اظهار انکار یا تردید نسبت به اصل سند

رأی دادگاه بدوی

پرونده:
شماره:۱۴۰۳۶۸۳۹۰۰۱۸۰۰۰۷۲۲
شعبه:۱۱۴ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید باهنر تهران
قاضی:یونس نشیبی
تاریخ:۱۴۰۳/۱۱/۱۵
موضوع:الزام به تنظیم سند رسمی ملککد تناد:۱۱۲۷۰۵۸۸۸ پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره * خواهان: اقای ج. د. فرزند ا. با وکالت خانم س. پ. فرزند م. به نشانی * خواندگان: ۱. اقای م. م. ز. د. ۲. اقای ش. ارقامی ۳. اقای ع. ب. ۴. اقای ش. ب. ۵. اقای ر. غ. پ. ۶. اقای ا. م. ۷. اقای ع. س. ت. با وکالت اقای و. ح. س. فرزند ا. به نشانی * ۸. اقای ر. ع. فرزند م. به نشانی * ۹. اقای م. ص. ف. فرزند ع. به نشانی * ۱۰. ثبت اسناد و املاک *به نشانی * ۱۱. سازمان *به نشانی * *. سازمان *به نشانی * ۱۳. اعتبار ازاد ث. ا. مه ع ( در حال تصفیه ) به نشانی * ۱۴. سازمان *به نشانی * ۱۵. اقای ع. ک. فرزند ح. به نشانی مجهول المکان ۱۶. اقای ح. ک. به نشانی * خواسته ها: ۱. مطالبه خسارت دادرسی۲. الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی۳. الزام به تنظیم سند رسمی ملک۴. الزام به اخذ پایان کار در وقت فوق العاده جلسه شعبه *بتصدی امضا کننده ذیل تشکیل است. و پرونده کلاسه پیوست تحت نظر قرار دارد. دادگاه با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از درگاه خداوند متعال بشرح اتی مبادرت به انشا رای می نماید. رای دادگاه بخش نخست: مقدمه و گردشکار در خصوص دعوای پیش رو از سوی خواهان اقای ج. د. به طرفیت خواندگان مبنی بر صدور و اخذ پایانکار اصلاحی و مابقی خواسته های مذکور در دادخواست را مطرح و اینگونه بیان میدارد. ( نقل به مضمون ) پلاک ثبتی ۸۸/۱۲۷۷ متعلق به اقای ح. ک. بوده که ایشان با اقای م. ص. ف. در مقام سازنده قرارداد مشارکت داشتند ومتعاقب اجرای قرارداد مشارکت در پلاک ثبتی مبحوث عنه وبا اخذ پایان کار به شماره*مورخ ۱۳۸۳/۳/۲۲ وصورتمجلس تفکیکی شماره ۳۷۲۰۶ مورخ ۱۳۸۳/۵/۷ به ۹ دستکاه اپارتمان مسکونی و۲ باب انباری و۶ واحد پارکینک تفکیک شده ، بعد از اجرای قرارداد مشارکت وقبل از صدور پایان کار وصورتمجلس تفکیکی مالک وسازنده یک باب مغازه به مترار حدودی ۱۲۶ متر و۸۶ متر زیر زمین بصورت انبار تجاری را به اقای ر. ع. ( خوانده ردیف ۱۴ ) فروخته اند.قطعا سازنده ومالک اولیه باید پاسخگو باشند که چرا این مغازه و زیر زمین مزبور در پایان کار وصورتمجلس تفکیکی نیامده و وضع موجود با پایانکار وصورتمجلس تفکیکی مغایر میباشد.اما انچه که مسلم است. اینکه مالک وسازنده قبل از فروش واحدهای احداثی طبق پایان کار وصورتمجلس تفکیکی اقدام به فروش ۱۲۶ متر مغازه و۸۶ زیر زمین موضوع دادخواست نمودند.