انتقال حق فسخ اجاره و تخلیه به مالک جدید

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۱۲/۰۵
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر بوشهر

موضوع

انتقال حق فسخ اجاره و تخلیه به مالک جدید

پرسش

در روابط تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنان چه یکی از جهات فسخ اجاره یا تخلیه وفق ماده ۱۴ قانون مزبور برای موجر (مالک) ایجاد شود (مثلا تعدی و تفریط در عین مستاجره) آیا پس از انتقال ملکیت عین مستاجره به شخص دیگر منتقل الیه می تواند به استناد جهات مزبور طرح دعوای تخلیه یا فسخ حسب مورد نماید؟ چنان چه مستاجر با داشتن حق انتقال منافع اقدام به انتقال منافع نماید و در زمان روابط استیجاری بین مالک و مستاجر یکی از جهات فسخ یا تخلیه برای مالک ایجاد شده باشد وضعیت به چه صورتی خواهد بود؟

نظر هیئت عالی

اجاره مطابق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و اگر در مستاجره به نحو متعارف مستاجر رفتار نکرده و مرتکب تعدی و تفریط شود به حکم ماده ۴۹۰ قانون مورد اشاره ضامن است و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای موجر حق فسخ و درخواست تخلیه ایجاد می شود و اگر موجر مورد اجاره را به غیر منتقل نماید کلیه حقوق او به مالک جدید منتقل می شود. در صورتی که در عین مستاجره تعدی و تفریط ایجاد شود ولو این عمل در زمان مالکیت مالک قبلی صورت گرفته باشد مستاجر ضامن بوده و مسیول است و موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کند مگر این که در زمان انتقال ملک مراتب تعدی و تفریط مستاجر به آگاهی خریدار رسیده و معامله با وضع موجود انجام شده باشد. نظر اتفاقی: حق فسخ و طرح دعوا از حقوق مالی محسوب می شود و علی القاعده تمام حقوق مالی چه از طریق قهری و چه از طریق قراردادی قابل انتقال است مگر این که در قانون استثنا شده باشد. در فـرض اول سوال حق فسخ اجاره و اقامه دعوا و تخلیـه به مالک جدید منتقـل می شود مگـر این که مالـک اولیه هنگام انتقـال عین مال مورد اجاره حق خود را ساقط نموده یا تصریحا انتقال این حق را استثنا کرده باشد.