نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۳۲۴ مورخ ۱۴۰۴/۱۱/۱۱

به دلالت تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، برای دریافت سهم خدمات و شوارع وجود دو شرط ضرورت دارد: داشتن سند شش دانگ و داشتن مساحت بیش از پانصد متر مربع. در مواردی که سهم شهرداری از پلاک‌های شش‌دانگ با مساحت بیش از پانصد متر مربع دریافت نشده باشد و پلاک‌های یادشده به قطعات کوچکتر به صورت شش‌دانگ با کمتر از پانصد متر مربع تفکیک شده باشد، آیا شهرداری می‌تواند به استناد تبصره ۳ ماده ۱۰۱ یادشده از پلاک‌های شش‌دانگ تفکیکی با مساحت کمتر از پانصد متر مربع، هر دو سهم خود را دریافت کند؟ چنانچه پاسخ منفی است، دریافت حقوق شهرداری چگونه خواهد بود؟

اولاً، تفکیک اراضی توسط مالک یا مالکین مشمول مقررات حاکم بر زمان تفکیک است. بدین توضیح که چنانچه تفکیکی در زمان حاکمیت ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی (پیش از اصلاح ماده قانونی مذکور) صورت گرفته باشد، مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ که قانون حاکم بر زمان تفکیک است، جاری و ساری می‌باشد و شهرداری منحصراً از بابت معابر و شوارع عمومی که در طرح تفصیلی پیش‌بینی شده است، مطالبات خود را از اراضی مذکور به استناد ماده ۱۰۱ قانون یادشده خواهد گرفت؛ اما هرگونه تفکیک بعد از قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰، با لحاظ فضای عمومی و خدماتی و نیز معابر و شوارع عمومی، مشمول درصدهای تعیین‌شده در قانون اخیرالذکر خواهد بود؛ بنابراین در فرض سؤال، چنانچه تفکیک اراضی بعد از قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۲۸/۱/۱۳۹۰ صورت گرفته باشد، مشمول مقررات و درصدهای مذکور در این قانون خواهد بود و اقدامات خلاف قانون مالک (عدم رعایت مقررات مربوط) در تفکیک عملی و فروش اراضی مربوطه، مانع از اجرای مقررات ماده ۱۰۱ قانون اصلاح قانون شهرداری (در زمان حاکمیت این قانون) نخواهد بود. شایسته ذکر است در فرضی که مالک عملاً و بدون رعایت ترتیبات مذکور در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره‌های آن مبادرت به تفکیک یک قطعه ملک دارای شرایط مذکور در این ماده نموده است، تفکیک صورت گرفته فاقد آثار قانونی بوده و اخذ سند بعدی و یا هر گونه اقدام دیگری منوط به تفکیک وفق ماده ۱۰۱ قانون یاد‌شده با پرداخت قدرالسهم شهرداری مطابق تبصره ۳ این ماده بر اساس سند رسمی مالکیت است. ثانیاً، با توجه به صدر ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (اصلاحی ۲۸/۱/۱۳۹۰) که ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها را در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی موضوع این قانون مکلف به اخذ نقشه‌ای دانسته که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد، به قیاس اولویت هیأت حل اختلاف موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ نیز در مواردی که راجع به تقاضای تفکیک و افراز اراضی موضوع ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری باید مبادرت به رسیدگی در محدوده صلاحیت خود کنند، ملزم به رعایت مقررات ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون اخیر‌الذکر خواهند بود؛ ضمن آن‌که تبصره یک ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ هیأت حل اختلاف را مکلف دانسته است حسب مورد از دستگاه‌های ذی‌ربط استعلام و یا از نمایندگان آن‌ها برای شرکت در جلسه، بدون حق رأی دعوت کند. شایسته ذکر است چنانچه پس از لازم‌‌الاجرا شدن ماده واحده قانون اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ و در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ از سوی واحد ثبتی مربوطه سند مالکیت ثبتی صادر شود که منجر به تفکیک ملک شود؛ الزام مالکان فعلی به اعمال مقررات ماده ۱۰۱ یادشده در خصوص پرداخت قدرالسهم شهرداری موضوع تبصره ۳ ماده اخیر منتفی است؛ بدیهی است این امر مانع از مراجعه شهرداری به مالکان اولیه برای وصول و استیفای حقوق قانونی موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰۱ (اصلاحی ۱۳۹۰) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی نخواهد بود.