متن کامل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06

ماده 1

ثبت الکترونیک اسناد

• الزام به ثبت:

  • یک سال پس از راه‌اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» (موضوع ماده 10 این قانون)، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که شامل موارد زیر باشند باید در سامانه ثبت شوند:
    • انتقال مالکیت عین
    • انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال)
    • انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول
    • وقف
    • انعقاد عقد رهن در خصوص اموال مذکور
    • انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال
    • اجاره به شرط تملیک
    • پیش فروش ساختمان (اعم از سهمی از کل عرصه یا اعیان)
    • تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور

• عدم اعتبار حقوقی و قضایی:

  • در صورت عدم ثبت، دعاوی و ادله مربوط به اعمال حقوقی مذکور نزد مراجع قضائی، شبه قضایی و داوری به جز دعوای استرداد عوضین قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار خواهد بود.
  • شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی که مسموع نیستند شامل موارد زیر است:
    • شکایت انتقال مال غیر
    • دعوای اثبات یا تنفیذ معامله
    • ابطال سند رسمی مالکیت
    • الزام به تنظیم سند رسمی
    • خلع ید
    • تخلیه ید
    • الزام به اجرای تعهدات مندرج در اسناد

• عدم پذیرش اسناد ثبت نشده:

  • اسناد ثبت نشده مربوط به اعمال حقوقی مذکور در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی (موضوع ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه) پذیرفته نمی‌شود.
  • فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که ملک در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود) به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره 1- دعوای تنفیذ فسخ معاملات

1. شرایط مسموع بودن دعوا:

   • دعوای تنفیذ فسخ معاملات اموال غیرمنقول فقط در صورتی مسموع است که ظرف 15 روز از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف 15 روز دیگر دعوای تنفیذ فسخ مطرح شود.
   • سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که اگر شرط شود منتقل‌الیه تا زمان معینی حق انتقال ندارد، امکان انتقال فراهم نباشد.

2. انتقال به شخص ثالث:

   • اگر منتقل‌الیه قبل از ثبت فسخ معامله را به شخص ثالث منتقل کند و حق فسخ نداشته باشد، انتقال در حکم تلف مورد معامله است و فسخ اولیه قرارداد را باطل نمی‌کند.
   • در این صورت، دارنده حق فسخ به قیمت روز مال غیرمنقول به منتقل‌الیه رجوع می‌کند.
   • اگر منتقل‌الیه حق فسخ داشته یا به هر نحو ملک به مالکیت او درآمده باشد، عین مال به دارنده حق فسخ مسترد می‌شود.

تبصره 2- میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر

• میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر وکالت بلاعزل معادل تنظیم سند رسمی است. اگر اموال ظرف نه ماه منتقل شوند، سند رسمی بدون پرداخت مجدد مالیات تنظیم می‌شود.

تبصره 3- صدور گواهی حصر وراثت

• مرجع صدور گواهی حصر وراثت باید نسخه‌ای از آن را به‌صورت آنلاین در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کند.

تبصره 4- مفاد ماده در خصوص اموال غیرمنقول

• مفاد این ماده برای اموال غیرمنقول که پس از اجرای قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند اجرایی است.

تبصره 5- دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی

• دعاوی مربوط به مستندات حقوقی که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و ثبت نشده‌اند، در صورت قطعیت مستندات و مطابق آیین‌نامه رئیس قوه قضائیه قابل استماع هستند.

تبصره 6- دعوای استرداد عوض یا عوضین

• مرجع قضایی در دعوای استرداد عوض، در صورت احراز تسلیم عوضین، حکم به استرداد می‌دهد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد می‌کند.

ماده 2

وظایف دفاتر اسناد رسمی

• تکلیف به تنظیم اسناد:

  • دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل:
    • تعهد به بیع
    • قولنامه
    • مبایعه‌نامه
    • و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.

• محتوای سند:

  • در این صورت باید:
    • مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین درج گردد،
    • شروط مورد نظر طرفین اعم از:
      • پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن
      • پیش‌بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط
  • در سند درج گردد.

• ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی:

  • ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق‌الثبت، حق‌التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (3) ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی 1394/04/31 (ارزش معاملاتی) می‌باشد.

ماده 3

الزامات دلالان معاملات املاک

• تکلیف به ثبت پیش‌نویس قرارداد:

  • دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام کنند و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند.
  • این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.

