نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۴۰۵ مورخ ۱۴۰۱/۱۰/۰۳
تاریخ نظریه: ۱۴۰۱/۱۰/۰۳
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۴۰۵
شماره پرونده: ۱۴۰۱-۲۹/۱-۴۰۵ ح
استعلام:
۱- آیا مستأجر (که مالک منافع ملک است) میتواند علیه تصرف غیر قانونی متصرف دعوای خلع ید مطرح کند؟ ۲- آیا بین مستأجری که دارای حق سرقفلی بوده و رابطه قراردادی وی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر است، با قراردادی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است، تفاوتی وجود دارد؟ ۳- در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا قرارداد اجاره باید رسمی باشد یا آنکه در صورت عادی بودن قرارداد، خواهان باید اثبات عقد اجاره یا اثبات حق سرقفلی را نیز خواستار شود؟ ارکان این دعوا، کدام است؟ ۴- در صورت منفی بودن پاسخ، ذیحق چگونه و با چه خواستهای میتواند حقوق خود را استیفا و به محاکم دادگستری که مرجع تظلمخواهی هستند، مراجعه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- با توجه به مواد ۴۸۸ و ۴۸۹ قانون مدنی و ماده ۳۰۸ همان قانون، اگر ثالثی مورد اجاره را از ید مستأجر که مالک منافع مورد اجاره است، خارج و عدواناً تصرف کند، وی میتواند علیه متصرف دعوای خلع ید غاصبانه مطرح کند؛ بنابراین در فرض سوال با احراز رابطه استیجاری و مالکیت خواهان بر منافع عین مستأجره، مرجع قضایی مجاز به رسیدگی میباشد.۲- در فرض مذکور بین مستأجری که وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است و مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تفاوتی نیست و ملاک، احراز مالکیت خواهان بر منافع ملک است.۳- با عنایت به ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵، در فرض سوال وجود قرارداد اجاره رسمی، شرط استماع دعوای مستأجر نمیباشد.۴- با توجه به پاسخ بندهای قبلی، پاسخ به این سوال منتفی است