وضعیت حقوقی بیع ملک بازداشت شده

رأی خلاصه جریان پرونده

در تاریخ ۱۳۹۲/۱۲/۱۷ خانم ن. ن. به وکالت از آقای ح. ج. د. به طرفیت آقای م. ح. و مدیریت و سرپرستی امور شعب بانک ص. طی تسلیم دادخواستی خواستار الزام به تنظیم سند رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... واقع در بخش ۴ رشت و تحویل مبیع و فک رهن و اصلاح سند به لحاظ احتساب کسری متراژ و عقب ‌نشینی و دیگر خسارات به شرح متن هر یک مقوم به مبلغ پنجاه و یک میلیون ریال گردیده ضمناً وکیل خواهان مدعی است خوانده ردیف اوّل حسب فروشنامه مورخ ۱۳۹۲/۳/۱۹ تنظیمی در مشاور املاک ... شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... واقع در بخش ... رشت به مساحت ۹۸۵ مترمربع مشتمل بر اعیانات مخروبه را به بیع قطع به مبلغ ششصد و پنجاه میلیون تومان هر مترمربع به موکل می‌فروشد و بخشی از ثمن معامله را نقداً دریافت و مقرر گردیده با تهیه مقدمات انتقال در دفترخانه شماره ... رشت در تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ رسماً به موکّل (خریدار) منتقل گردد که مقدمات انتقال از طرف فروشنده فراهم نشده که طبق توافق تاریخ ۱۳۹۲/۶/۲۹ جهت تنظیم سند تاریخ ۱۳۹۲/۶/۲۹ در دفترخانه و تنظیم سند تعیین می‌شود که فروشنده در دفترخانه حاضر نمی‌شود و منتهی به گواهی عدم حضور وی در دفترخانه گردیده به شرح خواسته تقاضای انتقال ملک در دفترخانه و تحویل مبیع به خریدار ضمن الزام وی به فک رهن را دارد از طرفی ملک فروخته شده با مساحت مندرج در سند انطباق ندارد لذا خواستار الزام خوانده ردیف اوّل به اصلاح سند مورد استدعاست همچنین ملک فروخته شد حدود دویست متر عقب‌نشینی دارد که با کسر مورد محاسبه و مازاد کسر گردد. در تاریخ ۱۳۹۳/۱/۲۰ آقای الف. ر. به وکالت از آقای م. ح. به طرفیت آقای ح. ج. د. طی تسلیم دادخواستی به عنوان دعوی تقابل در پرونده کلاسه بایگانی شعبه سوم حقوقی رشت به خواسته فسخ مبایعه‌نامه شماره ...-۱۳۹۲/۳/۱۹ مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال با احتساب خسارات قانونی گردیده ضمناً وکیل خواهان تقابل اظهار داشته به موجب سند رسمی دفترخانه اسناد رسمی شماره ... رشت ملک مابه‌النزاع در رهن بانک ص. شعبه ف. بوده که مقرر بوده حسب توافق شفاهی تا تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ خوانده نسبت به موافقت بانک با انتقال با تسویه با بانک اقدام نماید و با کسر تسهیلات دریافتی باقیمانده ثمن را در وجه موکل کارسازی نماید که هیچگونه اقدامی نسبت به تعهد خویش انجام نداده است و مطابق مفاد ذیل مبایعه‌نامه چنانچه در صورت عدم توافق و پذیرش انتقال وام از طرف بانک ص. استان نسبت به انتقال وام قرار فوق فسخ می‌گردد که به لحاظ مهیا شدن شرایط فسخ به لحاظ عدم موافقت بانک با انتقال وام به علت عدم اقدام خوانده تقاضای فسخ مبایعه‌نامه مورد استدعاست که ضمن ردّ خواسته دعوی اصلی صدور حکم به خواسته دعوی تقابل مورد استدعاست. حسب تصمیم مورخ ۱۳۹۳/۱/۲۰ قرار رسیدگی توأمان نسبت به هر دو پرونده صادر گردیده. حسب لایحه شماره ۳۱۰۳۰۰۲۹۰-۱۳۹۳/۲/۱۶ اداره ثبت اسناد و املاک ناحیه ... رشت راجع به استعلام دادگاه نسبت به وضعیت ثبتی ملک پلاک ... مفروز از پلاک ... سنگ اصلی ... بخش ... رشت چنین پاسخ داده سند مالکیت شش دانگ یک باب کارگاه آلومینیوم به نام بانک ص. گیلان ثبت و سند صادر شد سپس شش دانگ مورد ثبت برابر سند قطعی شماره ...