نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۲۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۲۴

۱- تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، قالب قراردادهای یکسان را بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین پیش‌بینی کرده است؛ این در حالی است که ماده ۳ آیین‌نامه ماده ۳ قانون یادشده کاهش یا افزایش شروط قراردادی را در پیش‌نویس مجاز دانسته است. علت تعارض حکم قانون با آیین‌نامه یادشده چیست و این دو حکم چگونه قابل جمع است؟ ۲- ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، دلالان معاملات املاک را اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی دانسته است؛ اما هیچ‌گونه تفکیک عملی و علمی بین مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی ارائه نکرده است؛ تفاوت این دو را بیان نمایید. ۳- ماده ۱۰ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، حداکثر مدت درج پیش‌نویس قرارداد پنج روز دانسته؛ اما آغاز و پایان این مهلت را ذکر نکرده است. آیا مهلت یادشده مشمول حکم ماده ۴۴۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ می‌باشد؟ چنانچه پاسخ منفی است، با توجه به اینکه اکثر معاملات توسط دفتر املاک، عصر یا شب انجام می‌گیرد و دفاتر اسناد رسمی در ساعات اداری انجام وظیفه می‌نمایند، پنج روز کامل چگونه قابل محاسبه است؛ به نحوی که مشمول کسری حتی یک ساعت نشود؟ ۴- به موجب ماده ۱۴ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، تصدیق الکترونیک قرارداد توسط دو نفر شاهد برای ثبت عمل حقوقی موضوع ماده یک قانون توسط معاملات دلالان پیش‌بینی شده است؛ در حالی که مطابق ماده ۱۳ آیین‌نامه یادشده، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در دفاتر اسناد رسمی فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ با توجه به بی‌اعتباری قرارداد پیش از ثبت در دفتر اسناد رسمی، جایگاه حقوقی دو نفر شاهد برای تصدیق پیش‌نویس یادشده چگونه قابل تبیین است؟ ۵- مطابق تبصره یک ماده ۱۴ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، ثبت اعمال حقوقی در قالب قراردادهای یکسان در سامانه نیازمند مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد؛ در حالی که مطابق ماده ۱۰ آیین‌نامه یادشده، حضور در دفتر اسناد رسمی امری الزامی دانسته شده است. چگونه می‌توان تعارض این دو ماده را مرتفع کرد؟ ۶- وفق ماده ۱۰ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، حداکثر ظرف مدت پنج روز از تاریخ درج پیش‌نویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، در صورت عدم مراجعه طرفین قرارداد به دفاتر اسناد رسمی، پیش‌نویس قرارداد از سامانه حذف می‌شود؛ این در حالی است که در بندهای ۱ و ۳ ماده ۱۵ آیین‌نامه یادشده، دو مهلت سه ماهه و شش ماهه برای ثبت قرارداد پیش‌بینی شده است؛ تعارض این دو ماده چگونه قابل رفع است؟

۱، ۴، ۵ و ۶- اولاً، «قراردادهای یکسان» موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، متفاوت از «پیش‌‌نویس قرارداد» موضوع ماده ۳ این قانون است و پرسش‌های مطرح شده ناشی از عدم توجه به تفاوت بین این دو مقوله و عدم تفکیک بین آنها است. ثانیاً، تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ناظر به «قراردادهای یکسان» است که در این قسم قراردادها کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک امکانپذیر نیست؛ اما تکلیف موضوع ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ ناظر به «پیش‌نویس قراردادها» است و از آنجا که این پیش‌نویس‌ها باید در مهلت تعیین‌شده در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، کاهش یا افزایش شروط قراردادی مندرج در آن پیش‌بینی شده و از این حیث با ذیل تبصره ۲ ماده ۳ قانون هم‌راستا می‌باشد؛ بنابراین، ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی یادشده، با حکم تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، تعارضی ندارد. ۲- ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، در مقام تبیین و تفکیک بین مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی نبوده است؛ بلکه در مقام تصریح به این امر بوده است که تمامی دلالان املاک؛ اعم از آنکه به عنوان «مشاور املاک» فعالیت کنند و یا در قالب «بنگاه معاملات ملکی»؛ مشمول مقررات موضوع این ماده می‌باشند. ۳- به موجب ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند؛ با توجه به مفاد این این ماده، مهلت پنج روز باید به‌‌گونه‌ای تفسیر شود که طرفین بتوانند در هر یک از این روزها به دفاتر یادشده مراجعه کنند؛ بنابراین، مقصود، پنج روز کاری دفاتر اسناد رسمی است و با توجه به عبارت «پس از درج» مذکور در این ماده، مهلت پنج روز یادشده، از روز پس از روز درج در سامانه و اعلام آن به طرفین آغاز می‌شود.