واین ۱۲۶مترمغازه و۸۶ متر زیر زمین هیچ تعارضی با حقوق مالکین ۹ واحد اپارتمان احداثی نداشته وندارد. وهیچ لطمه ای اعم از کسری متراز ویا کمبود یارکینگ وانباری برای به مالکین اپارتمانها ایجاد نکرده ونمیکند موکل به حکایت مبایعه نامه عادی مورخ ۱۳۸۵/۵/۳ که کپی ان پیوست میباشد. شش دانگ یک باب مغازه تجاری به متراز ۱۲۶ متر و۸۶ متر زیر زمین بصورت انباری تجاری احداثی در بلاک ثبتی ۱۲۷۷/۸۸ را از اقای ر. ع. خریداری واز همان زمان در ان بصورت مالکانه متصرف میباشند ودر ادارات مربوطه از جمله اداره دارایی پرونده مالیاتی کسبی مفتوح دارند. بعضی از خریداران بعدی اپارتمان ها که جملکی در چند سال اخیر در پلاک ثبتی مزبور اپارتمان خریداری نمودند منکر حقوق ومالکیت موکل هستند واین در حالی هست که مغازه و زیرزمین موضوع دادخواست قبل از صدور پایان کار وصورتمجلس تفکیکی وقبل از انتقال مالکیت به مالکین حال حاضر اپارتمانها وجود داشته وانتقال مالکیت ان بر میگردد. به مالک اولیه وسازنده ومالکین جدید تماما با وضع موجود که مغایر با پایان کار وصورتمجلس تفکیکی میباشد. اقدام به خرید اپارتمان نمودند تاکید میگردد. خریدارن اپارتمانها با علم به وجود مغازه به مترار ۱۲۶ متر و۸۶ متر زیرزمین بصورت انبار تجاری اقدام به خرید اپارتمان نمودند وحتی بعضی از اپارتمان چندین بار نقل وانتقال شدند معذالک با توجه به مراتب فوق و مستند به مواد ۱۰٫۱۸۳٫۲۱۹ و ۲۲۱ و ۲۳۷ و ۱۲۵۷ و ۱۲۵۸ و ۱۳۰۱ و ۱۲۸۲ قانون مدنی تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به صدور واخذ پایان کار اصلاحی برای ۱۲۶ متر مغازه تجاری و۸۶ متر زیرزمین انباری تجاری و ارائه ان به سازمان *جلس تفکیکی اصلاحی بر مبنای پایان کار جدید و در ادامه والزام خواندگان به تنظیم سند ۱۲۶ متر مغازه و۸۶ متر زیرزمین بصورت انبار تجاری بنام موکل مورد استدعا میباشد. وکیل خواهان در جلسه اول رسیدگی با کاهش خواسته خود در خصوص متراژ مغازه به شرح اینکه کل متراژ ۱۲۶ متر بوده که ۸۶ متر ان زیرزمین بوده کاهش یافت حال در اجرای اصل دسترسی به عدالت وفراهم نمودن بنیان رودررویی در دادرسی با تشکیل جلسه دادرسی مجدد به سخنان انها گوش سپرد نماینده محترم شهرداری در مقام دفاع از دعوی مذبور بیان میدارد. برابر ماده ۳ قانون شهر داری و تبصره ماده ۵۲ ان قانون ، شهر داری دارای شخصیت حقوقی است. و. نماینده شهر خواهد بود. و همچنین طبق تبصره ۵۳ قانون شهر داری ها ، شهر دار می تواند قسمتی از وظایف واختیارات خود را با تصویب انجمن شهر وبه موجب حکم کتبی به سایر مسئولان شهر داری واگذار نماید. به این صورت که شهردار همانطور که بعنوان مثال بخشی از اختیارات خود رادر زمینه امور مالی به مدیر مالی واگذار می نماید. ، بخش دیگری از اختیارات خود را با توجه به محدوده فیزیکی و جغرافیایی به نمایندگان دیگری که مسامحتا شهردار منطقه نامیده می شوند ، واگذار می نماید. بدین ترتیب از نظر حقوقی شهر داری های مناطق نماینده شهر داری بوده وفاقد شخصیت حقوقی مستقل هستند ولذا با توجه به دفاعیات این بند دعوی نمی تواند به طرفیت شهر داری منطقه ۴ مطرح شود. واز مصادیق صدور قرار رد دعوی می باشد.