-۱۳۷۳/۷/۲۸ دفتر ... رشت به م. ح. انتقال قطعی یافت و طبق سند رهنی دفترخانه ... رشت در رهن بانک ص. گیلان قرار گرفت و در سوابق دارای یک فقره پاسخ استعلام به دفترخانه ... رشت می‌باشد که طبق گواهی شعبه املاک خلاصه معامله‌ای در این خصوص تنظیم نگردیده حسب صورت‌جلسه مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۵ که شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی رشت به تصدی امضاء‌کننده زیر تشکیل است با حضور وکلای خواهان دعوی اصلی و تقابل به اتفاق نماینده حقوقی خوانده ردیف ۲ با در دست داشتن اخطاریه در جلسه رسیدگی حاضرند وکلای طرفین به شرح دادخواست درخواست رسیدگی نمودند نماینده حقوقی بانک ص. نیز بیان داشتند بانک ص. گیلان حسب لوایح ابرازی قاضی صرفاً با تسویه نقدی و کامل مطالبات خود ناشی از تسهیلات پرداختی به شرکت ابتکار بی‌نظیر نسبت به فک رهن ملک اقدام خواهد نمود با تجدید احترام سیده خ. ش. در صورت تسویه مطالبات بانک با فک رهن و انتقال مالکیت اقدام خواهد نمود در پایان حاضر اظهار داشتند از استماع تصمیم دادگاه اسقاط حق حضور می‌نمایند که دادگاه حسب دادنامه شماره ۳۰۰۳۷۶-‍۱۳۹۳/۵/۲۹ چنین مقرر داشته: رأی دادگاه: در خصوص دعوای خانم ن. ن. به وکالت از آقای ح. ج. د. به طرفیت آقای م. ح. و مدیریت امور شعب بانک ص. استان گیلان به خواسته الزام به فک رهن و تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... بخش ... رشت و اصلاح سند با احتساب کسری متراژ و عقب‌نشینی به انضمام خسارات دادرسی بدین توضیح که وکیل خواهان عنوان نموده خوانده ردیف اوّل به دلالت فروشنامه مورخ ۱۳۹۱/۲/۱۹ تنظیمی در مشاور املاک ...(املاک ی.) شش دانگ پلاک ثبتی شماره ... بخش ... رشت به مساحت ۹۸۵ مترمربع مشتمل بر اعیانات مخروبه را به بیع قطع به مبلغ ششصد و پنجاه میلیون تومان (هر مترمربع ششصد و پنجاه هزار تومان) به موکل می‌فروشد و بخشی از ثمن معامله را نقداً دریافت و مقرر می‌گردد که ملک با تمهید مقدمات انتقال در تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ در دفتر شماره ... رشت رسماً به موکل (خریدار) منتقل گردد که در تاریخ تعیین شده به دلیل اینکه مقدمات انتقال از سوی فروشنده جهت تنظیم سند فراهم نشده بود طبق توافق متعاملین تاریخ ۱۳۹۲/۶/۲۹ جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند تعیین می‌شود که فروشنده از حضور در دفترخانه و ایفای تعهد در موعد مقرر استنکاف می‌نماید که این امر منتهی به صدور گواهی عدم حضور توسط سردفتر می‌گردد ضمن اینکه چون ملک در رهن بانک ص. شعبه ف. رشت بوده موکل مذاکراتی از جهت انتقال ملک با سئوال بانک داشته است که مرجع مذکور نیز در صورت پرداخت دیون بانک موافقت خود را با فک رهن و انتقال ملک اعلام می‌دارد فلذا نظر به اینکه معامله فی‌مابین خوانده ردیف اول و موکل با وجود شرایط اساسی معامله و به نحو صحیح تحقیق یافته است و فروشنده شرعاً و قانوناً مکلف به ایفاء مفاد قرارداد ۱۳۹۲/۲/۱۹ مشعر به انتقال رسمی شش دانگ مورد معامله به موکل می‌باشد و اینکه غرض از انجام معامله انتفاع طرفین از عوضین است که در مانحن‌فیه با وصف اسقاط کلیه خیارات