تجویز انتقال منافع به غیر در قرار داد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۰۴/۰۳
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
تجویز انتقال منافع به غیر در قرار داد های اجاره مشمول قانون روابط موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶
پرسش
در یک قرارداد اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ است آیا دعوای تجویز انتقال منافع به غیر مسموع است؟
نظر هیئت عالی
مطابق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. و حسب ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد لذا چنان چه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد می تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستاجر مسموع نخواهد بود.
نظر اکثریت
مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می تواند استیفای منافع عین مستاجره را به شخص ثالث واگذار کند مگر این که شرط خلاف شده باشد این اصل انتقال پذیری عین مستاجره در مورد اماکن تجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ منقلب گردید و به اصل عدم انتقال پذیری تبدیل شد و مطابق قانون سال ۱۳۵۶ مستاجر صرفا در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال به غیر و به شرط عدم پرداخت حق کسب و پیشه او توسط موجر در صورت تخلیه عین مستاجره می تواند با تجویز دادگاه آن را به شخص ثالث واگذار کند. در قانون سال ۱۳۷۶ مجددا حق انتقال مستاجر پذیرفته است و مطابق ماده ۶ قانون اخیر و ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی آن مستاجر می تواند عین مستاجره را برای استیفای منفعت به غیر واگذار کند مگر این که شرط خلاف شده باشد. بنابراین در صورت عدم وجود شرط مخالف مستاجر بدون تجویز دادگاه می تواند منافع مورد اجاره را واگذار کند و در این صورت دعوای او مسموع نخواهد بود. در صورتی که در عقد اجاره شرط خلاف شده باشد این شرط طبق قواعد عمومی قرادادها و قاعده المومنون عند شروطهم نافذ است و با وجود صحت شرط موصوف دعوای تجویز انتقال منافع به غیر باز هم مسموع نیست.
نظر اقلیت
نظر به این که با انعقاد عقد اجاره مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود مانند هر مالک دیگر می تواند در مایملک خود هرگونه دخل و تصرفی را بکند و حتی شرط خلاف حق انتقال منافع نیز به جهت مغایرت چنین شرطی با قاعده تسلیط و مالکیت مالک و در نتیجه نامشروع بودن چنین شرطی باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست. بنابراین تا زمانی که مستاجر مالک منافع است در صورت عدم موافقت موجر می تواند با تجویز دادگاه منافع را به شخص ثالث واگذار کند و دعوای او قابل استماع است.