مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص طرح بلندمرتبه سازی شهر سرخرود

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۱/۱/۲۲ «طرح بلند مرتبه سازی شهر سرخرود» را با توجه به جلسه مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۴ و بازدید مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۸ کمیته تخصصی مقررات، لوایح و سیاست گذاری (کمیته فنی شماره۴) و با عنایت به لزوم جلوگیری از رشد افقی شهر های استان های شمالی کشور موضوع مصوبه مورخ ۱۳۹۶/۶/۸ هیات محترم وزیران مبنی بر سیاست افزایش تراکم ساختمانی به جای افزایش محدوده شهر ها در استان های شمالی کشور، پیشگیری از بروز تخلفات و ساخت و ساز های غیرمجاز در خارج از محدوده و حریم شهر ها و جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی و با توجه به تعیین نقش گردشگری برای شهر سرخرود در طرح جامع به عنوان سند بالادست و در راستای مصوبه ضوابط عام ساختمان های بلند مصوب ۱۳۹۹/۷/۲۱شورای عالی و با توجه به مکاتبه شماره ۳۰۸۳/۰۱/۸۶۸ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۱۰ استاندار محترم مازندران مبنی بر تامین خدمات زیربنایی از سوی دستگاه های خدمات رسان و موافقت مکتوب سایر دستگاه های استان (پس از مکاتبات مراجع نظارتی استان همچون دادستان محترم استان و اداره کل بازرسی)، به عنوان شهر پایلوت مورد بررسی قرار داد و محدوده طرح را به مساحت ۵۵/۷ هکتار و با لحاظ نمودن موارد زیر تصویب نمود و ضمن تاکید بر ضرورت تهیه این پهنه ها در کل استان مازندران مقرر گردید در سایر شهرهای استان نیز در صورت نیاز براساس مصوبه مذکور اقدامات لازم صورت پذیرد.

۱- ضرورت احداث ساختمان های بلند و پهنه های مناسب آن در شهر سرخرود براساس نقشه پیوست و سقف تراکم ساختمانی مجاز قابل احداث در آنها به شرح جدول ذیل به تصویب رسید. کمیسیون ماده ۵ موظف است ضوابط و مقررات تفصیلی آن را به صورت کامل در کمیسیون بررسی و پس از تصویب به شهرداری ابلاغ نماید.

۲- سطح اشغال بنای بلندمرتبه با احتساب کلیه مشوق ها (تعریض، بر اضافه، تجمیع و...) و با لحاظ نمودن راه پله و آسانسور نباید در همکف و طبقات از ۴۰ درصد و در زیر زمین از ۵۰ درصد تجاوز نماید و این سطح اشغال بر اساس مساحت ملک پس از تعریض های احتمالی محاسبه می‌گردد. همچنین حداقل سی درصد مساحت زمین می‌بایست به فضای سبز ریشه دار اختصاص یابد.

۳- در تعیین نحوه استقرار بنا، به منظور عدم ایجاد اختلال در گریدور های طبیعی جریان هوا، رعایت فاصله مناسب از پلاک های مجاور تعیین گردد.

۴- باتوجه به ایجاد تغییر در جمعیت پذیری پهنه های نهایی طرح بلند مرتبه سازی، میزان خدمات عمومی مورد نیاز در آن پهنه ها محاسبه و مکانیزم نحوه تامین آن، (از طریق اعطای زمین خدماتی به شهرداری و یا) تدوین و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد.

۵ - در فرآیند احداث بناهای بلند مرتبه، پیش از صدور پروانه ساختمانی تا پس از صدور گواهی پایانکار، کلیه مفاد ضوابط عام بلند مرتبه سازی مصوب شورای عالی مورخ ۱۳۹۹/۷/۲۱ لازم الاجرا می‌باشند.

۶ - در ضوابط طرح، تصویب عوارض ناشی از ارزش افزوده حاصل از طرح بلند مرتبه سازی توسط شورای اسلامی شهر مستند به بن ۸ ماده ۴۵ قانون شهرداری ها و تعیین محل مجاز جهت هزینه آن، پیش بینی گردد.

۷- اخذ تضمین های لازم از سازندگان بناهای بلندمرتبه در زمان صدور پروانه ساختمانی، جهت حصول اطمینان از عدم بروز تخلفات ساختمانی و شهرسازی نظیر سطح اشغال مازاد، تعداد طبقات مازاد و یا تخلف در نحوه استقرار بنا و پسروی ها در ضوابط پیش بینی گردد. همچنین موکداً در ضوابط متذکر گردد که وقوع تخلفات مذکور، مشمول اعمال تبصره یک ماده صد قانون شهرداری ها (قلع بنا) خواهند بود.