طرفین خوانده ردیف اوّل نسبت به تکلیف قانونی خود اقدامی معمول نداشته لذا با طرح این دعوی صدور حکم شایسته به شرح خواسته را نموده و در خصوص دعوای تقابل آقای الف. ر. به وکالت از آقای م. ح. به طرفیت آقای ح. ج. به خواسته فسخ مبایعه‌نامه ۱۳۹۳/۲/۱۹ به انضمام خسارات دادرسی بدین توضیح که وکیل خواهان اعلام داشته طبق مبایعه‌نامه در تاریخ ۱۳۹۳/۳/۱۹ موکل شش دانگ پلاک ثبتی که شامل ۹۸۵ مترمربع عرصه و یک باب کارگاه بود در قبال مبلغ ششصد و پنجاه میلیون تومان به خوانده فروخته از آنجائیکه پلاک فوق طبق سند رهنی در رهن بانک ص. قرار داشته است و مقرر بوده حسب توافق در دفتر اسناد رسمی باقیمانده ثمن را در وجه موکل کارسازی نماید در حالیکه وی هیچگونه اقدامی نسبت به ایفای تعهد انجام نداده است و طبق مفاد ذیل مبایعه‌نامه مبنی بر اینکه در صورت عدم توافق و پذیرش انتقال وام از طرف بانک قرارداد فوق فسخ می‌گردد بنابراین در وضعیت فعلی با توجه به مهیا شدن شرایط فسخ به لحاظ عدم موافقت بانک با انتقال وام به لحاظ عدم اقدام از سوی خوانده فسخ مبایعه‌نامه مورد استدعاست با توجه به اوراق و محتویات پرونده از آنجائیکه روابط حقوقی خواهان دعوی اصلی و خوانده دعوی تقابل با خوانده ردیف اول دعوی اصلی و خواهان دعوی تقابل به موجب مبایعه‌نامه عادی ۱۳۹۲/۳/۱۹ در مشاور املاک ... (املاک ی.) صورت گرفته که صحت و اصالت آن تاکنون محل بحث و اختلاف واقع نشده و وکیل خواهان دعوی تقابل صرفاً با این استدلال که چون شش دانگ پلاک ثبتی ... (ملک مورد معامله) طی اسناد رهنی در زمان مورد معامله در رهن بانک ص. گیلان قرار داشته است و طبق توافق شفاهی قرار بوده خوانده تا تاریخ ۱۳۹۲/۶/۱۹ موافقت بانک را جهت تسویه به ایفاء تعهدات خود به عمل نیاورده است و در ادامه اضافه نموده که در متن مبایعه‌نامه صراحتاً قید شده در صورت مخالفت بانک با انتقال وام مبایعه‌نامه فسخ می‌گردد لذا با توجه به مخالفت بانک با انتقال وام به نام خریدار و فراهم شدن موجبات تحقق شرط مذکور فسخ مبایعه‌نامه را درخواست کرده است اما با عنایت به اینکه فحوای مبایعه‌نامه عادی مستند درخواست حکایت از وقوع عقد بیع و نقل مالکیت با شرایط قانونی و اینکه تنظیم سند رسمی جهت کمال عقد نیز از لوازم عرفی عقد بیع بوده و جهت ارائه آن به مقامات ذیربط و استفاده از امتیازات حاصله ضرورت دارد و با مدنظر قرار دادن این موضوع که عقد قصد مشترک طرفین بوده و دلالت عرفی اوضاع و احوال محقق به نحو فوق‌التوصیف نیز کاشف از قصد باطنی طرفین در ایجاد عقد بیع و در نتیجه استفاده از مزایای آن دارد و از سوی دیگر به مجرد وقوع عقد بیع مشترک مالک مبیع شده و بایع بایستی مبیع را به تصرف مشتری داده به نحوی که متمکن از انجام تصرفات و انتفاعات باشد و چون از انتقال رسمی ملک به نام خواهان اصلی ورود هیچگونه ضرر و زیانی به بانک متصور نیست و چه بسا بانک نیز به دلالت صورت‌جلس مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۵ موافقت خود را انتقال رسمی ملک در صورت پرداخت حق و حقوق بانک و تسویه حساب کامل بیان داشته است دادگاه بنا به مراتب مذکور و احراز مالکیت رسمی آقای م. ح. نسبت به ملک متنازع‌فیه به موجب تصویر سند مالکیت پیوست و پاسخ استعلام شماره ۱۰/۷/۹۳/۳۰۶۵ مورخ ۱۳۹۲/۲/۱۸ و بدواً با غیروارد تشخیص دادن دعوی تقابل به استناد ماده ۱۲۵۷ ق.