مصداق "امور مربوط به قسمت مشترک آپارتمان"

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان‌های دعوی اصلی به اسامی ۱. آقای م.ش. ۲. آقای م.ر. و..... با وکالت آقای ع.الف. و آقای ج.ک. به ‌طرفیت خواندگان به اسامی الف.ف. و م.ن. با وکالت آقای الف.ک. به خواسته ابطال تصمیم هیأت مدیره و رفع مزاحمت در مشاعات مجتمع تجاری با جبران خسارات دادرسی و دادخواست تقابل خواهان‌ها، هیأت مدیره مرکز تجاری به اسامی آقای م.خ. و آقای الف.ح. و آقای خ.ک. و آقای م.ن. و آقای ع.چ. و. آقای الف.ف. و آقای الف.ک. و آقای الف.الف. با وکالت آقای الف.ک. به‌ طرفیت خواندگان به اسامی آقایان م.ش. و م.ر. و م.خ. و س.ن. به خواسته الزام خواندگان بر رعایت مصوبه مجمع عمومی اکثریت مالکین در مورد نصب و راه‌اندازی راه‌پله در محل مشاعات و مشترکات مقوم به مبلغ ۵۱۰۰۰۰۰۰ ریال و محکومیت به پرداخت هزینه لازم برای نصب و راه‌اندازی پله‌برقی نسبت به سهم مالکانه مقوم به مبلغ ۵۱۰۰۰۰۰۰ ریال، به این اجمال که وکیل خواهان‌های اصلی اعلام داشته که موکلین مالک شش‌دانگ سه باب در مجتمع تجاری فوق می‌باشند و هیات مدیره با تجاوز از حدود اختیارات خود تصمیم به نصب راه پله‌برقی با تعبیه سقف فلزی جدید در فضای مجاور املاک موکلین گرفته که این امر منجر به تاریک شدن مغازه‌های مذکور و رکود کسب و کارشان می‌شود. لذا تقاضای صدور حکم به ابطال تصمیم هیأت مدیره و رفع مزاحمت و اعاده وضع به حال سابق را دارد. وکیل خواندگان دعوی اصلی اعلام داشته که تصمیمات مجمع عمومی که در راستای ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها با اکثریت مالکین واحدها اتخاذ شده الزام‌آور می‌باشد و در مجتمع‌هایی که بیش از ۵ واحد می‌باشند باید دارای اساسنامه و هیأت مدیره باشند و اساسنامه دستورالعمل نحوه اداره مجموعه ساختمانی است و هیأت مدیره مجری دستورات مجمع و حق اقامه دعوی و دفاع از حقوق مالک را دارد و به‌ صراحت صورت‌جلسات قبلی نصب راه پله‌ برقی مورد تصویب قرارگرفته و تا زمانی که صورت‌جلسه باطل نشده، لازم الرعایه می‌باشد و احداث آن‌ها مزاحمتی برای کسی ایجاد نمی‌کند بلکه موجب رفاه عمومی می‌شود. لذا با عنایت به‌مراتب فوق و مجموع اوراق و محتویات پرونده، نظر به اینکه مستفاد از مواد ۵۸۱ و۵۸۲ و۵۸۳ قانون مدنی چنین است که شریک بدون اذن و اجازه شرکا دیگر مجاز به تصرف در مال مشترک نمی‌باشد و نظر به اینکه مفاد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها ناظر به اداره امور ساختمان مربوط به قسمت‌های مشترک می‌باشد و ماده ۱۴آئین‌نامه اجرایی قانون مزبور نیز حفظ و اداره ساختمان را از وظایف و اختیارات مدیر و هیأت مدیره آپارتمان دانسته است و بنابراین دخل و تصرف مادی و فیزیکی منصرف از عبارت مذکور می‌باشد و از این‌رو احداث راه‌پله و غیره به هر انگیزه‌ای و لو به ‌منظور کمال انتفاع از ملک بدون اذن کلیه مالکین اختصاصی و مشترک مجاز نمی‌باشد، لذا مستنداً به مواد فوق و نیز ماده ۱۵۷ و۱۷۵ و۱۹۸ و۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بطلان صورت‌جلسه مجموع عمومی که بدون رعایت حقوق مالکین مشاعی تنظیم یافته در سنوات ۸۷ و۹۲ در آن قسمت مربوط به احداث راه پله‌برقی را صادر و اعلام نموده و حکم به رفع مزاحمت از قسمت مشاعات توسط خواندگان اصلی و نیز پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ ۳۸۵۰۰۰ ریال و پرداخت مبلغ ۳۲۰۰۰۰۰ ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید و در خصوص دادخواست تقابل نظر به اینکه تصمیم مجمع عمومی در مورد فوق التزام و تعهد قانونی برای خواندگان تقابل ایجاد ننموده، لذا الزام آنان به تأمین هزینه‌ها مستظهر به تراضی طرفین نبوده و با توجه به فقدان نص قانونی دعوی مطروحه را ثابت ندانسته، حکم به بطلان آن را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه ۱۰۴دادگاه عمومی حقوقی تهران
شیروان

