حدود اعتبار تاریخ اسناد عادی در برابر ثالث

رأی دادگاه بدوی

الف) آقای غ.ق. با وکالت آقای الف.الف. به ‌طرفیت آقایان و خانم‌ها ۱- م.ک.۲- ن.ف. ۳ – م.م. ۴- م.م. ۵- الف.ک. ۶- س. م.۷- الف. در تاریخ ۱۳۸۱/۸/۲۶ دادخواستی به خواسته ۱- دستور موقت ۲- ابطال سند رسمی شماره ...-۱۳۸۱/۲/۱۴ دفترخانه ... تهران ۳- الزام به تنظیم سند رسمی ۴- ابطال اجرائیه ۵- خلع ید و تحویل مبیع با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کند وکیل خواهان در تشریح خواسته و توجیه ادعای موکل اظهار داشته است که: ((خوانده ردیف یکم به‌موجب سند عادی مورخ ۱۳۷۸/۱۱/۱۴ اصالتاً از طرف خود و وکالتاً از طرف شرکاء خویش و ولایتاً از طرف فرزندان صغیرش (خواندگان ردیف‌های دوم و پنجم) یک دستگاه آپارتمان در طبقه پنجم موضوع پلاک‌های .. ... ، ... و ... فرعی از ... و ... اصلی واقع در بخش ۱۰ تهران به نشانی مندرج در ستون خواندگان، آپارتمان قطعه چهل و پنجم تفکیکی را به مبلغ -/۱۳۶/۰۰۰/۰۰۰ ریال به موکل فروخته است و از مبلغ مذکور ابتدا موکل به هنگام امضاء مبایعه‌نامه مبلغ -/۶۲/۰۰۰/۰۰۰ ریال بابت قسمتی از ثمن معامله نقداً به مشارالیه پرداخت نموده و سپس مبلغ ۲۵/۰۰۰/۰۰۰ ریال نیز به هنگام تحویل آپارتمان در تاریخ ۱۳۷۸/۱۱/۲۶ به نامبرده تأدیه و فروشنده (خوانده ردیف یک) مورد معامله را به موکل تحویل داده است. مطابق بند ۲-۵ قرارداد توافق بر این می‌شود که موکل و فروشندگان در تاریخ ۱۳۷۹/۵/۱۴ در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران حاضر و نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند. موکل در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر لکن فروشندگان از حضور در دفترخانه مذکور استنکاف می‌نمایند و مراتب حضور موکل نیز در دفترخانه طی شماره .. مورخ ۱۳۷۹/۵/۱۵ تأیید و به ثبت رسیده است. مورد معامله تا تاریخ ۱۳۸۱/۷/۱ یعنی حدود بیش از دو سال از تاریخ خرید آن در تصرف موکل بوده لکن خوانده ردیف ششم با صدور اجرائیه از دفترخانه شماره ... تهران توسط اداره اول اجرای اسناد رسمی موضوع پرونده اجرایی کلاسه ف/۱- ۴۸۹۶ آن را از تصرف موکل خارج می‌کند. پس از اجرای مفاد اجرائیه و تخلیه آپارتمان‌که در صورت‌جلسه مورخ ۱۳۸۱/۷/۱ منعکس است با مراجعه موکل به اداره اول اجرای اسناد رسمی تهران کاشف به عمل آمد خواندگان ردیف یکم تا پنجم آپارتمان را رسماً به خوانده ردیف ششم که گویا همسر خوانده ردیف یکم می‌باشد منتقل نموده‌اند. وکیل خواهان ازاین‌رو تقاضای رسیدگی و صدور حکم به خواسته فوق را می‌نماید.
