نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۸۷۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۵

دعوای اعتراض به ثبت عمومی ملک از سوی معترض اقامه؛ اما به دلایل ماهوی ادعای وی رد شده است؛ در حال حاضر معترض به ثبت پس از سپری شدن ده سال به استناد بند ۷ ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ و با ارائه مدارک و مستندات جدید تقاضای اعاده دادرسی نموده و دادگاه نیز قرار قبول اعاده دادرسی صادر کرده است و مدرک ابرازی نیز در ماهیت به نفع معترض است؛ از آنجایی که در چنین فرضی سند رسمی مالکیت صادر شده است، آیا دعوای اعتراض به ثبت عمومی ملک پس از رد ادعای معترض با کشف دلیل جدید، قابلیت طرح در قالب اعاده دادرسی دارد؟ ۲- آیا دعوای اعتراض ثالث به رأی صادره در خصوص اعتراض به ثبت که به موجب آن دعوای معترض رد شده است، دعوایی مسموع است؟ توضیح آنکه معترض ثالث می‌بایست در مهلت قانونی مبادرت به طرح دعوا می‌نمود و آیا دعوای خارج از مهلت قانونی برای دعوای اعتراض به ثبت، از حیث شکلی قابلیت استماع دارد؟ آیا در جریان رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث، معترض به ثبت که مدعی مالکیت است و مهلت قانونی اعتراض به ثبت وی خاتمه یافته است، می‌تواند به عنوان وارد ثالث به این فرآیند ورود کند؟

دیدگاه نخست: ۱ و ۲- اولاً، نظر به این که در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مقررات خاصی در خصوص اعاده دادرسی نسبت به احکام صادره در مقام رسیدگی به دعوای اعتراض به ثبت ملک وضع نشده است؛ اعاده دادرسی این احکام تابع عمومات قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و صدور سند رسمی مالکیت مانع از رسیدگی به این درخواست نمی‌باشد و این فرض که ناظر به اشخاصی است که در مهلت قانونی به فرآیند ثبت عمومی ملک اعتراض کرده‌اند، از شمول ماده ۲۴ قانون صدرالذکر خارج است. ثانیاً، در فرض سؤال وفق ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد، به ترتیب مذکور در این بند حق اعتراض دارد؛ از آنجا که شرط لازم برای اعتراض ثالث به احکام، وارد آمدن خلل به حقوق معترض می‌باشد، خلل وارد آمده به حقوق چنین شخصی از ناحیه رأی صادر شده متصور نمی‌باشد؛ بر این اساس، اعتراض ثالث در این مورد، موضوعاً منتفی است. ثالثاً، با توجه به اینکه وارد ثالث نیز برای خود حق مستقلی قائل است، اعتراض وی به ثبت ملک باید وفق مقررات صورت گیرد؛ بر این اساس، چنین شخصی نمی‌تواند پس از سپری شدن مهلت اعتراض به ثبت، وارد دعوای اعتراض به ثبت عمومی ملک شود. دیدگاه دوم: ۱ و ۲- اولاً، پس از پذیرش درخواست ثبت متقاضی و انتشار آگهی‌های نوبتی و سپری شدن مهلت قانونی اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانونی، وفق ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، دعوای اینکه حقی از کسی ضایع شده است، به عنوان عین و یا قیمت پذیرفته نیست؛ مگر اینکه مشمول یکی از مواد ۱۰۹ به بعد آن قانون باشد که آن هم صرفاً قابل شکایت کیفری است و در مالکیت متقاضی ثبت تأثیری ندارد. ثانیاً، مفاد ماده ۲۴ قانون یادشده و عدم پذیرش دعوای تضییع حق، پس از سپری شدن مدت اعتراض، حکمی خاص و ناظر بر ثبت عمومی املاک و از آثار ثبت ملک است که متعاقب عملیات مقدماتی ثبت صورت می‌پذیرد و تابع عمومات راجع به اعاده دادرسی و اعتراض ثالث نمی‌باشد؛ حکم این ماده، منصرف از مواردی است که در اجرای برخی الزامات قانونی؛ از جمله مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون یادشده و یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰، اداره ثبت اسناد و املاک مبادرت به صدور سند مالکیت می‌نماید؛‌ در این موارد دعوای متضرر در مراجع قضایی، دعوایی مسموع است. ثالثاً، حکم ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و عدم پذیرش دعوای تضییع حق پس از سپری شدن مواعد قانونی، اطلاق دارد و اعم از آن است که این دعوا در مهلت قانونی مطرح و از سوی مراجع قضایی مردود شده باشد و یا آنکه، پس از این مواعد از سوی متقاضی ثبت و یا ثالث مطرح شده باشد؛ بر این اساس، در فرض سؤال که دعوای اعتراض به ثبت عمومی در مهلت قانونی مطرح و از سوی دادگاه رد شده است، اعاده دادرسی بعدی معترض (در فرض سؤال به استناد بند ۷ ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹) مسموع نیست؛ همچنانکه دعوای اعتراض ثالث نسبت به رأی بر رد اعتراض به ثبت نیز قابلیت استماع ندارد.