موجبی که خواهان به ان جهت شهرداری منطقه ۴ را طرف دعوا قرار داده است. الزام به صدور واصلاح پایانکار صادره از سوی این شهرداری و درخواست اصلاح ان می باشد. که فارغ از محق بودن یا عدم استحقاق خواهان در مطالبه چنین خواسته ای معروض می دارد. مورد ادعا و رسیدگی به ان مستندا به قسمت الف بند ۱ ماده ۱۰ قانون تشکیلات وایین دادرسی دیوان عدالت اداری اخیر التصویب ، در صلاحیت ذاتی دیوان عدالت اداری بوده وطرح دعوی خواهان در دادگاه عمومی حقوقی وجاهت قانونی نداشته وغیر قابل قبول می باشد. علیهذا ۱ مستندا به ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری صدور قرار عدم صلاحیت و با توجه به متن دادخواست و خواسته ارائه شده توسط خواهان محترم به شرح مندرج در ستون خواسته مشعر بر انعقاد قرار دادهای خصوصی بین مشارالیه وفقدان هر گونه رابطه حقوقی متضمن لزوم ایفا یا انجام تعهد از سوی شهرداری در قبال خواهان ، طرح دعوی مذکور به طرفیت شهر داری فاقد وجاهت قانونی است.علیهذا با توجه به مراتب فوق و مستندا به بند ۱ و ۴ ماده ۸۴ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب در امور مدنی صدور قرار رد دعوی نسبت به شهرداری را بیان میدارد. ، خوانده دیگر سازمان *در مقام دفاع مطابق لایحه تقدیمی بیان میدارد. خواهان در موضوع دعوا ذینفع نباشد. چراکه با توجه به اوضاع واحوال موجود و محتویات پرونده ، مدارکی دال بر مالکیت رسمی ملک متنازع فیه ارائه ننموده است. لذا به ۲ استناد مواد ۳۷ و ۳۸ قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ و ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد مدارک وی قابلیت استناد نداشته و در نتیجه نامبرده دعوی در طرح ذی سمت و ذینفع نمی باشد. دعوی مطروحه به دلیل عدم سمت قانونی توجها به ماده ۲۲ قانون ثبت و ماده ۲ قانون ایین دادرسی مدنی وبند ۱۰ ماده ۸۴ قانون مرقوم محکوم به رد می باشد.خوانده دیگر سازمان *به نمایندگی از تعاونی اعتبار ث. ا. مه در مقام دفاع بیان میدارد. با عنایت به این مهم که تعاونی اعتبار ث. ا. مه در طرح ادغام بانکها و موسسات نظامی در سازمان *، دراین بانک ادغام گردیده ، ضمن تقدیم تصویر وکالتنامه شماره ۱۴۳۳۹ مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۲۳ مدیر محترم تصفیه تعاونی اعتبار ثامن به این بانک ، ، ضمن استیذان از ماده ۳۲ قانون ایین دادرسی مدنی برای معرفی اقایان ا. خ. و ب. ن. بعنوان نمایند کان حقوقی این بانک ( مشترکا یا منفردا ) دفاعیات خود را به شرح ذیل به استحضار دادگاه محترم می رساندخواهان محترم در دعوی خود به مسایلی پرداخته که هیج تناقضی با حقوق رهنی بانک متبوع ( بعنوان قائم مقام تعاونی اعتبار ث. ا. مه ) نداشته واصولا دلیل خوانده قرار دادن سازمان *توسط خواهان محترم مشخص نمی باشد. لذا با ۳ عنایت به اینکه دعوی خواهان هیچ توجهی نسبت به سازمان *ندارد. و بدینوسیله تقاضای رد دعوی خواهان محترم به طرفیت سازمان *را اعلام داشتند. اقای و. ح. س. وکیل سایر خواندگان ردیف ۷ الی ۱۳ ) مشروح دفاعیات خود را در صورتمجلس جلسه رسیدگی بیان داشتند و نسبت به دیگر خوانده ( اقای ح. ک. ) ، وکیل خواهان در اولین جلسه دعوی را نسبت به خوانده مذکور مسترد و این دادگاه مطابق بند ب ماده ۱۰۷ قانون ایین دادرسی مدنی نسبت به خوانده موصوف قرار رد دعوی صادر میگردد. و نسبت به سایر خواندگان با توجه به ، ضمن استماع اظهارات طرفین وهمچنین محتویات پرونده ، لوایح ، اسناد ومدارک ابرازی توسط طرفین دعوی ، به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.: بخش دوم: اسباب موجهه و رای دادگاه بر اساس قانون ثبت ، ثبت کلیه ی معاملات و عقود راجع به عین معین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند ، اجباری است. و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود. ، نزد دادگاه ها وادارات دولتی مستند به ماده ۶۲ قانون احکام توسعه اگر اعتبار شرعی اسناد عادی در دادگاه ثابت شود. ، دارای اعتبار خواهد بود ، البته نکته مهم تر اینکه با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول ، ماده ۶۲ قانون احکام توسعه به صورت ضمنی نسخ شده است.حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود. ، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ، می تواند الزام متعهد را به تنظیم سند یا سایر متفرعات از باب پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از دادگاه بخواهد اگرچه در برخی از قراردادهای عادی ، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود. ، اما اگر چنین موعدی در قرارداد پیش بینی نشده باشد. ، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات ، می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.نظر به اینکه خوانده ردیف ۱۵ به عنوان سازنده ملک اقدام نموده و به موجب ابرازی خواهان و گواهی شهرداری ، تخلف خوانده به عنوان سازنده در احداث اعیانی احراز نگردیده است. و با توجه به اینکه اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی به عنوان مقدمه و از ملزومات تنظیم سند می باشد. و طبق رویه و عرف جامعه و قاعده مرسوم و معمول ، سازندگان اقدام به انجام مقدمات تنظیم سند یا متعاقب ان اصلاح اسناد و صورتمجلس تفکیکی می نمایند.در این خصوص دادگاه خود را با تعارضی ظاهری میان تعهدات قراردادی واصل عدالت مواجه می بیند ، زیرا علیرغم اهمیت اصل حاکمیت اراده و ازادی برامده از ان در حقوق قراردادها وشهره یافتن قرارداد به عنوان قانون متعاقدین ، در حاکمیت مطلق این اصل ، تردیدهایی رواست وهمواره دادگاه با نگاهی تردیدگونه به این اصل از حیث سلسله مراتب وایجاد التزام در مراودات می نگرد: زیرا در اینکه مبنای التزام واعتباردهی قرارداد رابتوان اصل حاکمیت اراده با تجویز ماده ۱۰ از قانون مدنی بدانیم که خود برگردانی از ماده ۱۱۳۵ از قانون مدنی *و گونه ای تکرار اندیشه متفکرانی همچون ( ک. المانی است. که انچه که قرار دادی بود. را عادلانه می دانست. واینکه این اندیشه بتواند در نظام حقوقی ما تمام حقوق قراردادی را پوشش دهد جای تامل وبحث بسیار دارد.؟ در نظام حقوقی که در ان قلم می زنیم تبعیت محض و جزمیت مطلق این گزاره ممکن است. تعبیر واستنباطی دقیق نباشد.: زیرا مسیله اصل حاکمیت اراده خود وامداری از مباحثی کلی تر در حوزه انسان شناسی و معرفت شناسی است. وتعیین جایگا انسان در اجتماعی که در ان می زید و رابطه بین اراده او با دیگر ارزش ها است. که نتیجه ها را رقم می زند. اینکه دیگر اصول قراردادی را در مراحل انعقاد و اجرای قرارداد به اصل حاکمیت اراده بازگشت دهیم و در ذیل این اصل بدنبال معنای ان باشیم ممکن