در اولین جلسه رسیدگی که تاریخ ۱۳۸۲/۳/۱۲ تشکیل می‌شود آقای ر.س. وکیل دادگستری از خواندگان ردیف یکم تا پنجم اعلام وکالت می‌کند و اظهار می‌دارد سه نفر از خواندگان به نام‌های م.م.، الف.ک. و م.ک. هم‌اکنون به سن رشد قانونی نرسیده‌اند و صغیر می‌باشند و خواهان می‌بایست علیه ولی آنان اقامه دعوی نماید و نه اینکه آن‌ها را اصالتاً طرف دعوی قرار دهند و خواهان در تاریخ ۱۳۷۹/۵/۱۴ در دفترخانه حاضر نشده و بر طبق بند ۴-۵ مبایعه‌نامه تنظیم قرارداد خود به‌ خود فسخ و معامله فاقد اعتبار است و دادخواست تقابل به کلاسه ۱۳۸۲/۹/۱۵ مبنی بر اعلام فسخ مبایعه‌نامه تقدیم گردیده که تقاضای تجدید وقت و رسیدگی توأمان دارد.
ب ) آقای م.ک. اصالتاً و ولایتاً از طرف م.م. و الف. و م.ک. و خانم‌ها ن.ف. و م.م. با وکالت آقای ر.س. به‌طرفیت غ.ق. دادخواستی تحت عنوان دعوی تقابل به خواسته اعلام فسخ مبایعه‌نامه با احتساب خسارات دادرسی تقدیم می‌کنند وکیل خواهان‌ها در تشریح خواسته اظهار داشته که احدی از موکلین به نام آقای م.ک. یک دستگاه آپارتمان را وفق مبایعه‌نامه مورخ ۱۳۷۸/۱۱/۴ به خوانده واگذار نموده و طبق بند ۲- ۵ مبایعه‌نامه خریدار متعهد و ملتزم شده تا پایان وقت اداری ۱۳۷۹/۵/۱۴ در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران حضور یافته و به تنظیم سند اقدام نماید و وفق بند ۴ -۵ مبایعه‌نامه هرگاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، قرارداد مذکور به‌خودی‌خود فسخ و معامله فاقد اعتبار می‌باشد. خریدار در تاریخ مقرر حاضر نگردیده است و مبایعه‌نامه موصوف منفسخ گردیده، لذا تقاضای اعلام انفساخ مبایعه‌نامه را دارم.
ج ) آقای غ.ق. با وکالت آقای الف.الف. به‌طرفیت خانم م.ک. به خواسته‌های مطروحه در دعوی اصلی دادخواست دیگری تقدیم می‌کند که علت طرح دادخواست را عدم ذکر نام خوانده اخیر در دادخواست اولیه ذکر می‌کند. هر سه پرونده لف یکدیگر می‌شود.
د) در اثنای دادرسی احدی از خواندگان به نام م.م. طی لایحه ثبت‌شده به شماره ۶۶۴ مورخ ۱۳۸۴/۳/۷ اعلام می‌کند آقای م.ص. فوت نموده است. لذا دادگاه طی دادنامه شماره ۸ و ۷- ۳۷۶ مورخ ۱۳۸۸/۴/۷ قرار توقیف دادرسی صادر نمود. سپس آقایان و خانم‌ها م. ، م. ، م. ، م. و س.م. و م. ، ج. و الف. و م.ک. و ن.ف. به دلالت گواهی حصر وراثت به شماره ۸۵/... صادره از شعبه پنجم دادگاه عمومی تهران به‌عنوان وراث آن مرحوم معرفی شدند و متعاقباً خانم س.م. مادر آن مرحوم نیز فوت کرد.
