال به غیر موقوف علیهم خلاف وقف نامه و نیت واقف می باشد، لذا درخواست نقض دادنامه صادره را کرده است آقای ع.ت. وکیل خوانده در مقام تبادل لوایح طی لایحه ای وارده به شماره ۹۱۱۰۰۹۸۶۱۰۲۰۰۱۴۹ ـ ۲۳/۲/۹۱ پاسخ داده است که عرصه مورد اجاره، وقف است نه اعیانی آن و در قرارداد اجاره حق تمدید به موکل تفویض گردیده است ولی قرارداد مدت دارد و در آن طبق ماده ۲۳ قانون اوقاف پذیره أخذ شده است و آن برای حق تملک اعیان به مستأجر بوده است شرط عدم تجاوز قرارداد اجاره از پنج سال ارتباطی به تصرفات مستأجر ندارد اعطاء حق تمدید دلالت بر اولویت مستأجر دارد و چون تمدید می شود نمی توان گفت مدت اجاره بیش از پنج سال شده است و قرارداد حقی از موقوفه ضایع نکرده است قبلاً هم دعاوی طرح شده و حکم به بطلان آنها صادر گردیده است لذا درخواست تأیید رأی صادره را کرده است سپس پرونده برای رسیدگی به دیوان کشور ارسال و در دستور کار این شعبه قرار گرفته است.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

فرجام خواه به استناد وقف نامه مورخ ۵۸۸۳ ـ ۲۲/۴/۱۴ و قرارداد عادی اجاره ۶/۶/۱۳۷۵ که مورد اتفاق طرفین است درخواست رسیدگی و صدور حکم به ابطال شرط حق تمدید اجاره به نفع مستأجر در قبال اخذ پذیره و تخلیه مورد اجاره را کرده است و شرط حق تمدید مرقوم در قبال أخذ پذیره را که یک حق مالی است به مبلغ پنجاه میلیون و یک هزار ریال تقویم نموده است و تبعاً تقاضای تخلیه عین مستأجره را هم کرده است با توجه به مندرجات وقف نامه یاد شده و سند اجاره مزبور بر رسیدگی دادگاه و استنباط از دادنامه صادره اشکال وارد است زیرا در وقف نامه واقف مقرر می کند: «... و چنانچه بعض یا کل موقوفه به اجاره داده شود اگر مستأجر از موقوف علیهم باشد، متولی اختیار دارد که مدت اجاره او را تا دوازده سال قرار دهد نه زیاده و چنانچه مستأجر از غیر موقوف علیهم باشد مدت اجاره اعم از دوازده سال در مورد موقوف علیهم یا پنج سال در مورد غیر آنها منقضی نشود، حق اجرای عقد اجاره یا صلح منافعه با مزارعه و غیر آن به مدت بعد از پنج سال یا دوازده سال را ندارد و اعتبار شخصی مستأجر هم باید محرز باشد که مال الاجاره از بین نرود و چنانچه متولی وقت مسامحه در احراز اعتبار مستأجر و تأمین مال الاجاره بنماید و بعض یا تمام مال الاجاره از بین برود متولی وقت مسئول و خود ملزم به جبران آن است ...»; تولیت در وقف از مصادیق نمایندگی حقوقی و طبق ماده ۷۵ به بعد از قانون مدنی متولی نماینده واقف در اداره موقوفه با اختیارات و شرایط پیش بینی شده از طرف وی در وقف نامه است و باید طبق ماده ۸۲ قانون مدنی به ترتیبات مقرره عمل و از آن تخطی نکند و اگر واقف ترتیبی مقرر نکرده باشد ملزم است مانند وکیل امین عمل کند لذا تمام مقررات قانون مدنی و نیز موازین شرعیه در مورد وقف و تولیت آن دلالت بر این دارند که متولی در انجام وظایف محوله در اداره موقوفه از حدود و ترتیبات پیش بینی شده توسط واقف در وقف نامه نباید تجاوز کند. با توجه به مراتب یاد شده و نص صریح وقف نامه مستند دعوی در قضیه مطروحه اگر مستأجر از غیر موقوف علیهم باشد متولی در هر مورد که موقوفه را اجاره می دهد نه تنها حق ندارد آن را به هر مستأجر با یک یا چند عقد اجاره به پیش از پنج سال اجاره دهد، عقد اجاره بعدی هم پس از انقضاء موعد اجاره قبلی باید باشد، به طریق اولی چه با أخذ وجه و چه بدون آن مجاز به تفویض حق تمدید اجاره به مستأجر نیست و آن از حیث لزوم انقضاء موعد اجاره در هر مورد و احراز اعتبار مستأجر توسط متولی و تأمین اجاره بها که واقف اختصاصاً آنها را به عهده متولی به عنوان امین گذاشته است با متن وقف نامه و نیت واقف مغایرت دارد. نظر به جهات یاد شده اعتراضات فرجام خواه موجه و قانونی تلقی می شود و استدلال و استنباط دادگاه و دادنامه صادره مغایر با نص وقف نامه مورخ ۲۲/۴/۱۳۱۴ و قوانین موضوعه و موازین شرعیه است مستنداً به مراتب فوق الذکر و بند دوم ماده ۳۷۱ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه صادره نقض و رسیدگی بعدی به استناد بند جیم ماده ۴۰۱ به شعبه دیگری از محاکم عمومی حقوقی اراک تفویض می گردد.
رئیس شعبه ۳ دیوان عالی کشور ـ مستشار
غفارپور ـ شاملو