• آیین‌نامه مربوط به اتصال به سامانه:

  • چگونگی اتصال به سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور به‌موجب آیین‌نامه‌ای است که ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

تبصره 1- تعرفه دلالان معاملات املاک

• تعرفه دلالان معاملات املاک باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیأت وزیران تعیین شود:
  1. تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم تعیین شود.
  2. میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به‌صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.
  3. مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.
• در هر حال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه، ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.

تبصره 2- دسترسی دلالان به سامانه ثبت الکترونیک

• سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را به‌منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند.
• متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالب‌های مذکور را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

تبصره 3- اعتبار عمل حقوقی

• انجام هرگونه عمل حقوقی فی‌مابین متعاملین صرفاً در چارچوب مفاد ماده (1) این قانون معتبر است.

ماده 4

وظایف دفاتر اسناد رسمی

• محاسبه مالیات نقل و انتقال:

  • دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به:
    • عین (عرصه و اعیان)
    • حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری)
  • اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به ماخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج‌درصد (5%) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به ماخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (2%) محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذی‌نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک، اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند.

تبصره 1- محاسبه مالیات حق واگذاری محل

• در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم باشد، رقم مذکور ماخذ محاسبه مالیات است.

تبصره 2- اعلام ارزش معاملاتی املاک

• وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (64) قانون مالیات‌های مستقیم را به‌صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید.
• در غیر این صورت سردفتر، مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلٌ‌الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.

ماده 5

وظایف سازمان تامین اجتماعی

• اعلام میزان بدهی:

  • سازمان تامین اجتماعی مکلف است حداکثر ظرف یک ‌سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام آنی میزان بدهی شخص واگذارکننده ملک در خصوص ملک مورد معامله، موضوع ماده (37) قانون تامین اجتماعی مصوب 1354/04/03 با اصلاحات و الحاقات بعدی به‌منظور وصول آن از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید.

• تنظیم سند رسمی:

  • در غیر این صورت، سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید.

• عدم مسئولیت:

  • در فرض اخیر، منتقلٌ‌الیه و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال این بدهی ندارند.
  • این امر مانع مراجعه سازمان تامین اجتماعی به انتقال‌دهنده ملک نیست.

ماده 6

الزامات دستگاه‌های اجرایی

• اعلام پاسخ استعلام:

  • کلیه دستگاه‌های اجرایی که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده است، مکلفند حداکثر ظرف یک ‌سال پس از لازم‌الاجراشدن این قانون با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت به اعلام پاسخ استعلام به‌صورت آنی اقدام نمایند.
  • عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

تبصره 1- مجازات متخلفین

• مقامات و کارکنان متخلف از حکم این ماده، به مجازات مقرر در بند «د» ماده (9) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب 1372/09/07 محکوم می‌شوند.

تبصره 2- مهلت اعلام نظر وزارتخانه‌ها

• در مورد نقل و انتقال املاک واقع در پلاک‌های ثبتی اصلی که مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393/11/12 در آن پلاک اصلی به‌صورت کامل اجرا نگردیده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.

ماده 7

وظایف دفاتر اسناد رسمی

• دریافت وجوه دولتی و عمومی:

  • دفاتر اسناد رسمی موظفند برای دریافت وجوه دولتی و عمومی که وصول آن طبق مقررات قانونی بر عهده آنهاست، حقوق متعلقه را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تایید سازمان به صورت آنی به حساب یا حساب‌هایی که نزد خزانه‌داری کل کشور معین می‌شود، واریز نمایند.

آیین‌نامه اجرایی

• تهیه و تصویب آیین‌نامه:

  • آیین‌نامه اجرایی این ماده ظرف سه ‌ماه از لازم‌الاجراشدن این قانون به وسیله سازمان با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده 8

الزامات مراجع قضائی و سایر مراجع ذی‌صلاح

• اعلام تصمیمات و آرای قطعی:

  • مراجع قضائی، کمیسیون‌ها، شوراها و سایر مراجع ذی‌صلاحی که به‌موجب قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه و املاک و اراضی تعیین شده‌اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به:
    • ایجاد و سلب هرگونه حق عینی
    • تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی
  • این تصمیمات و آرای قطعی باید با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی، از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان اعلام شود.

• وظیفه سازمان:

  • سازمان موظف است اطلاعات مذکور را آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید.

مجازات تخلف

• تخلف از حکم این ماده موجب محکومیت به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی مصوب 1392/02/01 می‌شود.

تبصره - مسئولیت جبران خسارت

• چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده، خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان‌دیده است.

