نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۹۱۶ مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۱۳
تاریخ نظریه: ۱۳۹۷/۱۲/۱۳
شماره نظریه: ۷/۹۷/۹۱۶
شماره پرونده: ۹۷-۶۶-۹۱۶ع
استعلام:
احتراما همانگونه که مستحضرید طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب و در قبال رسید تسلیم شهرداری مینماید باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود طبق تبصره یک ماده مذکور رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصاب ها ضوابط آئین نامه ها و دستورالعملهای مرتبط با قوانین از جمله ماده ۱۴ و ۱۵ قانون زمین شهری در تهیه و تایید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری الزامی است از طرفی تبصره سه ماده مرقوم در اراضی با مساحت بیش از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای سبز عمومی وخدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا بیست و پنج درصد از باقی مانده اراضی را دریافت مینماید
بند ۲ قسمت ب دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری اشعار میدارد تبدیل و تغیییر کاربری اراضی کشاورزی یا آبش داخل محدوده قانونی به مسکونی در صورتی که طرح تفصیلی یا هادی آنها با پیش بینی خدمات مورد نیاز تهیه و به تصویب برسد مورد تایید است کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی اینگونه اراضی مشمول ضوابط ومقررات مربوط به تامین فضاهای عمومی وخدماتی شهرها موضوع مصوبه مورخ ۳/۱۰/۶۹ شورای عالی شهرسازی معماری ایران خواهد بود. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۳/۱۰/۶۹ ضوابط و مقررات مربوط به سطوح لازم برای تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی که صاحبان اراضی اعم از دولتی و غیر دولتی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده خدماتی شهر و کسب اجازه وقطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی پس از رعایت مقررات قانون زمین شهری باید واگذار نماید را به شرح ذیل به تصویب رسانده است.
۱- نسبت به مازاد بر هزار مترمربع از هر قطعه زمین در شهرهائی که طبق آخرین سرشماری کمتر از ۲۰۰ هزار نفرجمعیت داشته اند ۵۰ درصد و سایر شهرها غیر از تهران ۵۵ درصد و درتهران ۷۰درصد آن به معابر و تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی و۲۰ درصد موضوع تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها مصوبه ۲۹ آبان ۱۳۶۷ مجلس شورای اسلامی تعلق میگیرد ابطال به موجب رای شماره ۳۴۶ مورخ ۲۳ /۱۰/۸۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری.
تبصره ۱: در صورتی که کاربری های عمومی وخدماتی که طبق طرح های توسعه شهری برای قطعات مزبور معین شده بیش از سهم مقرر در این بند باشد مقدار اضافی در مقابل زمین معوض معادل که دارای کاربری خصوصی مسکونی، تجاری، صنعتی باشد واگذار خواهد شد.
تبصره ۲: بدیهی است معابر حاصل از تفکیک قطعات کمتر از ۱۰۰۰ متر نیز متعلق به شهرداری است.
۲- مساحت و محل اراضی مربوط به تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی مطابق طرح های هادی و جامع و تفصیلی تعیین میشود و غیر از آنچه که متعلق به شهرداری است و به او واگذار میشود بقیه طبق قانون زمین شهری در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار میگیرد که طبق کاربرهای مصوب به دستگاه های بهره بردار تحویل دهد.
تبصره ۱: از کل ذخیره حاصل از اجرای این مصوبه برای معوض فضاهای خدماتی ۷۰درصد متعلق به شهرداری و ۳۰ درصد متعلق به دولت است.
تبصره ۲: وصول مازاد بر آنچه که دراین مصوبه مقرر گردید مجاز نمیباشد.
۳- واگذاری اراضی دارای کاربری مسکونی و تجاری و صنعتی خصوصی که دراجرای این ضوابط و مقررات در اختیار شهرداری و دولت قرار گرفته جز به عنوان معوض تاسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی ممنوع است.
۴- تعیین اولویت دراستفاده از اراضی معوض برای تامین فضاهای عمومی وخدماتی به عهده کمیسیون موضوع آئیننامه اجرائی تبصره ۱۰ قانون برنامه اول توسعه اقتصادی اجتماعی فرهنگی جمهوری اسلامی ایران است.
لازم به ذکر است که بند یک مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری به موجب رای شماره ۳۴۶ مورخ ۲۳/۱۰/۸۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است و با توجه به اینکه بندهای بعدی مصوبه مذکور در راستای بند یک وتشریح به تبع آن تصویب گردیده است لذا با ابطال بند یک عملا بندهای قابلیت اجرا ندارند.
حالیه با عنایت مراتب فوق اعلام فرمایند آیا در صورت تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده قانونی به مسکونی کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک این اراضی مستلزم سهم دهی به میزان ۳۰درصد از سرانه فضای عمومی و خدماتی به دولت وزارت راه و شهرسازی است یا خیر به عبارت دیگر آیا در تفکیک اراضی مذکور طبق ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری و با توجه به بند ۲ قسمت بد دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری سهمی متعلق به دولت وزارت راه شهرسازی میباشد یا تمام قدرالسهم مذکور در ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری متعلق به شهرداری است./ع
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
مقرراتی که صحبت از ۳۰ درصد اراضی مینماید مربوط به مصوبه مورخ ۳/۱۰/۶۹ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است که مقرارت خاص خود را دارد و برای استفاده از مزایای ورود به محدوده خدماتی شهر و کسب اجازه قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی تصویب شده و فقط مازاد بر ۱۰۰۰ متر مربع زمین مشمول آن میشود. سایر دستورالعملها از جمله دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۴/۹/۱ که توسط وزارت راه و شهرسازی تصویب شده است، در غیر مواردی که به موجب دادنامه شماره ۳۴۶ مورخ ۱۳۸۰/۱۰/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است، به اعتبار خود باقی میباشد. بنابراین تبصره ۳ و ۴ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مطلب جدای از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری بوده و به ترتیبی که در مقررات آن ذکر شد قابل اجراست و کلیه اراضی حاصل از اجرای تبصرههای ۳ و ۴ الحاقی ماده صد و یک متعلق به شهرداری است.