نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۴۱۱ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۵

تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۱۰/۱۵
شماره نظریه: ۷/۹۹/۱۴۱۱
شماره پرونده: ۹۹-۷۶-۱۴۱۱ ح

استعلام:

همان‌گونه که استحضار دارید مطابق ماده ۳۶۳ قانون مدنی وجود خیار فسخ برای متایعین یا وجود اجلی برای تأدیه ثمن مانع انتقال نیست حال چنانچه در مرداد ماه به عقد بیع صحیح شرعی و قانونی یک باب منزل مسکونی به ثمن معلوم به فروش رسد و خریدار در آبان ماه همان سال آن را به شخص ثالث منتقل نماید مالکین جدید نیز در دی ماه ملک مبحوث‌عنه را به عقد بیع به دیگری انتقال دهند خریدار اولیه مردادماه در بهمن ماه همان سال و با استفاده از خیار فسخ (غبنی بودن معامله) مبادرت به اعمال خیار در خصوص معامله اول بنماید
با توجه به مقدمه بالا استدعا دارم به سوالات ذیل پاسخ و نظریه آن اداره محترم را اعلام فرمایید:
۱- آیا اثر فسخ معامله به مانند اقاله از زمان اعمال است؟ یا آن‌که به مانند بطلان اثر قهقهرائی دارد؟
۲- تکلیف قانونی معاملات صورت گرفته در فاصله زمانی بعد از عقد اول و قبل از فسخ معامله مرداد تا بهمن ماه از لحاظ حقوقی چیست؟
۳- آیا از احکام اقاله ماده ۲۸۶ قانون مدنی بنا به وحدت ملاک می‌توان در مورد فسخ معامله نیز استفاده کرد؟ به عبارت دیگر آیا احکام اقاله به فسخ معامله نیز تسری‌پذیر است؟
۴- آیا انتقال به اشخاص ثالث در فاصله زمانی پس از عقد اول و قبل از اعمال فسخ از مصادیق تلف مبیع محسوب می‌گردد؟
۵- در فرض مثبت بودن پاسخ تکلیف قانونی مغبون نسبت به غابن چیست؟ در صورت تلقی تلف حکمی مبیع مغبون بایستی قیمت چه زمانی را به غابن پرداخت نماید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:

۱- بین اقاله، شرط فاسخ و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی‌حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این‌ها موجب انحلال عقد از زمان اقاله، تحقق شرط فاسخ یا اعمال حق فسخ است و متعاقباً استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن‌ها در صورت تلف ضروری است.
۲، ۳ و ۴- با توجه به حکم مقرر در ماده ۴۵۴ قانون مدنی مبنی بر این‌که «هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود...» و ماده ۴۵۵ همان قانون که مقرر می‌دارد «اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد...» و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده ۲۸۶ و مواد ۲۸۷، ۳۶۳ و۳۶۴ این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی‌زند؛ مگر این‌که برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحاً یا ضمناً برای مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. بنابراین در فرض پرسش که پس از انتقال بعدی مورد معامله توسط خریدار، معامله اول فسخ شده است، از آن‌جایی که این امر موجب فسخ معامله دوم نمی شود، در خصوص استرداد مورد معامله مانند تلف مورد معامله است (تلف حکمی) و خریدار مکلف است حسب مورد مثل یا ثیمت مورد معامله را به فرشنده مسترد کند.
۵- با توجه به مراتب یاد شده و با استفاده از ملاک ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، در فرض سوال که مال قیمی است؛ قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی، با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس قیمت روز مبیع تعیین می‌شود و خریدار به پرداخت آن ملزم می‌شود