ماده 9

الزامات قضات و ماموران دولتی

• هر یک از قضات یا ماموران دولتی یا عمومی که به مفاد اسناد رسمی، از جمله موضوع ماده (1) این قانون، ترتیب اثر ندهند، به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش موضوع ماده (19) قانون مجازات اسلامی محکوم می‌شوند.

مسئولیت جبران خسارت

• چنانچه در اثر تخلف ماموران یا قضات به دارندگان یا ذی‌نفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان‌دیده است.

ماده 10

ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی

• وظیفه سازمان:

  • سازمان مکلف است، ظرف یک ‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به:
    • مالکیت عین
    • مالکیت منافع بیش از دو سال
    • حق انتفاع
    • حق ارتفاق اموال غیرمنقول
  • همچنین مستندات مربوط به این موارد که قبل از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.

• تکلیف مدعیان:

  • مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه نسبت به:
    • درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه
    • تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به‌منظور اخذ سند رسمی مالکیت
  • اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.

• اقدامات مراجع قانونی:

  • پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند.
  • پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست.

• ادعاهای غیرقابل استناد:

  • در ‌صورت انقضای مواعد فوق‌الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه:
    • اراضی عمومی و دولتی (از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی)
    • اشخاص ثالث با حسن نیت (بی‌اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.

• مطالبه قیمت مال غیرمنقول:

  • مدعی مذکور می‌تواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده‌اند، یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده‌اند یا ید ماقبل خود رجوع کند.
  • دادگاه‌ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند.

• اعلان عمومی:

  • راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده به دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می‌گردد.

تبصره 1- شرایط درج ادعا

• درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط به درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یو.تی.ام) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه) می‌باشد.
• درصورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را مشخص کند.

تبصره 2- رسیدگی به ادعاها

• رسیدگی به ادعاهای ثبت شده در سامانه که حسب مورد مشمول:

  • قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/20
  • قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388/12/02

• به‌استثنای موارد مذکور در تبصره (3) این ماده، بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و حسب مورد، منوط به استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است.

• پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده، تقاضای جدید صرفاً در‌صورتی پذیرفته می‌شود که:

  • هیچ ادعائی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در‌ خصوص ملک مورد ادعا ثبت نشده باشد
  • هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی در‌خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد

• در غیر این ‌صورت تقاضا توسط هیأت‌های موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی‌شود. در صورتی که کلیه ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید به موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است.

تبصره 3- وظایف بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی

• بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) مکلفند حسب مورد در‌ خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت به تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) اقدام نمایند.
• پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به سازمان اعلام کنند.
• سازمان موظف است نقشه‌های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم به اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده درج و نیز در محل الصاق نماید.
• در‌صورتی که اشخاص ذی‌نفع به نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند، باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند.
• معترض مکلف است ظرف یک‌ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید.
• در این صورت صدور سند مالکیت، موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
• در‌ صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل، مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است.

تبصره 4- تخصیص زمین

• وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت قرارداد فی‌مابین دستگاه‌های موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین، ظرف یک سال از تاریخ انجام کامل تعهدات قراردادی واگذارشونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده (1) این قانون اقدام نمایند.

تبصره 5- جزای نقدی برای درج اسناد جعلی

• شخصی که با علم به عدم استحقاق راساً یا توسط دیگری اقدام به درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، به جزای نقدی معادل بیست درصد (20%) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد.
• چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرائم ارتکابی نیز محکوم می‌شود.

تبصره 6- گواهی پایان‌کار ساختمان

• چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون‌های ماده (99) و ماده (100) قانون شهرداری‌ در‌ خصوص آن، رأی به اخذ جریمه صادر یا رأی مذکور به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به صدور رأی تخریب بنا شده باشد، حسب مورد، شهرداری‌ها، بخشداری‌ها و دهیاری‌ها مکلفند گواهی پایان‌کار ساختمان را صادر نمایند.
• لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت‌های اختصاصی باید در گواهی پایان‌کار ذکر شود.
• سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمت‌های اختصاصی و همچنین قسمت‌های مشترک به نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید.
• تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر، صرفاً در ‌صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکان‌پذیر است.
• صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون‌های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری‌ها نمی‌باشد.
• اگر اخذ گواهی پایان‌کار برای آن آپارتمان منوط به انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط به قسمت‌های مشترک صادر نماید.
• نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمت‌های مشترک به‌موجب آیین‌نامه‌ای است که با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به‌تصویب هیأت وزیران می‌رسد.
• در ‌صورتی که یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.

