نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۲۹۳ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۱۰

با عنایت به این‌که ادارات ثبت اسناد و املاک، تعیین ارزش ثمنیه یا ربعیه اعیانی مندرج در اسناد مالکیت را درخواست می‌کنند تا پس از تعیین ارزش، عبارت «به استثنای ربعیه یا ثمنیه اعیانی» مندرج در اسناد مالکیت را حذف کنند، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: اولاً، با توجه به صراحت جمله مندرج در اسناد مالکیت، آیا صرفاً باید ارزش اعیانی محاسبه شود و یا با عنایت به اصلاح مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی در سال ۱۳۸۷، باقی ماندن این عبارت در سند مالکیت به منزله عدم تقسیم ماترک محسوب و باید قیمت عرصه به نسبت سهم زوجه محاسبه شود؟ ثانیاً، ارزش حقوق ارتفاقی ملک در ارزش عرصه است و یا اعیان؟

نخست. در فرض سؤال که ورثه متوفی یا قائم‌مقام قانونی آن‌ها در اجرای تبصره یک ماده ۱۰۵ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۸/۷/۱۳۱۷ وزیر دادگستری با اصلاحات و الحاقات بعدی، حسب مورد پرداخت بهای یک چهارم یا یک هشتم اعیانی به عنوان حصه زوجه فرد متوفی از ترکه را از اداره ثبت اسناد و املاک درخواست کرده‌اند، به ترتیب مذکور در این ماده مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌شود و کارشناس باید با لحاظ اصلاحات صورت گرفته در ماده ۹۴۶ (اصلاحی ۱۳۸۷) قانون مدنی و پذیرش ارث‌بری زوجه از قیمت اموال غیر منقول؛ اعم از عرصه و اعیان به ترتیب مذکور در ماده ۹۴۸ (اصلاحی ۱۳۸۷) همین قانون، بهای حصه زوجه را تعیین کند. شایسته ذکر است با لحاظ حکم مقرر در ماده ۱۲۳ آیین‌نامه یادشده و همچنین رأی شماره ۲۳ مورخ ۱۵/۱/۱۳۹۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تا زمانی که اقرارنامه زوجه مبنی بر وصول بهای عرصه و اعیان تنظیم و ارائه نشده و یا در صورت امتناع از پرداخت بها از سوی دیگر ورثه، حق زوجه از عین ترکه استیفا نشده است، نمی‌توان برای دیگر ورثه سند مالکیت بدون استثناء حق زوجه در ترکه، صادر کرد. دوم. در فرض سؤال، درج عبارت «به استثنای ربعیه یا ثمنیه اعیانی» در سند مالکیت که با لحاظ توضیحات پیش‌گفته باید به صورت «به استثنای ربعیه یا ثمنیه بهای عرصه و اعیان» آورده شود؛ مؤید بقای حق زوجه در ترکه و عدم استیفای حصه و حق عینی وی از بهای عرصه و اعیان است. سوم. در فرض سؤال، ارزش حقوق ارتفاقی ملک موضوع ترکه، با لحاظ کیفیت استحقاق و میزان آن و وضعیت ملک؛ اعم از عرصه و اعیان آن برآورد و تعیین می‌شود.