مصداق تعدی و تفریط در عین مستأجره

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای الف. ص. با وکالت آقای ب. ر.الف.ش. بطرفیت آقای م. ب. بخواسته ۱-مطالبه اجورمعوقه به مبلغ ۱۲۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال ۲-فسخ قرارداد اجاره وتخلیه بلحاظ تعدی و تفریط مستاجر دریک کارگاه تجاری تحت پلاک ثبتی ... اصلی از بخش و. با احتساب خسارات دادرسی ، بدین توضیح که خوانده به عنوان مستاجر درعین مستاجره مبادرت به تعدی و تفریط نموده است وباوجود تعیین اجاره بها دردادنامه شماره۳۱۵-۱۳۹۰/۴/۲۷ صادره ازشعبه ۲۱۱ دادگاه حقوقی تهران خوانده ازپرداخت اجاره بها خودداری نموده است دادگاه پس ازاستماع اظهارات وکیل خواهان وعدم حضورخوانده جهت احرازتعدی وتفریط قرار ارجاع امربه کارشناسی صادر نموده وماحصل نظریه کارشناسان محترم این است اگرچه تغییراتی دربنا ایجاد شده است ولی لطمه ای به استحکام بنا وارد نشده است وازسوی وکیل محترم خواهان به نظریه کارشناسی اعتراض شده است وبعدازنظریه کارشناسی آقای ر.الف. ن.ر. به وکالت ازخوانده وارد دعوی شده است واعلام شده اجاره بها مغازه تماما پرداخت شده است . نسبت به مطالبه اجور معوقه ازتاریخ ۹۱/۷/۳۰ ،نظرباینکه کل اجاره بها در مدت سه سال ازتاریخ ۹۱/۷/۳۰ الی ۹۴/۷/۳۰ با اجاره بهای ماهیانه ۴۴۸۰۰۰ هزار تومان جمعا ۱۶/۰۹۸/۰۰۰ تومان بوده که به موجب فیشهای واریزی ارائه شده توسط وکیل محترم خوانده مبلغ ۱۰/۱۵۸/۰۰۰ تومان طی فیش های واریزی پرداخت شده است ومابقی اجاره به مبلغ ۵/۹۴۰/۰۰۰ تومان می باشد لذا دادگاه مستندا به مواد ۱۰و۴۹۰قانون مدنی و۵۱۹و۱۹۸ آئین دادرسی مدنی دعوی خواهان را محمول بر صحت تشخیص وحکم به محکومیت خوانده بپرداخت ۵۹/۴۰۰/۰۰۰ ریال اجورمعوقه صادرو اعلام می دارد .درخصوص فسخ و تخلیه مغازه قطع نظراز اینکه فسخ قرارداد ازحقوق طرفین قرارداد می باشد نه دادگاه وبایدازسوی دادگاه درخواست تایید و یا تنفیذ آن را درخواست نمود توجها به نظریه کارشناسی که تغییرات مذکور لطمه ای به استحکام بنا وارد ننموده است وصرفا هرتغییری ازنظردادگاه دلالت برتعدی وتفریط ندارد لذا دادگاه مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی خواهان را صادر واعلام می دارد رای صادره حضوری وظرف ۲۰روز ازتاریخ ابلاغ قابل تجدید نظردرمحاکم تجدید نظراستان میباشد.
رئیس شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی تهران-مرتضی مجرد

رأی دادگاه بدوی

درخصوص دعوی آقای الف. ص. با وکالت آقای ب. ر.الف.ش. بطرفیت اقای م. ب. بخواسته ۱- مطالبه اجور معوقه به مبلغ ۱۲۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال ، ۲- فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره بلحاظ تعدی و تفریط دریک کارگاه نجاری تحت پلاک ... صلی از بخش و.با احتساب خسارت دادرسی ، درخصوص مطالبه اجورمعوقه ، نظرباینکه در دادنامه شماره ۶۸۱-۱۳۹۴/۷/۲۷ صادره ازاین شعبه نسبت به مبلغ ۵۹/۴۰۰/۰۰۰ ریال ازآن خوانده محکوم شده است و نسبت به مازاد بلحاظ فقد ادله اثباتی مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بیحقی خواهان صادر و اعلام می دارد و نسبت به فسخ قرارداد وتخلیه کارگاه استیجاری که قرار صادره ازسوی این شعبه به موجب دادنامه مذکوردر شعبه ۲۸ دادگاه محترم تجدید نظر نقض گردیده است نظرباینکه تعدیل وتفریطی ازنظر دادگاه با توجه به نظریه کارشناسی صورت نگرفته است زیرا به استحکام بنا لطمه ای وارد نشده است و محل استیجاری کارگاه بوده و اقدامات خوانده صرفا جهت استفاده بهینه از محل بوده است و امکان اعاده به وضع سابق به راحتی میسرمی باشد لذا دادگاه بلحاظ فقد دلیل کافی مستندا به ماده ۱۹۷ قانون آئین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می دارد رای صادره ظرف ۲۰ روز ازتاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر درمحاکم تجدیدنظراستان تهران می باشد.
رئیس شعبه ۲۱۶ دادگاه حقوقی تهران- مرتضی مجرد