تبصره 7- تسویه بدهی‌ها

• چنانچه در خصوص یک مال غیرمنقول در سامانه موضوع این ماده، ادعائی ثبت و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده‌باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال غیرمنقول بدون تسویه بدهی‌های مرتبط با آن مال غیرمنقول به نهادهای عمومی و دولتی از قبیل:
  • بدهی‌های موضوع بند «ج» ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385/05/24
  • تبصره ماده (74) قانون شهرداری مصوب 1334/04/11
• بلامانع است. تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر صرفاً پس از تسویه بدهی‌های مذکور امکان‌پذیر است.
• بستانکار حق دریافت طلب خود به قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی جز در مواردی که عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد را دارد.

تبصره 8- ثبت ادعاها در سامانه

• کلیه دستگاه‌های اجرایی و واحدهای مذکور در ماده (29) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مکلفند، حداکثر تا دو سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع این ماده، در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی از جمله:

  • اراضی ملی
  • موات
  • خالصه
  • مستحدث و ساحلی

• که مطابق قانون متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و تصدی آن اراضی بر عهده آنان است و هنوز سند رسمی آنها صادر نگردیده‌است، ادعاها و مدارک مربوط را در سامانه موضوع این ماده ثبت نمایند.

• عدم ثبت ادعا و مدارک در این سامانه، نافی مالکیت دستگاه‌ها و واحدهای مذکور نیست.

• مقامات و کارکنان متخلف از حکم این تبصره به مجازات مقرر در بند «د» ماده (9) قانون رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می‌شوند.

• مفاد این تبصره نسبت به سازمان اوقاف و امور خیریه در‌خصوص موقوفات عام غیرمنقول و دستگاه‌های زیر نظر ولی فقیه درخصوص اموال غیرمنقول در اختیار آنان از جمله:

  • مجهول المالک
  • بلاصاحب
  • ارث بلاوارث
  • اعراضی
  • رهاشده
  • اموال غیرمنقول غائبین مفقودالاثر
  • اموال غیرمنقول حاصل از تخمیس و خروج از ذمه و اجرای اصل (49) قانون اساسی جاری است.

• آیین‌نامه اجرایی این تبصره ظرف شش ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون به پیشنهاد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

تبصره 9- صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی

• سازمان مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تایید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره‌برداری کشاورزی باشد و متقاضی اخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ‌یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند.

• پس از صدور سند مالکیت حدنگاری موضوع این تبصره، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385/11/21 مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به اخذ تاییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی است.

• تنظیم سند اعمال حقوقی مزبور به صورت مشاع در اراضی کشاورزی تنها در موارد زیر مجاز است:

  1. مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی، کمتر از مساحت حد نصاب باشد، مشروط به آنکه عمل حقوقی صرفاً راجع به تمام سهم مشاع و به طرفیت تنها یک شخص باشد.
  2. مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی بالاتر از حد نصاب باشد مشروط به آنکه در نتیجه عمل حقوقی هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین‌تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
  3. مالکیت مالک، مفروز و عمل حقوقی منجر به ایجاد سهم مشاع شود، مشروط به آنکه در نتیجه عمل حقوقی، هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین‌تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
  4. چنانچه انتقال سهم مشاع از یک قطعه واحد به شریک همان قطعه باشد.

• سازمان امور اراضی کشور مکلف است ظرف یک ‌سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون کلیه سوابق لازم اعم از نقشه‌ها و مستندات مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان قرار دهد.

• از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع این ماده، ارائه هر گونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاه‌های ذیربط منوط به ارائه تاییدیه سازمان مبنی بر انجام اقدامات مذکور در این ماده جهت اخذ سند رسمی یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی است.

تبصره 10- ثبت اعمال حقوقی برای اشخاص فاقد سند

• اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده، با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا 8 سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می‌توانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون را انجام دهند، در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده (1) این قانون می‌شوند.

• این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که به طور صریح، در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن، به منتقلٌ‌الیه اعلام و در سامانه درج شود:

  1. کلیه اقدامات مذکور در صدر این ماده (شامل ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت) انجام شده باشد.
  2. ادعای ثبت شده در سامانه، توسط مراجع ذی‌صلاح رد نشده یا منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد.
  3. ادعای ثبت شده در سامانه، درخصوص مال غیرمنقولِ دارای سند حدنگار نباشد.
  4. پاسخ استعلام مالکیت حسب مورد از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی با رعایت مفاد تبصره (2) ماده (6) این قانون، به منتقل­الیه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذلت مانع انجام عمل حقوقی نیست.