م حکم به بی‌حقی مشارالیه صادر و اعلام و در ادامه دعوی خواهان اصلی را وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد ۲۶۲/۲۲۳/۲۲۰/۲۱۹/۱۴۰/۱۰ ق.م و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م و آئین‌نامه تعرفه حق‌الوکاله و هزینه سفر وکلای دادگستری و وکلای موضوع ماده ۱۸۷ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی ... حکم به محکومیت خوانده ردیف اوّل به فک رهن تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ پلاک ثبتی ... مفروز پلاک ... سنگ اصلی ... بخش ... رشت و پرداخت مبلغ ۵/۸۱۵/۵۲۰ ریال به عنوان خسارات دادرسی به جهت تسبیب در طرح دعوی و مبلغ ۶/۰۰۰/۰۰۰ ریال حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می‌نماید و امّا در خصوص خوانده ردیف ۲ به دلیل عدم توجه دعوی به استناد بند ۴ ماده ۸۴ ناظر به ماده ۸۹ قرار ردّ دعوی و در خصوص خواسته اصلاح سند با احتساب کسری متراژ و عقب‌نشینی به دلیل استرداد دادخواست از سوی وکیل خواهان به شرح صورت‌جلسه مورخ ۱۳۹۳/۱۲/۱۹ به استناد بند ب ماده ۱۰۷ ق.آ.د.م دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار ردّ دعوی صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره ظرف مدت ۲۰ روز قابل تجدیدنظر اعلام شده آقای الف. ر. به وکالت از آقای م. ح. به طرفیت آقایان ح. ج. و سرپرستی امور شعب بانک نسبت به دادنامه یاد شده به شماره ۳۰۰۳۷۶ صادره از شعبه سوم حقوقی رشت مبادرت به فرجام‌خواهی نموده نظر به اینکه مورد دیگری به نظر نمی‌رسد پرونده جهت مشاوره در جلسه هیأت شعبه مطرح و لوایح طرفین نیز حین جلسه مشروحاً قرائت خواهد شد.

رأی شعبه دیوان عالی کشور

در خصوص فرجام‌خواهی آقای م. ح. با وکالت آقای الف. ر. به دلایل ذیل دادنامه فرجام‌خواسته ابرام می‌گردد: اولاً- بازداشت ملک در زمان تنظیم بیع‌نامه عادی به معنای بطلان مطلق نمی‌باشد بلکه برابر ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی رضایت بعدی مالک (محکوم‌له) قابل تنفیذ و تصحیح می‌باشد و ماده ۵۶ آن قانون به معنای بطلان نسبی است به اضافه، تمدید چندین مرحله تاریخ تنظیم سند به معنای تجدید اراده طرفین بر وقوع عقد بیع خواهد بود. ثانیاً- در رهن بودن ملک اگرچه موجب عدم نفوذ بیع می‌گردد ولیکن این عدم نفوذ برابر ماده (۷۹۳) قانون مدنی به معنای مراعا بودن حق مرتهن می‌باشد و با فک رهن یا جلب رضایت مرتهن و یا اجازه وی، معامله قابل تنفیذ می‌باشد. ثالثاً- شرط مندرج در ذیل مبایعه‌نامه به نفع مشتری می‌باشد زیرا دقیقاً عنوان شده در صورتی که هر گونه اشکالی مبنی بر بدهی مالی یا مالیاتی و یا حکم قضایی و ... پیش آید خریدار نسبت به خرید ملک هیچگونه تعهدی نداشته و قرارداد فوق فسخ می‌گردد. بنابراین مشروط له این شرط، مشتری می‌باشد نه بایع نتیجتاً هیچ دلیلی بر فسخ و بی‌اعتباری یا بطلان قرارداد ملاحظه نمی‌شود بنا به مراتب با لحاظ شروط مندرج در مبایعه‌نامه مورخه ۱۳۹۲/۳/۱۹ مستنداً به ماده ۳۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام‌خواسته ابرام می‌گردد.
مستشار و مستشار و عضو معاون شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور
قدرت اله صدوقی فر(اقلیت)- سیدحجت‌اله میرمجیدی - غلامعلی صدقی