متن کامل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/02/13

فصل اول - کلیات

ماده 1

شرایط قرارداد اجاره تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر 1362

• محل مورد نظر برای سکنی اجاره داده شده یا بشود. 
  • این ﻗﺎﻧﻮﻥ ﻓﻘﻂ ﺩﺭ ﺧﺼﻮﺹ ﺍﺟﺎﺭﻩ ﺍﻣﺎﻛﻦ مسکونی ﻭ ﺗﺎ ﻗﺒﻞ ﺍﺯ ﻻﺯﻡﺍﻻﺟﺮﺍ ﺷﺪﻥ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺭﻭﺍﺑﻂ ﻣﻮﺟﺮ ﻭ مستاجر ﻣﺼﻮﺏ 1376/5/26 قابلیت ﺍﺟﺮﺍ ﺩﺍﺷﺘﻪ ﻭ ﺑﻌﺪ ﺍﺯ ﺁﻥ، ﺍﺟﺎﺭﻩ ﺍﻣﺎﻛﻦ مسکونی ﺗﺎﺑﻊ ﻗﺎﻧﻮﻥ اخیرالذکر، ﻗﺎﻧﻮﻥ مدنی ﻭ ﺷﺮﺍﻳﻂ ﻣﻘﺮﺭ ﺑﻴﻦ ﻣﻮﺟﺮ ﻭ ﻣﺴﺘﺎﺟﺮ ﺍﺳﺖ.
• تصرف متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر باشد.
• عنوان تصرف می‌تواند اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد.
• نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد.

رای وحدت‌ رویه شماره 520 مورخ 1367/12/09 

• ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب اردیبهشت ماه سال 1362 علی الاطلاق کلیه اماکن مسکونی را که به شرح این ماده به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود مشمول قانون مزبور قرار داده و ماده 15 این قانون با ماده اول آن تعارض ندارد و از حکم کلی آن مستثنی نمی‌باشد بنابراین کلیه اماکن مسکونی که به شرح ماده 1 به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بعداً داده شود تابع مقررات قانون مزبور و ماده 494 قانون مدنی و شرایط مقرر طرفین است.

‌ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1362

• از تاریخ تصویب این قانون (1362/02/13) اجاره محل‌هایی که برای سکونت واگذار می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد.

ماده 494 قانون مدنی

• عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

ماده 2

موارد زیر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1362 نمی‌باشد:

• الف) تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
  • برای معاملات با حق استرداد رجوع کنید به مواد 33 و 34 و 34 مکرر قانون ثبت
  • برای مقررات مربوط به رهن رجوع کنید به مواد 771 الی 794 قانون مدنی
• ب) خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌ حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است.
• ج )محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است. ‌

ممنوعیت دریافت سرقفلی و واگذاری مطب

• وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و‌ مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است. (تبصره 1)

ممنوعیت استفاده از محل‌های مسکونی به عنوان مطب بدون رضایت مالک

• استفاده از محل‌های مسکونی در محل‌هایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع‌ است. (تبصره 2)

فصل دوم - اجاره‌بها

‌ماده 3

تعیین میزان اجاره‌بها

• اجاره‌بهای هر محل‌‌ همان است که در اجاره‌نامه قید شده است.
• اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است.
• در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.

اجرت‌المثل در صورت بطلان اجاره

• در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد. (‌تبصره ماده 2)

ماده 4

نحوه پرداخت اجاره‌بها و پیامدهای عدم پرداخت آن

• مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد.
• در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌ از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می‌تواند با رعایت این قانون اقدام به اخذ اجاره‌بهای معوقه کند.

مراحل اخذ اجاره‌بهای معوقه در صورت وجود اجاره‌نامه رسمی

• موجر با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه میکند.
• دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستاجر ارسال نماید.
• اگر مستاجر از تاریخ ابلاغ تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌ فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال می‌شود.

توقف عملیات اجرایی

• ‌در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می‌نماید. 

اثبات استنکاف مستاجر

• در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها موجر می‌تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.

فصل سوم - در اجاره‌نامه

ماده 5

نکاتی که لازم است در اجاره‌نامه قید شوند

دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:

1. اطلاعات موجر:
   • اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2. اطلاعات مورد اجاره:
   • نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌ تراضی نموده باشند.
3. وضعیت تصرف مورد اجاره
   • عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی‌ صورت خواهد گرفت.
4. اجاره‌بها:
   • تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
5. حق انتقال به غیر:
   • تصریح به آن که مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
6. تعهد به تخلیه
   • تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.
7. عدم پرداخت اجاره بها و حق فسخ موجر:
   • حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.