است. با دیگر اصول وارزش های بنیادین جامعه ، همجون اصل لاضرر و نفی عسر وحرج وحتی دیگر ازادی ها ایجاد تعارض کند دادگاه به دنبال حکم این مساله است. که اجرای صرف قراردادی با هر نتیجه و خروجی عادلاته است. و دیگر اصول قراردادی همچون اصول پیش گفته یا اصولی همچون حسن نیت در ذیل این اصل می گنجند یا اصل حاکمیت اراده را باید در عرض و از حیث سلسله مراتب در ذیل دیکر اصول معنا کنیم ، در نظریه دکترین نیز این اختلاف وجود داشته ودارد.؛ چنانجه عده ای از اصل حاکمیت اراده و در راس این هرم دفاع کرده اند وبرخی اساتید روشن ضمیر از اخلاق قراردادی و وبرخی جانب لاضرر را گرفته اند به باور این دادگاه ، در اینباره نمی توان نسخهای واحد را برای تمامی ترافعات حاکم و کارامد دانست وبسته به نوع رابطه ، ماهیت حقوقی اشخاص نسبت به اموال وحتی اطراف قراردادی که متعاقدین را به همدیگر پیوند می دهد ، باید نگاه موردی داشت؛ به تعبیر شاعر پارسی "گویمان س. : حکمت ان است. که در موقعیت درست ، درست تصمیم بگیری ، این اصل متعالی اقتضای ان را دارد. که نظام حقوقی بفکر خروجی احکام و عدالت جویی باشد. و اینگونه توافقات نتواند این بنیان را متزلزل کند. نظر به اینکه گذشته از صحت و سقم ادعای خواهان محترم ، اخذ پایان کار وصورت مجلس تفکیکی اصلاحی تقریبا به طور قاطع در رویه قضایی کنونی به عنوان مقدمه واجب بر مالکیت اشخاص در موضوع تنظیم سند رسمی شناخته می شود. و تشخص یک دعوی مستقل را دارا باشد. الزام به تنظیم سند رسمی ، قبل از تهیه صورت مجلس تفکیکی و پایان کار امری خلاف موازین و مقررات بوده که در بدو امر دادگاه و سایر مراجع ذیصلاح در باب تشریفات مقرر تکلیف بر حل تعارض و فصل خصومت را دارا می باشند همچنین مطابق پاسخ استعلام ثبتی ، ملک در رهن بانک قرار دارد. بنا به خصوصیت عمل حقوقی رهن که دو جانبه است ، که باتوجه به اعلام حفظ حقوق مرتهن میتوان بر ان صحه گذاشت و به نوعی بانک مربوطه بدان معترض نیست و اصلاح پایانکار و صورتمجلس تفکیکی تعارضی با منافع حقوق مرتهن نیز نخواهد داشت ع. ا. حال نظر به دفاعیات غیرموجه خواندگان ، دادگاه دعوی مطروحه خواهان را نسبت به دو خواسته ( صدور و اخذ پایانکار اصلاحی و صورتمجلس تفکیکی ) وارد دانسته و نسبت به دعوی الزام به تنظیم سند به جهت استرداد دعوی از مالک ( اقای ک. ) با رد دعوی مواجه است. زیرا در راستای قرارداد مشارکت سازنده تعهد مستقلی در خصوص اخذ پایان کار از شهرداری راجع به اعیانی احداثی در پلاک ثبتی تحت مالکیت داشته و عرف حاکم در موضوع مختلف فیه نیز حکایت از مسئولیت سازنده به اخذ پایان کار بدون تصریح ان در قرارداد دارد. مضافا بر اینکه در عرف ساخت و ساز و قراردادهای ساخت و مشارکت تعهد برای سازنده تعریف شده با وصف یاد شده تکلیف شهرداری در صدور پایان کار منوط به درخواست مالک به عنوان ذینفع بوده و خواهان به عنوان مالک با مسئولیت مشخص و معادل میزان مالکیت مخالفتی در جهت مراجعه به شهرداری و پرداخت حقوق قانونی شهرداری در خصوص اضافه بنا و کسر پارکینگ نداشته و انچه در این امر مبرهن است. سایر مالکین فعلی با وضعیت موجود بدون تعرض به حق مالکانه خواهان و یا علم و اطلاع از سایر متفرعات متصور بر ملک که به نوعی جز مشاعات نبوده ( مستندا به رای شعبه *) همانگونه که دادنامه موصوف که در پرونده موجود می باشد. نیز موید این امر می باشد. و صرفا در حق مالکانه خواهان قرار داشته و با سپری شدن مدت مدیدی از حق مالکانه و تصرف خود که گویای موضوع ماده ۳۵ قانون مدنی و به اصلاح فقها که به ( قاعده ید ) مشهور است. از سوی سایر مالکین که به نوعی خواندگان دعوی حاضر بوده تعارض یا مخالفتی از زمان وقوع بیع۱۳۸۵/۰۵/۰۳ با خوانده ردیف ۱۴ بوده اعلام نداشته و به نوعی در این حالت ثالث که فردی بیگانه در روابط قراردادی انان محسوب می گردد. نمیتواند مدعی ورود خلل به حقوق خویش باشد. به عبارت دیگر روابط قراردادی صحابه دعوی اصلی وفق اصل نسبی بودن قراردادها مرتبط با ایشان بوده و ثالث نیز نمیتواند معترض حق مالکانه سایر اشخاص گردد. و با عنایت به اینکه قبل از پرداخت عوارض قانونی صدور پایانکار اصلاحی وجاهت قانونی ندارد. و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها و تبصره های ان نیز دلالت بر اعطا پایانکار بدون اخذ عوارض قانونی ندارد. و همچنین صدور پایانکار قبل از پرداخت عوارض مغایر با ماده ۷۷ قانون شهرداری ها می باشد. و از انجا که ذینفع اخذ پایان کار و صورتمجلس اصلاحی شخص خواهان بوده لذا در موضوع قرارداد ایشان تکلیفی در پرداخت عوارض اصلاحی قانونی بر حق مالک یا سازنده در این امر متصور نیست زیرا چنانچه خواهان مدعی پرداخت عوارض یا پرداخت هزینه های مربوطه بوده باشد. تاکنون سندی بر این امر ارائه ننموده است. و به استناد ماده ۲۲۰ قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین رابه اجرای چیزی که دران تصریح شده ملزم مینماید. بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که بموجب عرف وعادت رابه موجب قانون ازعقدحاصل میشود. ملزم میباشد. بنابراین باتوجه به اینکه اخذ پایان کارازلوازم عرفی نتایج عقد بوده ولزومی به تصریح ان دربیع نمیباشد. وفروشنده به اجرای ان ملزم است. زیرا درغیراینصورت امکان اصلاح سندرسمی از سوی سازمان *فراهم نبوده وعدم تصریح دربیع نامه مانع ازانجام ان نیست بر همین مبنا دادگاه مستندا به ماده۱۹۸ ق.ا.د.م دعوی راثابت دانسته بارعایت مواد۱۰و۲۱۹و۲۲۰ قانون مدنی و با لحاظ اینکه دعاوی مزبور به رهن بودن یا نبودن ملک موصوف و با لحاظ بقای ملک موصوف در رهن مرتهن با وصف انجام تفکیک و اخذ پایان کار اصلاحی و عدم تضرر مرتهن از امور مذکور حکم برالزام خواندگان ردیف ۱۴ و ۱۵ اقایان ر. ع. ( فروشنده ) و م. ص. ف. ( سازنده ملک ) به اخذ پایانکار و اخذصورتمجلس تفکیکی اصلاحی با حق پرداخت عوارض قانونی از سوی خواهان نسبت به متراژ ۴۰ متر مربع مغازه و ۸۶ مترمربع زیر زمین موضوع ملک خواسته و پرداخت هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام مینماید. دعوی مطروحه نسبت به سایرخواندگان به لحاظ عدم مالکیت انان محکوم به رد است. دادگاه قرار رد انان راصادرواعلام مینماید. رای صادره حضوری ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر *می باشد. .. ع.