ه ) دادگاه با عنایت به اینکه انفساخ قرارداد موضوع بند ۴- ۵ قرارداد استنادی در صورتی تحقق می‌یافت که خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نمی‌گردید درحالی‌که به دلالت نامه مثبوت به شماره ۶۹۷۰ مورخ ۱۳۸۲/۱۰/۱۴ دفترخانه اسناد رسمی شماره .... تهران، خوانده دعوی متقابل در تاریخ مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حضور یافته، بنابراین موضوع انفساخ معامله به لحاظ عدم تحقق شرط منتفی است. لذا مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی متقابل صادر می‌گردد. در خصوص دعوی اصلی، نظر به اینکه قرارداد عادی استنادی مورخ ۱۳۷۸/۱۱/۱۴ که به‌ موجب آن خوانده ردیف یک اصالتاً از طرف خود و وکالتاً از طرف شرکا و ولایتاً از طرف فرزندان یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک ثبتی یادشده را به خواهان واگذار نموده که مفاداً گویای بیع قطعی می‌باشد و بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی نسبت به متعاقدین نافذ و دارای ارزش و اعتبار قانونی است و استناد خوانده ردیف ششم به ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی مبنی بر عدم قابلیت استناد تاریخ اسناد عادی نسبت به شخص ثالث دادگاه بر این عقیده است که این اصل در مواردی که تاریخ سند عادی را با دلایل دیگری بتوان ثابت نمود قابل خدشه است و در مانحن فیه اولاً، گواهی دفترخانه اسناد رسمی حاکی از حضور خواهان در تاریخ ۱۳۷۹/۵/۱۵ جهت تنظیم سند، مثبت تقدم تاریخ سند عادی نسبت به تاریخ سند رسمی ( ۱۳۸۱/۲/۱۴) می‌باشد. ثانیاً، به لحاظ رابطه سببی (همسری) فروشنده با خوانده ردیف ششم بعید به نظر می‌رسد که فرد اخیر از وقوع معامله مقدم با خواهان مطلع نبوده است درنتیجه اصل استنادی مصرح در ماده ۱۳۰۵ به لحاظ اثبات معامله مقدم و جلوگیری از سوءاستفاده از قانون در اینجا مؤثر در مقام نیست. لذا ملک متنازع‌فیه متعلق به خریدار با سند عادی مقدم است و معامله با سند رسمی مؤخر فاقد اعتبار و نفوذ می‌باشد و حکم بر ابطال سند رسمی شماره ...- ۱۳۸۱/۲/۱۴ دفترخانه شماره ... تهران صادر می‌گردد و نظر به اینکه مطابق ماده ۶۷۴ قانون مدنی موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت متقبل شده انجام دهد با احراز رابطه حقوقی بین طرفین و توجهاً به اصل لزوم قراردادها و اینکه تنظیم سند رسمی از لوازم و آثار عقد بیع می‌باشد حکم بر محکومیت خواندگان ردیف دوم تا پنجم و ورثه خوانده ردیف اول به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال ملک موصوف به نسبت سهامشان و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان صادر می‌گردد و در مورد خواسته‌های دیگر (ابطال اجرائیه، خلع ید و تحویل مبیع) نظر به اینکه این دعاوی فرع بر اثبات مالکیت و مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت ‌شده باشد. لذا تا صدور سند مالکیت رسمی بنام خواهان دعاوی مزبور قابل استماع نمی‌باشد، مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر می‌گردد. رأی صادره ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد. ضمناً نسبت به احدی از وراث بنام خانم س.م.که به دلالت گواهی فوت شماره ۴۸۸۷۴۱ فوت نموده است، مستنداً به ماده ۱۰۵ قانون آئین دادرسی مدنی قرار توقیف دادرسی صادر می‌گردد.
دادرس شعبه نهم دادگاه عمومی ( حقوقی )تهران
احمدی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم‌ها م. ون. شهرت آنان م. و ف.م. نسبت به دادنامه شماره ۸۹/۲۴۶ بدین توضیح که نامبردگان نسبت به دادنامه‌های شماره ۲۴۸/۸۹ و ۲۴۷/۸۹ و ۲۴۶/۸۹ واخواهی را عنوان نموده که متعاقبا رئیس دادگاه بدوی طی شرحی واخواهی را با توجه به شرایط موجود در پرونده، تجدیدنظرخواهی تلقی کرده و به‌موجب دادنامه شماره ۰۲۴۶/۸۹ ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال ملک مختلف فیه به قدرالسهم خود و نیز به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل، محکوم شده‌اند و نیز دعوای تقابل آنان به طرفیت آقای غ.ق. محکوم به رد گردیده، نظر به اینکه در این مرحله از دادرسی دلیلی جهت نقض رأی صادره ابراز و اقامه نشده و نظر به اینکه رأی صادره بر اساس اصول مسلم حقوقی اصدار یافته و در صدور رأی موازین قانونی نیز مراعات شده، علی‌ای‌حال نظر به‌مراتب معروض تجدیدنظرخواهی را مردود اعلام ومستنداٌ به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را در هردو قسمت تأیید و استوار می‌نماید. این رأی قطعی است.
رئیس و مستشار شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
صیدی - امامی