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی هیأت مدیره و مدیرعامل مرکز تجاری با وکالت آقای الف.ک. به‌طرفیت آقایان ۱- م.ش. ۲- م.ر. و.... نسبت به دادنامه شماره ۰۹۶ - ۱۳۹۳/۲/۲۱ صادره از شعبه ۱۰۴ دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشد. بر اساس دادنامه موصوف، دعوی اصلی تقدیمی تجدیدنظرخواندگان به خواسته ابطال تصمیم هیأت مدیره و رفع مزاحمت در مشاعات مجتمع تجاری، اجمالاً با این استدلال که شریک بدون اجازه شرکاء دیگر مجاز به تصرف در مال مشترک نمی‌باشد و مفاد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها ناظر به اداره امور ساختمان مربوط به قسمت‌های مشترک است و ماده ۱۴ آئین‌نامه اجرای قانون مزبور نیز حفظ و اداره ساختمان را از وظایف و اختیارات مدیر و هیأت مدیره دانسته، بنابراین احداث راه‌پله و غیره با هر انگیزه‌ای بدون اذن کلیه مالکین اختصاصی و مشترک مجاز نمی‌باشد، مورد پذیرش قرار گرفته و حکم به بطلان صورت‌جلسه مجمع عمومی که بدون رعایت حقوق مالکین مشاعی تنظیم یافته در سنوات ۱۳۸۷و ۱۳۹۲ در آن قسمت که مربوط به احداث راه پله‌برقی می‌باشد و نیز حکم به رفع مزاحمت از قسمت مشاعات، صادر و در خصوص دعوی تقابل تقدیمی هیأت مدیره مرکز تجاری به خواسته‌های الزام به رعایت مصوبه مجمع عمومی اکثریت مالکین در مورد نصب و راه‌اندازی راه‌پله در محل مشاعات و مشترکات و محکومیت تجدیدنظر خواندگان به پرداخت هزینه لازم برای نصب و راه‌اندازی پله‌برقی نسبت به سهم مالکانه نسبت به مشاعات و مشترکات، با این استدلال که تصمیم مجمع عمومی در مورد فوق التزام و تعهد قانونی برای خواندگان ایجاد ننموده و الزام آنان به تأمین هزینه‌ها مستظهر به تراضی طرفین نبوده و با توجه به فقدان نص قانونی، حکم به بطلان صادر شده است. اینک با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی طرفین، به عقیده این دادگاه، دادنامه معترض‌عنه به جهات ذیل مخدوش بوده و قابل ‌تأیید نمی‌باشد: اولاً، مطابق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها که مقرر داشته «چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند» اکثریت مالکین می‌توانند راجع به امور مربوط به قسمت‌های مشترک اتخاذ تصمیم نمایند و به عقیده این دادگاه احداث راه پله‌برقی در مشاعات از مصادیق امور مربوط به قسمت‌های مشترک مصرح در ماده‌ قانونی یاد شده می‌باشد. ثانیاً، علاوه بر آن مطابق مفاد بند ۲ ماده ۱۳ اساسنامه مرکز تجاری، احداث بنای جدید در مشاعات از اختیارات و وظایف مجمع عمومی شمرده ‌شده است. ثالثاً، نصب راه‌پله در محل مشاعات و مشترکات در جلسه مجمع عمومی مورخ ۱۳۸۷/۳/۷ مرکز تجاری تصویب و در جلسات مورخ ۱۳۸۱/۴/۲۸ و ۱۳۹۲/۴/۹ مورد تأیید و تأکید قرارگرفته است. رابعاً، با توجه به مفاد مواد ۱۳ و ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه شرکا الزام‌آور بوده و هیأت مدیره مجری تصمیمات مجمع عمومی می‌باشد. خامساً، مستندات ابرازی تجدیدنظر خواندگان مؤید ادعایشان مبنی بر اینکه نصب پله ‌برقی موجبات تضرر آنان را فراهم می‌سازد نمی‌باشد. بنا به ‌مراتب مذکور، به تجویز ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته که در مخالفت با موازین قانونی و مستندات پرونده صادرشده، نقض می‌گردد. آنگاه با توجه به جهات یاد شده ادعای خواهان‌های دعوی اصلی را غیر ثابت تشخیص داده به استناد ماده ۱۹۷ قانون مرقوم، حکم به بی حقی خواهان‌ها را صادر می‌نماید. لیکن دعوی تقابل را محمول بر صحت دانسته به استناد ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها و مواد ۱۳ و ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به محکومیت خواندگان دعوی تقابل به رعایت مصوبه مجمع عمومی اکثریت مالکین در مورد نصب و راه‌اندازی راه‌پله در محل مشاعات و مشترکات و پرداخت هزینه‌های مربوطه به نسبت سهم و پرداخت هزینه‌های دادرسی مراحل بدوی و تجدیدنظر و حق‌الوکاله وکیل طبق تعرفه در حق هیأت مدیره مرکز تجاری را صادر و اعلام می‌نماید. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
دوبحری - قیصری