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف. ص. با وکالت آقای ب. ر.الف.ش. بطرفیت آقای م. ب. نسبت به دادنامه شماره ۳۸۱-۹۴/۷/۲۷ صادره از شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران در قسمتی که مشتمل بر صدور قرار رد دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره بلحاظ تعدی و تفریط تجدیدنظرخوانده در یک کارگاه تجاری پلاک ثبتی ... و. مآلاٌ وارد و موجه است زیرا تعدی حسب ماده ۹۵۱ قانون مدنی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است که در مانحن فیه حسب نظریه کارشناسی مستاجر تغییرات گسترده ای در مورد اجاره بعمل آورده که شرح در صفحات ۳۳ و ۳۴ پرونده منعکس است در حالیکه نامبرده ماذون در انجام تغییرات (احداث کارگاه در فضای حیاط و نیز تبدیل قسمتی از کارگاه نجاری به دفتر و اداری و....) نبوده است بنابراین دادنامه از این حیث مخدوش است با ذکر این مطلب که فسخ موضوع ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ به حکم قانون و در مانحن فیه بمعنای انحلال رابطه استیجاری و سپس تخلیه می باشد و با حق فسخ در سایر موارد از حیث نحوه اهمال متفاوت است بنابمراتب این بخش از دادنامه مخدوش است این دادگاه مستنداٌ به ماده ۳۵۳ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض آن مراتب را جهت ادامه رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی اعاده می نماید تجدیدنظرخواهی نسبت به بخشی از دادنامه که مطالبات تجدیدنظرخواه بابت اجور معوقه را صرفاٌ معادل ۵۹/۴۰۰/۰۰۰ ریال مورد لحوق حکم قرار و نسبت به مازاد این مبلغ تا سقف یکصد و بیست میلیون ریال درخواست محکومیت گردیده نظر به اینکه دادگاه محترم بدوی نسبت به مازاد محکوم به (۶/۰۶۰/۰۰۰ تومان )نفیاٌ یا اثباتاٌ اظهارنظری نفرموده فلذا این دادگاه بموجب ماده ۳۴۹ قانون یادشده مواجه با تکلیفی نیست این رای قطعی است.
شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار
قاسم توکلی - رمضان نامدار

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای الف. ص. با وکالت آقای ب. ر.الف.ش. بطرفیت آقای م. ب. نسبت به دادنامه شماره ۱۱۹۳-۹۴/۱۱/۲۴ صادره از شعبه ۲۱۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر صدور حکم بر بی حقی تجدیدنظرخواه در مطالبه اجور معوقه مازاد بر ۵۹/۴۰۰/۰۰۰ ریال تا سقف ۱۲۰ میلیون ریال مربوط به اجاره بهای مورد اجاره از ۹۱/۷/۳۰ تا زمان تقدیم دادخواست(۹۳/۱۱/۴) و همچنین حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه مبنی بر فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره در پلاک ثبتی ... فرعی از ۴ اصلی و. بلحاظ تعدی و تفریط ازناحیه مستاجر می باشد که با التفات به جهات تجدیدنظرخواهی و مندرجات پرونده اولاٌ در خصوص اجور معوقه نسبت به ۵۹/۴۰۰/۰۰۰ ریال در دادنامه ۶۸۱-۹۴/۷/۲۷ که نسبت به ان اعتراضی بعمل نیامده اظهارنظر گردیده و درخصوص باقیمانده به میزان ۶۰/۶۰۰/۰۰۰ ریال تا سقف ۱۲۰ میلیون ریال دلیل اثباتی از ناحیه مستاجر (تجدیدنظرخواند) ارائه و ابراز نگردیده و در مرحله تجدیدنظر نیز دفاعی بعمل نیاورده است بنابمراتب این بخش از دادنامه مخدوش است این دادگاه مستنداٌ به ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی و رعایت مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون یاد شده ضمن نقض این قسمت از دادنامه و پذیرش دعوی خواهان نخستین در این خصوص حکم بر محکومیت خوانده بپرداخت مابقی اجور معوقه به میزان ۶۰/۶۰۰/۰۰۰ ریال بانضمام ۱/۸۱۸/۰۰۰ ریال هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل وفق تعرفه صادر و اعلام مینماید واما تجدیدنظرخواهی ایشان نسبت به بخش دیگر دادنامه مبنی بر صدور حکم بر بطلان دعوی فسخ و تخلیه مورد اجاره بلحاظ تعدی و تفریط مآلاٌ وارد و موجه نمی باشد زیرا مجموع اقدامات تجدیدنظرخوانده(مستاجر) در توسعه فضای داخلی مورد اجاره و به زعم وکیل تجدیدنظرخواه تخریب و نوسازی و ایجاد تغییرات اساسی در اصل بنا، بموجب نظریه کارشناسی (صفحات ۳۳ و ۳۴ پرونده) یا جزو ضروریات کارگاه بوده مثل ایجاد تعدادی دستشویی و اطاق کارگران و یا لطمه ای به اساس و استحکام بنا وارد نکرده و قابل جمع آوری نیز می باشد بنابراین استدلال دادگاه بدوی مبنی بر اینکه این اقدامات صرفاٌ جهت استفاده بهینه از محل بوده خالی از اشکال است ضمن اینکه این اقدامات در حدود متعارف قابل توجیه است بنابراین تجدیدنظرخواهی در این قسمت وارد نیست این دادگاه مستنداٌ به ماده ۳۵۸ قانون یاد شده ضمن رد تجدیدنظرخواهی این قسمت از دادنامه را تائید می نماید این رای قطعی است.
شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار
قاسم توکلی - رمضان نامدار