مغایرت اجرای رای در مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ با قانون سال ۶۲
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۸/۰۶/۰۷
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گنبدکاووس
موضوع
مغایرت اجرای رای در مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ با قانون سال ۶۲
پرسش
در پروندهای خواهان در سال ۱۳۹۱ اقدام به طرح دادخواستی علیه خوانده (مستاجر) تحت عنوان تخلیه عین مستاجره در خصوص یک واحد پزشکی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ مینماید؛ بدین نحو که در زمان انعقاد اجاره مبلغی را به عنوان سرقفلی وفق تبصره ۱ ماده ۲ قانون یاد شده تعیین مینمایند. در سال ۱۳۹۳ رای قطعی بر تخلیه عین مستاجره و پرداخت مبلغ ۱۵۰/۰۰۰/۰۰۰ تومان از سوی موجر به عنوان سرقفلی طبق نظریه کارشناس صادر میشود. در خصوص اجرای رای هیچ اقدامی از سوی خواهان (موجر) نمیشود، تا اینکه در تیر ماه سال ۱۳۹۸ تقاضای اجرای حکم از سوی محکومله (موجر) صورت میگیرد. حال به سوالات ذیل پاسخ دهید
۱- با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ اجرای رای بر خلاف مواد ۲۷ و ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مقید به مهلتی نیست، آیا اساساً اجرای رای در حال حاضر وجود دارد؟
۲- در صورت مثبت بودن پاسخ، در خصوص سرقفلی اجرای احکام مدنی باید همان مبلغ مندرج در دادنامه را ملاک قرار دهد یا میتواند با عنایت به قاعده لاضرر، اقدام به ارجاع امر به کارشناس جدید جهت ارزیابی سرقفلی به ارزش زمان اجرای حکم نماید؟
نظر هیات عالی
با در نظر داشتن قوانین ذیلالذکر:
۱- ماده واحده قانون محل مطب پزشکان مصوب ۱۳۶۶/۱۰/۲۰ دایر به: فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه و البته در ساختمانهای مسکونی و تجاری ملکی و اجاری بلامانع است. ۲- قانون الحاق یک بند به عنوان بند (ج) و دو تبصره به ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب سال ۱۳۷۲) دایر به: محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابینی بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است. (و بر این اساس قانون سال ۱۳۶۲ بر روابط استیجاری حاکم نمیباشد).
و ملحوظ داشتن نظریه مشورتی شماره ۷/۵۷۱۰ مورخ ۱۳۷۷/۰۷/۲۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه دایر به: «قانون الحاق... حکایت از آن دارد که محل کار پزشکان تابع قرارداد فیمابین و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است و این ضابطه شامل تمامی قراردادهای اجاره مطب اعم از اینکه قبل از تصویب قانون منعقد شده باشد یا بعد از آن، میشود.»
طبیعتاً رای قطعی دادگاه باید اجرا شود و اگر مستاجر ادعای حقی دارد، میتواند به طور علیحده مبادرت به طرح دعوا نماید و با وجود تعیین حق سرقفلی، مشمول مقررات و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۶۲ میباشد و مشمول مرور زمان نمیگردد.
نظر اکثریت
باید تخلیه در برابر سرقفلی که به نرخ روز احتساب میشود انجام شود. اولاً میتوان از تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در این خصوص وحدت ملاک گرفت. ثانیاً، طبق ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان مدت اعتبار نظر کارشناس رسمی شش ماه است و لذا باید مجدداً کارشناسی شود. ثالثاً، موجر با عدم اقدام به تخلیه علیه خود اقدام نموده و در شرایط فعلی باید از عهده خساراتی که ممکن است به طرف مقابل در صورت اجرای رای تخلیه وارد شود برآید. زیرا امکان درخواست اجرای رای از سوی محکومعلیه وجود نداشته است.
نظر اقلیت
با توجه به اینکه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مربوط به اماکن تجاری است و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ مربوط به اماکن مسکونی است لذا به لحاظ متفاوت بودن موضوع اجاره امکان وحدت ملاک گرفتن وجود ندارد. از طرفی طبق ماده ۸ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۲۴ قانون اجرای احکام مدنی همان دادنامه باید به همان کیفیت اجرا شود و هیچ مرجعی حق تغییر آن را ندارد. لذا همان مبلغ ۱۵۰/۰۰۰/۰۰۰ تومان باید از سوی موجر جهت تخلیه پرداخت شود.