۸ - پیش از صدور پروانه ساختمانی، طرح معماری بناهای بلندمرتبه و الگوی حجمی آن می‌بایست پس از تایید کمیته سیما و منظر شهری استان به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد.

۹- به منظور گسترش اجرای فضای سبز عمودی به صورت بام سبز و یا فضای سبز طبقاتی، در ضوابط طرح اخذ تضمین های لازم از سازندگان بناهای بلند مرتبه در زمان صدور پروانه ساختمانی، در خصوص تعهد اجرای فضای سبز در سطوح بام و تراس ها، به مساحت حداقل ۵ درصد از زیر بنای کل، لحاظ گردد.

۱۰- پیش از تصویب طرح، اخذ موافقت مکتوب از دستگاههای خدمات رسان آب، برق و گاز جهت اطمینان از ظرفیت شبکه و امکان واگذاری انشعاب الزامیست. همچنین نحوه دفع فاضلاب می‌بایست در طرح پیش بینی گردد.

۱۱- پیش از صدور پروان ساختمانی بناهای بلندمرتبه و همچنین گواهی پایانکار، اخذ تاییدیه از اداره کل حفاظت محیط زیست استان در خصوص رفع بهداشتی فاضلاب و نیز مدیریت پسماند الزامیست.

۱۲- رعایت حریم ۶۰ متر دریا براساس استعلام از شرکت آب منطقه ای استان با تاکید بر آزادسازی حریم دریا الزامیست.

۱۳- در پهنه های مصوب، شهرداری می‌بایست براساس ضوابط و مقررات طرح عمل نموده و امکان طرح هیچ گونه درخواستی اعم از افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم، کاهش سرانه فضای باز، عدم تامین پارکینگ و... مجدداً در کمیسیون ماده پنج ممنوع می‌باشد.

۱۴- رعایت الزامات کلیه مباحث مقررات ملی ساختمان به ویژه مبحث سوم «حفاظت ساختمان ها در مقابل حریق» الزامی بوده و می‌بایست توسط مشاور به صورت شفاف در مطالعات لحاظ گردد.

۱۵- استانداری و اداره کل راه و شهرسازی استان مسئول حسن اجرای ضوابط و مقررات در پهنه های بلندمرتبه سازی و ناظر بر عملکرد شهرداری های استان بوده و می‌بایست با همکاری سایر سازمان ها و ادارات مربوطه در همه مراحل از صدور پروانه تا پایان کار نظارت نماید.

۱۶- طرح بلندمرتبه سازی شهر سرخرود به عنوان طرح پایلوت در استان اجرای خواهد گردید و ارائه طرح های بلندمرتبه سازی در سایر شهرهای استان مستلزم مطالعات یکپارچه در استان و مشخص نمودن شهرهایی است که براساس سند توسعه استان و همچنین ملاحظات زیست محیطی، جمعیتی و نیازمند ساخت ساختمان های بلندمرتبه می‌باشند. مطالعات مربوط به مشخص کردن پهنه های بلندمرتبه و ضوابط ساخت و ساز در سایر شهرها براساس ضوابط عام ساختمان های بلند مصوب ۱۳۹۹/۷/۲۱ شورای عالی خواهد بود.

همچنین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با عنایت به مصوبه مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۳ خود در خصوص تصویب طرح جامع شهر سرخرود و خارج نمودن مجموعه مسکونی خانه دریا از آن و همچنین مصوبه مورخ ۱۳۸۵/۱۲/۲۶ شورای برنامه ریزی و توسعه استان مازندران در ارتباط با طرح مجموعه مسکونی خانه دریا و با توجه به ماده ۱۴ مصوبه شورای عالی پیرامون بازنگری دستورالعمل ترویج شهرک سازی، مجموعه مسکونی خانه دریا را به عنوان شهرک مسکونی، مصوب نمود و مقرر گردید طرح مصوب شورای برنامه ریزی و توسعه استان پس از تصویب کمیته فنی شورای عالی به عنوان طرح مصوب شهرک ملاک عمل قرار گرفته و به ستاد شهرک سازی ارسال گردد.

معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد