نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۵۱ مورخ ۱۴۰۳/۱۲/۲۰
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۳/۵۵۱
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۷۵-۵۵۱ح
تاریخ نظریه : ۱۴۰۳/۱۲/۲۰
استعلام :
۱- در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، برای انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی) برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول، به عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع اشاره شده است؛ اما در مورد انتقال منافع فقط به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول اشاره شده است؛ بدین ترتیب ایقاع مفید انتقال منافع از شمول این مقرره خارج شده است؛ در حالی که نیازی به این تفصیل و تفکیک حکم انتقال منافع نبوده و بهتر آن بود همان تعبیر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در مورد انتقال منافع هم مورد استفاده قرار میگرفت تا از اختلاف تفسیرها؛ بویژه در مورد ماهیت حقوقی وصیت منافع جلوگیری میشد.
۲- وفق ماده یک قانون یادشده، چنانچه اعمال حقوقی مصرح در این ماده در مورد اموال غیر منقول در زمان مقرر در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد، فقط در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است؛ بر این اساس، چنانچه عمل حقوقی دارای بخشهای قابل تجزیه دیگری باشد که از موارد مذکور در صدر این ماده نباشد، دعاوی مربوط به آن بخشها قابل استماع خواهد بود. به نظر میرسد باید در آییننامه مربوط به این موضوع تصریح شود.
۳- تبصره یک ماده یک قانون، دعوای تنفیذ فسخ معامله را در صورتی مسموع دانسته است که ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن دعوای تنفیذ فسخ مطرح شود. مقصود از پانزده روز پس از اعمال حق فسخ چیست؟ فلسفه و کارکرد اظهارنامهای که پس از اعمال حق فسخ داده میشود، چیست؟ به نظر میرسد باید در این تبصره به جای عبارت «ظرف پانزده روز از اعمال حق فسخ»، عبارت «ظرف پانزده روز از زمان ایجاد حق فسخ» نوشته میشد که در این صورت ارسال اظهارنامه هم مبنا و توجیهی منطقی مییافت.
۴- در تبصره یک ماده یک قانون، افزون بر اصطلاح «تنفیذ فسخ» و «دعوای تنفیذ» فسخ که اصطلاحاتی رایج و شناخته شدهاند، عبارت «ثبت فسخ» نیز آمده است که مقصود از آن مشخص نیست؛ در ماده یک قانون و دیگر مواد آن نیز اشارهای به مفهوم ثبت فسخ نشده است؛ به نظر میرسد قانونگذار میبایست غرض خود را از این اصطلاح و ساز و کار آن روشن میساخت.
۵- در قسمتی از تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر مقرر شده «در هر حال چنانچه منتقلالیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد این انتقال در حکم تلف معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقلالیه مذکور رجوع خواهد کرد. چنانچه منتقلالیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به مالکیت وی درآمده باشد عین مال به انتقالدهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد ...»؛ در خصوص این تبصره:
اولاً، «ثبت فسخ» و نه «اعمال حق فسخ»، ملاک اقدام منتقلالیه برای انتقال مورد معامله به شخص ثالث قرار گرفته است که همان گونه که گفته شد، مفهوم ثبت فسخ در این قانون تبیین نشده است و مشخص نیست اعمال حق فسخ عقد را منحل میکند یا ثبت فسخ؟
ثانیاً، عبارت «عمل حقوقی بعدی» در این تبصره نارساست و بهتر بود قانونگذار از عبارت این عمل حقوقی استفاده میکرد تا مشخص باشد مقصود همان عمل حقوقی بین منتقلالیه و شخص ثالث است.
ثالثاً، این قسمت از تبصره در خصوص تلقی تلف حکمی و استحقاق دارنده حق فسخ به مطالبه قیمت روز در عمل رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور را بیاثر ساخته است؛ زیرا به موجب این رأی وحدت رویه، در صورت تحقق شرط و اعمال حق فسخ؛ هرچند خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط، موجب زوال حق مالک اولیه نسبت به عین نخواهد بود؛ در حالی که به موجب این تبصره، فارغ از علم و جهل شخص ثالث، صرف انتقال به ثالث، در حالی که منتقلالیه حق فسخی برای خود در نظر نگرفته باشد، موجب شده است تا قانونگذار از ثالث هرچند مطلع از حق فسخ انتقالدهنده اولیه حمایت کند.
۶ و ۷- به موجب ماده ۱۳ قانون، «در صورتی که معامله رسمی انجام شده ابطال شود؛ شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیاندیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده ۱ این قانون؛ با اخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسئولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید. این امر با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه حسب مورد شرکت بیمه یا زیاندیده به شخصی که بطلان مستند به او است نمیباشد ...».
با توجه به اینکه در ماده ۱۳ قانون به قواعد عمومی ضمان قهری استناد شده است، علیالاصول عامل زیان یعنی شخصی که بطلان معامله مستند به او است، ممکن است یکی از طرفین معامله یا شخص ثالث باشد و به موجب این ماده حق بیمه از طرفین معامله اخذ میشود و ظاهراً طرفین معامله نقشی در انتخاب شرکت بیمه ندارند و سازمان ثبت اسناد و املاک به درخواست طرفین این مسئولیت را نزد یکی از شرکتها بیمه میکند؛ امری که با آزادی طرفین در انتخاب طرف قرارداد در تعارض است و بهتر است در آییننامه امکان انتخاب شرکت بیمه از سوی طرفین معامله پیشبینی شود.
۸- در ماده ۱۳ یادشده، قائم مقامی شرکت بیمه در مراجعه به عامل زیان برای بازیافت خسارت پرداختی پیشبینی شده است؛ در خصوص حکم این ماده، به نظر میرسد قانونگذار باید قائل به تفصیل میشد و مقرر میداشت اگر عامل زیان شخص ثالث باشد، شرکت بیمه حق مراجعه به او را دارد و چنانچه شخصی که بطلان معامله مستند به او است یکی از طرفین معامله باشد؛ در صورت احراز تقصیر او، شرکت بیمه حق مراجعه داشته باشد؛ اما در فرضی که او جاهل به بطلان است، مراجعه شرکت بیمه با وصف دریافت حق بیمه از طرفین معامله محل نقد است.
۹- تاریخ لازمالاجرا شدن قانون دارای ابهام است و در مورد بندهای مختلف ممکن است تاریخهای متفاوتی برای لازمالاجرا شدن ملاک عمل قرار گیرد؛ ضمن آنکه، بخش عمده قانون قابلیت لازمالاجرا شدن را ندارد.
۱۰- ماده ۹ قانون یادشده که برای ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی از سوی قضات جرمانگاری کرده است، محل بحث و تأمل است؛ با عنایت به اینکه حسب مقررات تمام معاملات عادی اشخاص، از این به بعد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده و اختلافات بسیاری در خصوص قصد و اراده طرفین از الفاظ و عبارات مندرج در قرارداد ممکن است حادث شود، به راحتی میتوان تفسیر دادگاه از مقصود طرفین را نادیده گرفتن مفاد سند رسمی تلقی کرد و جرم موضوع این ماده را به قاضی نسبت داد و بدینترتیب شجاعت و استقلال نظر را از قضات سلب کرد.
۱۱- با توجه به مفاد ماده یک قانون و تعیین مدت زمان بیش از دو سال برای قراردادهای انتقال حق و انتقال منافع، در خصوص قراردادهای کمتر از دو سال تعیین تکلیف نشده است و چنانچه مدنظر قانونگذار عدم شمول قانون مذکور در خصوص این قراردادها باشد، عملاً موجبات سوءاستفاده برخی سودجویان فراهم میآید.
۱۲- با توجه به تبصره یک ماده یک قانون، آیا باید رأی دادگاه به ثبت فسخ صادر شده باشد؟
۱۳- در تبصره یک ماده یک قانون، دعوای تنفیذ فسخ محدود شده است؛ چنانچه یکی از شروط را نداشته باشد، تکلیف چیست؟
۱۴- منظور از انحلال در تبصره یک ماده یک قانون مشخص نمیباشد. آیا مقصود ابطال معامله است یا بطلان آن؟
۱۵- در تبصره ۵ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، منظور از تشخیص و احراز توسط ریاست محترم قوه مشخص نمیباشد؛ آیا بررسی ماهوی مد نظر است؟
۱۶- در این قانون دقیقاً مشخص نیست چه موادی از آن در حال حاضر لازمالاجرا است؛ مهلتهای یک و پنجساله مدنظر در این قانون برخی ابهامات را موجب شده است.
۱۷- پیشبینی آییننامههای متعدد قانون به منظور تعیین تکلیف در خصوص برخی مواد آن موجبات بلاتکلیفی را فراهم خواهد آورد.
۱۸- آیا تبصره ۴ ماده یک قانون صدرالذکر، دیگر اسناد مالکیت؛ اعم از دفترچهای یا اسناد حدنگاری که پیش از تاریخ مزبور صادر شدهاند را نیز شامل میشود؟
۱۹- آیا وکالتنامههای کلی انتقال مالکیت اموال غیر منقولی که فاقد هرگونه مشخصات میباشند نیز مشمول حکم مندرج در تبصره ۲ ماده یک قانون است؟
۲۰- با توجه به اینکه پانزده روز پس از انتشار رسمی قانون لازمالاجرا است، آیا باید وفق ماده یک قانون، یکسال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، مقررات این قانون اعمال شود؟
۲۱- در تبصره یک ماده یک قانون به اعمال حق فسخ اشاره شده است؛ در غیر از مواردی که خیار فوریت دارد، مشخص نیست چه زمانی باید حق فسخ را اعمال کرد؟ به عبارت دیگر، مبدأ زمانی آن نامشخص است، مقصود از اینکه فسخ ثبت نشده باشد، چیست؟
۲۲- با توجه به اینکه در تبصره یک ماده یک قانون مقرر شده است «سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونهای طراحی شود که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد»، چنانچه شرط مذکور در سامانه فراهم باشد؛ اما منتقلالیه مورد معامله را در زمان تعیین شده به طرق دیگر به ثالث انتقال دهد، معامله دوم چه وضعیتی دارد؟ آیا انتقال موضوع معامله از طریق غیر از سامانه اعتبار دارد؟
۲۳- چنانچه فردی با درج شرط حق فسخ مال را به دیگری منتقل کند و منتقلالیه در مدت زمان مقرر با درج شرط حق فسخ آن را به ثالث انتقال دهد و فروشنده اولیه حق فسخ خود را اعمال کند، با توجه به قسمت ذیل تبصره یک ماده یک قانون، دادخواست چگونه و به طرفیت چه کسانی باید مطرح شود؟ در صورتی که منتقلالیه اول در معامله بعدی حق فسخ خود را اعمال نکند، وضعیت معامله اول به چه کیفیتی خواهد بود؟
۲۴- با توجه به حکم تبصره یک ماده یک قانون، در صورتی که منتقلالیه پیش از ثبت فسخ یا انفساخ، مورد معامله را به صورت رسمی به ثالث منتقل کند، رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور دیگر سالبه به انتفاء موضوع خواهد بود؛ در صورتی که انتقال مال به صورت غیر رسمی باشد، تکلیف چیست؟ آیا رأی وحدت رویه یادشده قابل اعمال است؟
۲۵- وفق تبصره ۵ ماده یک قانون، دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده که پیش از لازمالاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، قابل استماع است؛ در این تبصره، منظور از محقق شدن چیست؟
۲۶- در تبصره ۲ ماده ۴ قانون، ضمانت اجرای عدم اقدام به بارگذاری ارزش معاملاتی املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد پیشبینی نشده است.
۲۷- مواعد مقرر در ماده ۱۰ قانون طولانی است و در عمل طرح دعاوی متعدد در مراجع قضایی را موجب خواهد شد.
۲۸- الف- ماده یک قانون و تبصرههای آن، در خصوص ثبت اموالی که در وثیقه قرار میگیرد؛ از جمله وثایق قضایی در سامانه موضوع این ماده تصریحی ندارد.
ب- در این ماده عبارت «قابل اعتبار نیست» مبهم است؛ چنانچه خریدار به جهت عدم اعتبار، دعوای بطلان معامله و پرداخت غرامت را مطرح کند، آیا این دعوا قابل استماع است؟
ج- این ماده، در مورد اقاله یا انفساخ معاملات ثبت شده ساکت است.
د- تبصره ۶ ماده یک یادشده در خصوص تلف حقیقی یا حکمی عوض یا عوضین ساکت است و به قواعد عمومی هم تصریحی ندارد و صرفاً در مورد استرداد عوضین تعیین تکلیف شده است.
۲۹- موضوع ماده ۲ قانون صدرالذکر، تنظیم قراردادهای حقوقی است و قرارداد تمامی اعمال حقوقی اعم از عقد و ایقاع را شامل میشود؛ حال آنکه در این ماده به غیر از عقد بیع به عقود دیگر اشاره نشده است؛ در حالی که آنها مشمول عنوان قرارداد میشوند.
۳۰- در خصوص حکم ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، با توجه به اینکه یکی از وظایف مشاورین املاک و بنگاههای معاملاتی انجام مذاکرات مقدماتی است، در صورتی که پس از آن تا ثبت در سامانه فاصلهای واقع شود؛ مانند آنکه تعطیلی رخ دهد و فروشنده در این اثنا مقدمات معامله با شخصی دیگر را ترتیب دهد، آیا این اقدام صحیح است؟ آیا شخص اول میتواند از طریق مراجع قضایی در خصوص ابطال آن یا الزام طرف مقابل به انجام معامله اقدام کند؟
۳۱- مجازات مقرر در تبصره یک ماده ۳ قانون بازدارنده نمیباشد؛ زیرا برخی معاملات راجع به املاک دارای منافع بسیار است و چنین ضمانت اجرایی، افراد را از ارتکاب تخلف موضوع این تبصره باز نمیدارد.
۳۲- در تبصره ۳ ماده ۳ قانون، واژه «متعاملین» استفاده شده است که با دو اراده واقع میشود؛ در صورتی که ایقاع عملی حقوقی است که به صرف اراده یک طرف واقع میشود و در این تبصره مغفول مانده است.
۳۳- در خصوص حکم ماده ۱۱ قانون، چنانچه طرفین پس از مذاکرات مقدماتی به تعهد خود عمل نکنند، آیا دعوای الزام به انجام مذاکرات مقدماتی مسموع است؟
۳۴- هرچند خودرو مال منقول است؛ اما چنانچه ثبت معاملات راجع به آن الزامی باشد، این امر در کاهش پروندههای قضایی و استحکام معاملات خودرویی بسیار مؤثر خواهد بود.
۳۵- با توجه به اینکه در ماده یک قانون صدرالذکر به راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت و بارگذاری اموال غیر منقول اشاره شده است، آیا مراجع قضایی و اشخاص ملزم به رعایت تکالیف مندرج در دیگر مواد قانون از جمله ماده ۹ آن میباشند؟
۳۶- در خصوص حکم تبصره ۳ ماده یک قانون، نحوه بارگذاری گواهیهای انحصار وراثت صادره و آرای قضایی و کمیسیونها در سامانه مذکور به چه صورت است؟
۳۷- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، عبارت «در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری است» مجمل به نظر میرسد؛ در خصوص مواردی چون معامله با حق استرداد، رفع اجمال از این تبصره ضروری به نظر میرسد.
۳۸- تبصره ۵ ماده یک قانون، دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این قانون که پیش از لازمالاجرا شدن این قانون محقق شده؛ اما به ثبت نرسیده است را در صورتی قابل پذیرش میداند که قطعیت این مستندات مطابق آییننامه مصوب رئیس قوه قضاییه محرز باشد؛ حکم این تبصره دارای ابهام و اجمال است؛ در این خصوص اعلام نظر فرمایید.
۳۹- حکم تبصره ۶ ماده یک قانون در واقع ناقض حکم ماده یک قانون در خصوص عدم استماع هرگونه دعاوی راجع به اموال غیر منقول پس از راهاندازی سامانه موضوع این ماده به نظر میرسد.
۴۰- در خصوص املاکی که دارای قولنامه هستند و در سامانه ساماندهی اسناد عادی راجع به ادعای متقاضی تعیین تکلیف نشده باشد چه راهحلی پیشبینی شده است تا همچنان راجع به یک ملک معاملات متعدد و متعارض صورت نگیرد؟
۴۱- پیشنویس ثبت شده توسط مشاورین املاک، عمل حقوقی واجد اثر و نوعی عقد است و باید برای طرفین و نمایندگان آنها لازمالاجرا باشد؛ در حالی که در ماده ۱۳ این قانون مقرر شده است معامله پس از ثبت توسط سردفتر واجد اثر حقوقی است؛ به نظر میرسد در راستای حفظ نظم عمومی معاملات، این جمله باید از ماده ۱۳ قانون حذف شود.
۴۲- یکی از موضوعات واجد اهمیت بسیار، اراضی واقع در محدوده شهری است که فاقد سند رسمی مالکیت و پلاک ثبتی است؛ ثبت معاملات غیر منقول راجع به این املاک برای مشاوران املاک امکانپذیر نمیباشد و زیرساخت این موضوع فراهم نشده است.
۴۳- به سبب عدم آشنایی مشاورین املاک با سامانه کاتب و خودنویس و همچنین احکام قانون صدرالذکر، برگزاری دورههای آموزشی برای آنان و همچنین متقاضیان دریافت پروانه امری ضروری به نظر میرسد.
۴۴- جمعآوری مبایعهنامههای عادی تنظیمی در سنوات گذشته که نزد مشاورین املاک است و ایجاد الزامات قانونی برای منع استفاده از این مبایعهنامهها، امری ضروری به نظر میرسد.
۴۵- در مقام اجرای قانون، موضوع عدم همکاری ادارات ذیربط در برخورد با متخلفین مانند پلمپ یا ابطال پروانه یا جریمه واحد صنفی متخلف، امری مهم است که باید مورد توجه قرار گیرد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- هر چند ایراد مطرح شده نسبت به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ از حیث صرف تصریح این ماده به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول و خارج شدن ایقاعات متضمن انتقال منافع این اموال از شمول این مقرره قانونی وارد به نظر میرسد؛ اما موجبی برای صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل وجود ندارد.
۲- اولاً، قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد.
ثانیاً، با توجه به عبارت «و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است» در ماده یک قانون یادشده، چنانچه قرارداد از یکسو متضمن تعهداتی باشد که با لحاظ ماده یک این قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و از سوی دیگر تعهداتی را در بر گیرد که مشمول ماده یادشده نباشد، ضمانت اجرای مقرر در این ماده مانع از استماع دعاوی راجع به بخشهای دیگر نخواهد بود. به عنوان مثال، چنانچه عمل حقوقی مانند اجاره برای مـدت کمـتر از دو سـال باشد که ثبـت آن در سامانه موضوع ماده یک قانون الزامی نیست و در قالب قرارداد عادی منعقد شده باشد؛ اما مشتمل بر شروط ضمن عقدی باشد که واجد آثاری است که وفق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ باید در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت برسد، منع قانونی برای استماع دعاوی راجع به اجاره وجود ندارد. شایسته ذکر است، دادگاه با لحاظ تأثیر شروط دیگر بر اصل عقد اجاره، در ماهیت قضیه اتخاذ تصمیم میکند.
۳- اولاً، در خصوص حکم مقرر در تبصره یـک ماده یک قانون الزام به ثبت رسـمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، نظر به اینکه، از یک سو با لحاظ منشأ حق فسخ و موجبات آن، مهلتهای متفاوتی برای اعمال حق فسخ متصور است و از سوی دیگر، ایجاد حق فسخ با تکلیف به اعمال آن ملازمهای ندارد، قانونگذار به درستی مبدأ مهلت ارسال اظهارنامه رسمی موضوع این تبصره را، پس از اعمال حق فسخ قرار داده است.
ثانیاً، قانونگذار در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، شرط استماع دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول را ارسال اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی دانسته است.
۴- در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ «تنفیذ فسخ» عنوان دعوایی است که شخص در مقام تأیید و یا تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در دادگاه اقامه میکند؛ اما مقصود از «ثبت فسخ» تکلیف به ثبت «فسخ قراردادهای موضوع ماده یک» این قانون در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع همین ماده میباشد.
۵- الف) با توجه به توضیح ارائه شده در بند ۴، پاسخ به این پرسش منتفی است.
ب) انتقاد مطرح شده در خصوص مبهم بودن عبارت «عمل حقوقی بعدی» در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ صرف نظر از صحت و یا سقم آن، مستلزم ارائه نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمیباشد.
ج) عبارت «سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید بهگونهای طراحی گردد ... امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد» مندرج در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موجب میشود تا در آینده از بروز وضعیتی که به صدور رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور منتهی شده است، پیشگیری شود.
۶، ۷ و ۸- نکات مطرح شده در خصوص ماده ۱۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مشتمل بر پیشنهادهایی است که باید در مصوبه موضوع این ماده مورد توجه قرار گیرد؛ همچنین انتقادهایی که در خصوص حکم ماده ۱۳ این قانون مطرح شده است، وارد به نظر میرسد؛ اما از آنجا که ابهام خاصی در خصوص حکم این ماده مطرح نشده است، موجبی برای صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نیست.
۹- با توجه به اینکه اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در بخشهای مختلف متفاوت است و در برخی موارد نیز مستلزم تصویب آییننامه و یا ایجاد ساز و کار لازم میباشد، پرسش مطرح شده کلی است و قابلیت پاسخگویی ندارد.
۱۰- رفتار ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی که به موجب ماده ۹ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ برای آن ضمانت اجرای کیفری پیشبینی شده است، در ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و همچنین بند ۲ ماده ۱۶ قانون نظارت بر رفتار قضات مصوب ۱۳۹۰ به عنوان تخلف انتظامی پیشبینی شده است؛ با لحاظ مواد ۹ و ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، حکم مقرر در ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی نسخ شده است و بر خلاف آنچه در اسـتعلام آمـده اسـت، صـرف تغـییر ضـمانت اجـرا در رویـکرد جـدید قانونگذار، قابل انتقاد به نظر نمیرسد.
۱۱- انتقاد مطرح شده در این بند از حیث عدم شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نسبت به عقود مفید انتقال حق انتفاع و یا انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت کمتر از دو سال موجه به نظر نمیرسد. شایسته ذکر است در ماده ۲۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده ۱۰۴ آییننامه این قانون مصوب ۱۳۱۷ نیز برخی معاملات که از منظر قانونگذار واجد اهمیت خاصی نبوده است، تابع الزامات ثبت در دفتر املاک و یا حتی اخذ برخی استعلامات قرار نگرفته است.
۱۲- پاسخ این بند توأمان با بند ۲۱ ارائه شده است.
۱۳- پرسش به کیفیت مطرح شده مبهم است و قابل پاسخگویی نمیّباشد.
۱۴- مقصود از عبارت «موجب انحلال قرارداد بعدی نیست» در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ آن است که هیچ تأثیری در صحت یا بطلان معامله بعدی ندارد و چنانچه مقصود از استعلام، مفهوم مخالف عبارت صدرالذکر باشد، صرف نظر از وجود یا فقدان امکان انتقال، چنانچه انتقال به شخص ثالث پس از ثبت فسخ یا انفساخ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد باشد، انحلال قرارداد تابع قواعد عمومی است.
۱۵ و ۲۵- حکم مقرر در تبصره ۵ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویبکننده میباشد.
۱۶ و ۱۷- مطالب مطرح شده متضمن پرسش خاصی نیست تا مستلزم صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل باشد.
۱۸- نظر به اینکه حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در خصوص معاملات موضوع این ماده به راهاندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون و سپری شدن مواعد مقرر در آن موکول شده است و به موجب تبصره ۴ ماده یک این قانون، «مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سـند مالکیـت حدنگار برای آنها صادر میشود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور مجری است؛ هر چند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راهاندازی نشده باشد.»؛ بر این اساس، به صراحت تبصره ۴ ماده یک مزبور، الزامات موضوع ماده یک قانون در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون (۲/۴/۱۴۰۳) سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، نه از تاریخ سپری شدن مواعد مقرر در ماده یک؛ بلکه از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور مجری است؛ حتی اگر سامانه موضوع ماده ۱۰ قانون ایجاد نشده باشد؛ بنابراین، چنانچه سند مالکیت حدنگار برای مال غیر منقولی پیش از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون صادر شده باشد، مشمول حکم اصلی ماده یک بوده و تکالیف و ضمانت اجرای ناشی از آن پس از سپری شدن مواعد مقرر در این ماده اعمال میشود؛ اما اگر پس از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار صادر شده باشد، وفق تبصره ۴ ماده یک قانون، از تاریخ صدور سند مالکیت، مشمول تکالیف و ضمانت اجرای مقرر در این ماده خواهد شد.
۱۹- نظر به اینکه اجرای تبصره ۲ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و دریافت حقوق مورد اشاره در این تبصره، مستلزم درج مشخصات ملک؛ از جمله پلاک ثبتی آن در وکالتنامه تنظیمی است، در فرض سؤال تنظیم هرگونه وکالتنامه انتقال اموال غیر منقول در صورتی امکانپذیر است که مشخصات دقیق ملک؛ از جمله پلاک ثبتی به دفتر اسناد رسمی اعلام شود.
۲۰- اولاً، اجرای برخی از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مستلزم تدوین آییننامهای نمیباشد و با لازمالاجرا شدن قانون قابلیت اجرا دارد و دلیلی بر تأخیر اجرای قانون نیست.
ثانیاً، عدم تصویب آییننامههایی که در برخی مواد قانون یادشده به آن اشاره شده است، مانع اجرای قانون مصوب نیست؛ مگر اینکه در خود قانون، اجرای آن به تصویب آییننامه موکول شده باشد و در هیچیک از مواد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، اجرای قانون به تصویب آییننامه منوط نشده است.
۲۱- اولاً، نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و در اعمال حقوقی اصل بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد ۴۴۹، ۴۵۰ و ۴۵۱ قانون مدنی مؤید این دیدگاه است.
ثانیاً، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر تشریفات لازم برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل، مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است.
ثالثاً، مقصود از ثبت در عبارت «هر چند فسخ ثبت نشده باشد» مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ثبت در سامانه است.
با توجه به مراتب پیشگفته، فسخ قرارداد به عنوان عملی حقوقی مشمول ماده یک قانون یادشده است و باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت، دعاوی مربوط به آن قابلیت استماع ندارد.
رابعاً، از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ عمل اجرایی است، مورد حکم قانونگذار قرار نگرفته است؛ همانگونه که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تعیین نشده است و مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک قانون نیز مراحل اقامه دعوای تنفیذ فسخ و ترتیبات لازم برای قابلیت استماع این دعوا است.
خامساً، با توجه به موارد پیشگفته، فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و برای طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و ... و یا آنکه طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط است.
با توجه به مراتب پیشگفته، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار نمایند، ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری نمیباشد.
۲۲- به موجب تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ «سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونهای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن ... حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد»؛ همچنین در ماده یک ضمانت اجرای عدم ثبت در سامانه تعیین شده است؛ لذا در فرض سؤال که به دلیل درج شرط عدم انتقال تا موعد مشخصی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، انتقال ملک در بستر این سامانه مقدور نبوده و نسبت به مال غیر منقول در قالب سند عادی قرارداد تنظیم شده است، موضوع تابع ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون میباشد.
۲۳- با توجه به ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، در فرضی که در معاملهای برای انتقالدهنده حق فسخ باشد و در مهلت اعمال خیار، منتقلالیه آن را به صورت رسمی به دیگری منتقل کند، در صورت وجود حق فسخ در معاملهای که منتقلالیه اول با شخص ثالث منعقد کرده است، با اعمال خیار توسط دارنده حق فسخ اول و یا اقاله قرارداد توسط طرفین معامله دوم و اعاده مال به مالکیت منتقلالیه اول، عین مال به انتقالدهنده اول دارنده حق فسخ مسترد میشود. از این تبصره چنین مستفاد اسـت که دارنـده حق فسـخ اول در صـورت وجـود حق فسـخ برای انتقالدهنده دوم در معامله بعدی، میتواند عین مال را حتی بدون رضایت منتقلالیه دوم، مسترد کند و حتی نیاز به اعمال خیار توسط انتقالدهنده دوم نیز نمیباشد؛ بلکه صرف وجود خیار در معامله دوم این حق را برای انتقالدهنده اول دارنده حق فسخ ایجاد میکند؛ بنابراین، چنانچه نیاز به طرح دعوا باشد (در صورت اختلاف)، به طرفیت منتقلالیه دوم به دلیل متصرف بودن اقامه خواهد شد و پاسخ به قسمت دوم پرسش نیز از ذیل پاسخ در قسمت اول مشخص است و برای استرداد مال به انتقالدهنده اول (دارنده حق فسخ) در صورت وجود شرایط پیشگفته، نیازی به اعمال حق فسخ توسط انتقالدهنده دوم؛ در فرضی که برای وی در معامله با شخص ثالث حق فسخ وجود داشته باشد، نیست و حتی در صورت عدم اعمال خیار و به صرف وجود حق فسخ در معامله دوم برای انتقالدهنده دوم، موجبات استرداد مال به انتقالدهنده اول فراهم است.
۲۴- با تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ مورخ ۴/۳/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در فرضی قابل اعمال است که حق فسخ در معامله دوم پیشبینی شده باشد.
۲۵- پرسش مطرح شده با توجه به توضیح ارائه شده در بند ۱۵ قابلیت پاسخگویی ندارد.
۲۶- پرسش مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود از پرسش ضمانت اجرای تخلف از انجام تکلیف مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ نسبت به وزارت امور اقتصادی و دارایی است، موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلفات اداری است و در هر صورت، به موجب این تبصره، عدم بارگذاری ارزش معاملاتی املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تنظیم و ثبت سند رسمی مالکیت نخواهد بود و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
۲۷- انتقاد مطرح شده در خصوص طولانی بودن مواعد مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، صرف نظر از صحت و یا سقم آن، مستلزم اعلام نظر این اداره کل و صدور نظریه مشورتی نمیباشد.
۲۸- الف) اولاً، تکلیف انعکاس توقیف ملک پس از صدور قرار وثیقه کیفری و یا مدنی بر عهده مرجع قضایی است و این مرجع لزوم انعکاس بازداشت در سوابق مربوط را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام میکند؛ بر این اساس، این قسم از توقیف ملک از شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خروج موضوعی دارد و اشخاص در این خصوص تکلیفی ندارند.
ثانیاً، الزام به ثبت دیگر موارد توثیق ملک چنانچه ذیل عنوان رهن قرار گیرد، مشمول حکم مقرر در ماده یک قانون یادشده است.
ب) قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بیاعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمهای ندارد؛ هر چند در عمل منتقلالیه را در موقعیتی قرار میدهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند و در هر صورت، مطالبه اجرتالمثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقلالیه تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است.
ج) اولاً، از ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ چنین مستفاد است که هر چند انفساخ عمل حقوقی نیست؛ اما در حکم تلف تلقی کردن مورد معامله در فرض انفساخ قرارداد نیز فرع بر عدم ثبت تحقق انفساخ در سامانه موضوع این ماده است و از این حیث میان فسخ و انفساخ تفاوتی نیست.
ثانیاً، اقاله قرارداد ذیل عنوان عمل حقوقی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و یا حق انتفاع و حق ارتفاق موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ قرار میگیرد و بر این اساس، ثبت اقاله نیز الزامی است.
د) در فرض تلف عوضین؛ در مواردیکه دعوای استرداد عوضین مطرح شود، موضوع تابع عمومات حاکم میباشد.
۲۹- اولاً، انتقاد مطرح شده مبنی بر صرف تصریح به عقد بیع در ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و عدم تصریح به دیگر عقود ناقله راجع به اموال غیر منقول، موجه به نظر میرسد؛ اما اقدامی از ناحیه اداره کل حقوقی متصور نمیباشد و موجبی برای صدور نظریه مشورتی در این خصوص نیست.
ثانیاً، مثالهای مطرح شده در ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تصریح به «ثمن» و همچنین تصریح به وصول مالیات وفق مأخذ اعلامی در تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی که صرفاً ناظر بر قراردادهای راجع به انتقال عین است، همگی دلالت بر آن دارد که هدف از وضع ماده ۲ یادشده ایجاد تکلیف در خصوص تنظیم و ثبت قراردادهایی است که مشابه مثالهای مذکور در این ماده موضوع قرارداد انتقال عین و یا تعهد به آن است؛ صرف نظر از توصیفی که از سوی طرفین به عمل میآید و بر این اساس، حکم این ماده، منحصر به عقد بیع نیست؛ اما منصرف از قراردادهای راجع به انتقال منافع است.
۳۰ و ۳۳- با توجه به ماده ۱۰ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ و تبصره این ماده و همچنین ماده ۱۳ آییننامه یادشده پیشنویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ بر این اساس و از آنجا که وفق مواد یادشده هر یک از طرفین میتوانند پیش از مهلت پنج روزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، پیشنویس قرارداد را از سامانه ثبت الکترونیک اسناد حذف کنند؛ بدون آنکه مسؤولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم بعدی قرارداد رسمی در پی داشته باشد؛ به طریق اولی در فرض سـؤال که حتی پیش از ثبت پیشنویس در سامانه و پس از گفتگوهای مقدماتی مالک ملک خود را به دیگری انتقال داده است، موجبی برای استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام مالک به معامله با طرف اول نیست. همچنانکه در فرضی که طرفین پس از گفتگوهای مقدماتی به تعهدات خود عمل نکنند، موجب قانونی برای الزام آنها به انجام این تعهدات نیست.
۳۱- ایراد مطروحه در خصوص تبصره یک ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و بازدارنده نبودن ضمانت اجرای مندرج در این تبصره، متضمن پرسش خاصی نیست و موجبی برای صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمیباشد.
۳۲- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به نحو اطلاق راجع به اعمال حقوقی موضوع این ماده تعیین تکلیف کرده است و در تبصره ۳ ماده ۳ قانون در مقام بیان آن است که اعمال حقوقی موضوع این ماده، صرفاً در چارچوب مفاد ماده یک این قانون معتبر است؛ همچنین حکم ماده ۳ یادشده ناظر بر درج پیشنویس قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است؛ بنابراین، به کار گرفتن واژه «متعاملین» در تبصره ۳ ماده ۳ یادشده برخلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، فاقد ایراد به نظر میرسد.
۳۴- از آنجا که پرسشی در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مطرح نشده است، موجبی برای پاسخگویی از سوی این اداره کل نیست.
۳۵- حکم مقرر در ماده ۹ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون مجرا میباشد و اجرای آن فرع بر ایجاد سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون نمیباشد. حکم مقرر در ماده ۱۵ قانون یادشده مبنی بر نسخ ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی مؤید این دیدگاه است.
۳۶- اولاً، حکم مقرر در تبصره ۳ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که مالک ملک دارای سابقه ثبتی باشند.
ثانیاً، نحوه بارگذاری گواهیهای حصر وراثت موضوع تبصره ۳ ماده یک قانون یادشده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و همچنین آراء و تصمیمات مراجع قضایی، کمیسیونها، شوراها و دیگر مراجع ذیصلاح برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی در سامانه یادشده موضوع ماده ۸ قانون، موضوعی است که به طراحی این سامانه و گزینههای پیشبینی شده برای آن بستگی دارد.
۳۷- فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و برای طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط و عوامل آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و یا طرفین به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط است.
۳۸- پرسش مطرح شده با لحاظ توضیح مندرج در بند ۱۵ قابلیت پاسخگویی ندارد.
۳۹- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تصریح کرده است که در صورت عدم ثبت اعمال حقوقی موضوع این ماده در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، هیچ دعوایی غیر از دعوای استرداد عوضین مسموع نیست و در تبصره ۶ همین ماده، ضابطه استماع این دعوا را بیان کرده است؛ بر این اساس، تبصره یادشده ناقض حکم مقرر در ماده یک قانون نمیباشد.
۴۰- صرف نظر از ابهام موجود در سؤال، به موجب تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳«اشخاص فاقد سـند رسـمی موضـوع این مـاده با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا ۸ سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی میتوانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون را انجام دهند ...»؛ بنابراین، از یک سو مفروض آن است که در بستر سامانه یادشده انجام معاملات معارض امکانپذیر نیست و از سوی دیگر، چنانچه معامله معارض خارج از بستر سامانه یادشده منعقد شود، موضوع مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک قانون یادشده خواهد بود.
۴۱- با توجه به مفاد ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، به نظر میرسد حکم مقرر در ماده ۱۳ آییننامه ماده ۳ قانون یادشده مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ به درستی تنظیم شده است و پیشنویس ثبت شده توسط مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی واجد آثار حقوقی نیست و به همین سبب ماده ۱۳ آییننامه بر اساس رویکرد قانونگذار مبنی بر فقدان اثر حقوقی پیشنویس، تنظیم و تصویب شده است.
۴۲، ۴۳، ۴۴ و ۴۵- در مقام بیان اشکالات اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ است و مستلزم اعلام نظر از سوی این اداره کل و صدور نظریه مشورتی نمیباشد.
میانگین امتیاز: ۵.۰ از ۰ رای