• آیین‌نامه اجرایی این تبصره ظرف شش ماه از لازم‌الاجراشدن این قانون توسط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

تبصره 11- آیین‌نامه‌های اجرایی

• آیین‌نامه اجرایی این ماده و تبصره‌های (1) و (2) آن ظرف سه ماه از لازم‌الاجراشدن این قانون توسط سازمان تهیه می‌شود و به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.
• همچنین آیین‌نامه‌های اجرایی تبصره‌های (3)، (4) و (6) این ماده ظرف سه ماه از لازم‌الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده 11

الزامات دلالان معاملات املاک

• عدم امکان تنظیم سند عادی:

  • دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده (1) این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند.

مجازات متخلفان

• متخلفان از حکم این ماده، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به شرح زیر محکوم می‌شوند:
  • مرتبه اول:
    • استرداد حق دلالی دریافتی
    • جریمه‌ای معادل سه برابر حق دلالی
    • تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه
  • مرتبه دوم:
    • استرداد حق دلالی دریافتی
    • جریمه‌ای معادل شش برابر حق دلالی
    • تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال
  • مرتبه سوم:
    • استرداد حق دلالی دریافتی
    • جریمه‌ای معادل شش برابر حق دلالی
    • ابطال پروانه کسب

ماده 12

تعیین ساعت کار دفاتر اسناد رسمی

• ساعت کار دفاتر اسناد رسمی با توجه به مقتضیات هر محل و حجم معاملات باید به گونه‌ای باشد که کمتر از ۴۴ ساعت در هفته نباشد.
• دفاتر اسناد رسمی باید به‌طور متعارف در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند.
• تعیین ساعت کار دفاتر اسناد رسمی به عهده سازمان است.

ماده 13

مسئولیت جبران خسارت در صورت ابطال معامله

• در ‌صورتی که معامله رسمیِ انجام‌شده ابطال شود، شخصی که بطلان مستند به او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده به زیان‌دیده است.

بیمه نقل و انتقال مالکیت

• وظیفه سازمان:

  • سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده (1) این قانون با اخذ حق بیمه از طرفین معامله، نقل و انتقال مالکیت را نزد یکی از شرکت‌های بیمه، بیمه نماید.

• استثنا در مراجعه:

  • این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه‌ حسب مورد شرکت بیمه یا زیان‌دیده به شخصی که بطلان مستند به او است، نمی‌باشد.

نحوه‌ تعیین حق بیمه

• نحوه‌ تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه‌ مرکزی جمهوری اسلامی ایران به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده 14

الزامات سازمان

• تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه:

  • سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل:

    • تعداد طبقات
    • سطح اشغال مجاز
    • تعداد واحدهای هر طبقه
  • توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد.
  • تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان‌پذیر است.

• اطلاع‌رسانی در مورد انقضای مهلت:

  • سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌ‌الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد.
  • صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسه‌های یکتای مذکور خواهد بود.

تبصره 1- صدور دستور نقشه

• مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.

تبصره 2- دسترسی ثبت آنی

• سازمان مکلف است، ظرف شش ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون، دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان‌کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید.
• پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان‌کاری که از مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.

تبصره 3- آیین‌نامه اجرایی

• آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد.

ماده 15

نسخ و اصلاحات قوانین:

• نسخ قوانین:

  • از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، قوانین زیر نسخ می‌شود:
    • ماده (187) قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366/12/03 با اصلاحات و الحاقات بعدی
    • ماده (73) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 با اصلاحات و الحاقات بعدی
    • ماده (62) قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395/11/10 با اصلاحات و الحاقات بعدی

• اصلاحات در قانون پیش فروش ساختمان:

  • اصلاحات زیر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 با اصلاحات بعدی انجام می‌شود:

1. اصلاح ماده (1):

   • متن جدید: «ماده 1- هر قرارداد با هر عنوانی که به­‌موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به­‌موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.»

2. اصلاح بند (3) ماده (2):

   • متن جدید: «3- متن پروانه ساختمانی صادرشده از مراجع ذی‌صلاح در ‌صورت صدور، راجع به موضوع معامله به عنوان پیوست قرارداد.»

3. حذف عبارات و بندها:

   • حذف عبارات:
     • در بند (4) ماده (2) عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد»
     • در بند (11) ماده (2) عبارت «و (20)»
     • در ماده (14) عبارت «با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون»
     • در ماده (23) عبارت «یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی»
   • حذف بندها:
     • همچنین بند (10) ماده (2) و بندهای (2) و (4) ماده (4) و تبصره آن و مواد (20) و (21) حذف می‌شوند.