نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۱۲ مورخ ۱۴۰۵/۰۲/۳۰

۱- آیا حکم تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در خصوص مراجعه دارنده حق فسخ به منتقل‌الیه بر اساس شاخص قیمت روز مال غیر منقول، در بیان حکم و موضوع علی‌الاطلاق و فرض کثیر قضیه است؟ چنانچه قیمت مال غیر منقول کاهش یافته باشد، آیا دارنده حق فسخ می‌تواند قیمت مال را بر اساس شاخص تورم و یا به شیوه‌های دیگر مطالبه کند؟ ۲- با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنانچه قیمت مال غیر منقول کاهش یافته باشد، آیا مشتری می‌تواند بر اساس ثمن و شاخص تورم، غرامت خود را مطالبه کند؟

۱- اولاً، حکم ضمان مندرج در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ که انتقال‌دهنده موضوع این تبصره در زمان انتقال ملک مالک آن بوده است، متفاوت از ضمان درک موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است و به همین سبب به نظر می‌رسد در فرض تبصره یک ماده یک پیش‌گفته، موجبی برای اخذ ملاک از حکم آراء وحدت یادشده نمی‌باشد. ثانیاً، به صراحت تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، در صورت فراهم بودن ترتیبات مذکور در این تبصره و تلقی تلف حکمی موضوع معامله، دارنده حق فسخ به قیمت روز مال غیر منقول، به منتقل‌الیه رجوع خواهد کرد؛ حکم این تبصره به منظور جبران زیان دارنده حق فسخ در فرض افزایش قیمت ملک موضوع معامله است؛ اما در صورتی که قیمت ملک با افزایشی مواجه نباشد و بر خلاف فلسفه حکم این تبصره قیمت کاهش یافته باشد، منتقل‌الیه تکلیفی به پرداخت قیمت زمان معامله ندارد و با پرداخت قیمت روز ملک - که با کاهش همراه بوده است - ذمه وی در مقابل دارنده حق فسخ بری‌ء می‌شود. ۲- با توجه به ابهام موجود در خصوص این پرسش، چنانچه پرسش مرتبط با پرسش نخست و در ادامه آن است، پاسخ همان است که در بند قبلی آورده شد و موجبی برای مطالبه قیمت زمان معامله نخست و یا مطالبه قیمت بر اساس شاخص تورم نمی‌باشد؛ اما چنانچه پرسشی مستقل مطرح شده است، به شرح زیر اعلام نظر می‌شود: اولاً، وفق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است. ثانیاً، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسؤولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. در هر صورت، این محاسبه باید به‌گونه‌ای صورت گیرد که خریدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشی از کاهش ارزش آن، امکان خرید مالی داشته باشد که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع مستحق‌للغیر درآمده است. بر این اساس، چنانچه ارزش ثمن پرداختی با کاهش مواجه نباشد و در واقع، اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، افزایش قیمت (تورم) نداشته باشد و برای خریدار امکان خرید مالی معادل همان مال مستحق‌للغیر درآمده وجود داشته باشد، غرامتی بابت کاهش ارزش ثمن موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه یادشده قابل مطالبه نیست و حسب مورد، دیگر غرامات احتمالی وارده قابل مطالبه است.