حق فسخ در عقد اجاره

• موجر و مستاجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند. (‌تبصره)

فصل چهارم - موارد فسخ

‌ماده 6

شرایط فسخ اجاره توسط مستاجر

در موارد زیر مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید:

• عدم انطباق عین مستاجره با اوصاف قید شده در اجاره‌نامه:
  • در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد (‌با رعایت ماده 415 قانونی مدنی).
  • ماده 415 قانون مدنی: خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است.
• تحقق حق فسخ مستاجر طبق شرایط اجاره‌نامه:
  • در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
• خرابی عین مستاجره:
  • هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

‌ماده 7

تخلیه مورد اجاره و امتناع موجر از تحویل

• هر‌گاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می‌تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
• از تاریخ تسلیم کلید به دفتر دادگاه، موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده نخواهد داشت.
• دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

‌ماده 8

شرایط فسخ اجاره توسط موجر

موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

• الف) واگذاری مورد اجاره به غیر:
  • در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
• ب) شرط فسخ در اجاره‌نامه:
  • در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
• ج) استفاده خلاف منظور از مورد اجاره:
  • در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
• د) عدم پرداخت اجاره‌بها:
  • در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.

تبعیت اجاره غیر مسکونی از مقررات اجاره محل سکنی

• در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است. (‌تبصره 1)

تبدیل مورد اجاره به مرکز فساد

• اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد. (‌تبصره 2)

‌ماده 9

اختیار دادگاه در اعطای مهلت به مستاجر در صورت عسر و حرج

• در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌ نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

تخلیه اماکن آموزشی، دولتی، مهاجرین جنگی و رزمندگان

• در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب و‌ عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ 1364/06/28 از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین‌ اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا است. (تبصره 1)

تشکیل دادگاه‌های ویژه برای تجدیدنظر در احکام تخلیه

• شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاه‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه‌ها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند 
• چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد. (تبصره 2)

تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی

• در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد‌ موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت 2 سال از تاریخ 1371/07/03 از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
• این حکم، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.

تخلیه اماکن دولتی و شخصی توسط مهاجرین جنگ تحمیلی

• در شهر‌ها و بخش‌ها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده‌اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن‌ هستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آن‌ها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی، مهاجرین جنگ تحمیلی‌ اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.

فصل پنجم - تعمیرات

‌ماده 10

تعیین وظایف موجر و مستاجر در خصوص تعمیرات

• تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌ آسانسور باشد، به عهده موجر است.
• تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. ‌
• استثنا: در صورتی که در قرارداد اجاره به صورت دیگری شرط شده باشد، توافق طرفین ملاک عمل خواهد بود.

ماده 11

رسیدگی به اختلافات مربوط به تعمیرات

• رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است.
• در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد، مستاجر می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر‌ متعارف با نظارت دایره اجراء انجام بدهد.
• رسیدگی به این دعوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی‌است. (‌تبصره ماده 12)

ماده 12

جلوگیری مستاجر از انجام تعمیرات ضروری

• هر‌گاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات‌ تعیین می‌نماید.
• رسیدگی به این دعوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی‌است. (‌تبصره ماده 12)

ماده 13

اقامه دعوی تخلیه و دعوی تعمیرات

• اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و‌ آن را رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.

‌ماده 14

تعیین اجاره بهاء توسط دولت

• نظر به مشکلات مسکن در شهر‌ها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود 2 ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آیین‌نامه‌ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات دولت برسد اجاره بهای‌واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.

تعریف شهرهای بزرگ مشمول تعیین اجاره بها توسط دولت

• شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استان‌ها به انضمام قزوین، کرج، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، گرگان، قم. (‌تبصره 1)

مجازات دریافت اجاره بهاء بیش از حد مجاز

• ‌چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ‌ اضافی به نفع مستاجر محکوم می‌گردد. (‌تبصره 2)

اجاره دادن محل مسکونی خالی توسط حاکم شرع

• اگر مالک از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده‌ می‌شود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محل‌های مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند. (‌تبصره 3)

‌ماده 15

حاکمیت قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر و توافقات طرفین بر اجاره محل سکونت

• از تاریخ تصویب این قانون (1362/02/13) اجاره محل‌هایی که برای سکونت واگذار می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می‌باشد