بررسی تحقق جرم انتقال مال غیر از سوی سازنده در قراردادهای مشارکت فیمابین سازنده و مالک زمین
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۲/۰۳/۲۲
برگزار شده توسط: استان البرز/ شهر کرج
موضوع
بررسی تحقق جرم انتقال مال غیر از سوی سازنده در قراردادهای مشارکت فیمابین سازنده و مالک زمین
پرسش
مالک زمین با سازنده قرارداد مشارکت جهت احداث ۶ طبقه ملک مسکونی مینماید. بدین توضیح که تقسیم طبقات بالمناصفه بین مالک و سازنده صورت گیرد؛ لکن بعد از احداث ۶ طبقه توسط سازنده، مالک اقدام به انتقال تمام ۶ واحد ملک احداثی مینماید. در حال حاضر آیا مالک مرتکب جرم فروش مال غیر شده است؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال چنانچه تقسیمنامه بین طرفین تنظیم و سهم هر یک از آنها از آپارتمانها مشخص و معلوم شده باشد در واقع مالکیت سازنده در واحدهای مخصوص خویش استقرار یافته است، فروش آنها عنصر مادی بزه انتقال مال غیر را میسازد، در صورت عدم تقسیم در صورتی که مالک بیش از مقدار سهم خویش فروخته باشد مالک نسبت به مازاد مرتکب جرم شده است. اضافه مینماید که قراردادهای مشارکت در ساخت به دو نوع عهدی و تملیکی از حیث انتقال مالکیت یا تحقق مالکیت سازنده تقسیم میشود و مفروض پرسش از نوع قرارداد مشارکت در ساخت تملیکی است و نه عهدی که و لذا با انعقاد قرارداد مذکور تقسیم مالکیت فیمابین سازنده و مالک پیشین واقع شده است و هر نوع دخل و تصرف در سهم سازنده بدون مجوز از سوی مالک پیشین فاقد اعتبار و در صورت تحقق شرایط میتواند از مصادیق بزه «انتقال مال غیر» محسوب شود.
نظر اکثریت
با عنایت به اینکه مطابق با قرارداد مشارکت ۶ طبقه احداثی میبایست به صورت بالمناصفه بین سازنده و مالک تقسیم شود و سازنده بعد از احداث ۶ طبقه طبق قرارداد مالک سهم سه طبقه میباشد، لذا در صورت انتقال بیشتر از سهم خویش در هر صورت مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
نظر اقلیت
در خصوص سوال مطروحه باید قائل به تفکیک باشیم؛ بدین توضیح که اگر در قرارداد مشارکت سهم طبقاتی طرفین مشخص شده باشد مثلاً؛ قرار براین بوده باشد که طبقات یک و سه و پنج متعلق به سازنده باشد، در این صورت بعد از انتقال بیشتر از سهم توسط مالک ایشان مرتکب جرم مال غیر شده است. لکن اگر سهم هریک از طبقات به طور دقیق معین نشده باشد در این صورت بعد از انتقال تمام ملک، مالک صرفاً به تعهد خویش مبنی بر تحویل سه طبقه عمل ننموده است.
نظر ابرازی
در فرض سوال با توجه به اینکه مالک صرفاً به تعهد خویش مبنی بر انتقال سه طبقه عمل ننموده است، لذا مرتکب جرم فروش مال غیر نشده است. چه آنکه یکی از شرایط ضروری تحقق جرم انتقال مال غیر احراز عنصر مالکیت میباشد؛ حال آنکه مالک اولیه ملک (زمین) خود مالک بوده است، سازنده مالکیتی نداشته است. لذا در فرض انتقال کل طبقات احداثی موضوع ذاتاً حقوقی میباشد و سازنده میبایست دعوای حقوقی مطرح نماید.