۱ ) قرارداد معتبر در فرض انعقاد قراردادهای متعارض بین طرفین ۲ )مرهونه بودن مبیع و فروش آن بدون رضایت مرتهن

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی خواهان ۱- آقای ع.ت و... با وکالت آقای م.ع. و... به ‬طرفیت خواندگان ۱- بانک ... ثبت به شماره ۱۵۴۴۰۴۴ و شناسه ملی ۱۰۱۰۱۹۷۲۰۹۳ ۲-شرکت مسکن و ساختمان ج (سهامی خاص) ۳-سردفتر دفترخانه شماره ... اثبات وقوع عقد بیع بین خواهان‌ها و خوانده ردیف دوم مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال و ابطال وکالتنامه رسمی شماره ۴۱۰۶۲ مورخه ۱۳۸۹/۸/۱۲ دفترخانه شماره ... تهران و ابطال سند رسمی انتقال شماره ۴۹۳۰۳ مورخه ۱۳۹۲/۵/۱ دفترخانه شماره ... تهران مقوم به ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی وکلای خواهان در توضیح خلاصتاً اعلام داشته‌اند که موکلین وی بالمناصفه مالک شش‌دانگ پلاک ثبتی شماره ... الی ... بخش ۵ تهران بوده‌اند که به‌ موجب سند رهنی شماره ۴۱۶۱۴ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۱۴ دفترخانه شماره ... تهران پلاک‌های ثبتی مرقوم را در قبال تسهیلات دریافتی شرکت ذ.ن.چ.س.س (سهامی خاص) با مدیریت عاملی آقای ح.ع. در رهن بانک ... قرار می‌دهند تا گیرنده تسهیلات مطابق متن سند رهنی بتواند مطابق مقررات قانون عملیات بدون ربا و آئین‌نامه اجرایی قانون مذکور تا میزان مبلغ ۵۶/۴۹۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال از تسهیلات بانک استفاده کند لکن بانک ... علاوه بر تنظیم سند رهنی مذکور بر خلاف مقررات قانونی عملیات بانکی بدون ربا و آئین‌نامه اجرائی آن بر خلاف بخشنامه بانک مرکزی وکالتنامه دیگری به شماره ۴۱۰۶۲ مورخه ۱۳۸۹/۸/۱۲ دفترخانه شماره ... تهران را نیز از راهنین اخذ می‌نماید تا چنانچه گیرنده تسهیلات (شرکت ذ.ن.چ.س.س.) نسبت به پرداخت مطالبات بانک اقدام نکرد از طریق آن ملک مورد وثیقه را وسیله وصول مطالبات خود قرار دهد. موضوع سند رهنی و وکالتنامه بلاعزل شش‌دانگ ده باب دکان که دو باب آن دو دهنه و یک باب کاروانسرا به پلاک‌های ثبتی مرقوم می‌باشد. متعاقب آن موکلین وی به ‌موجب مبایعه‌نامه عادی مورخه ۱۳۹۰/۹/۱۹ شش‌دانگ ۱۹ واحد اداری و ۸۶ باب واحد تجاری و یک واحد آشپزخانه و ۲۲۳ واحد پارکینگ مجموعاً در هشت طبقه را به پلاک ثبتی مرقوم (... الی ... بخش ۵ تهران) را با وکالت آقای ع.د. به شرکت مسکن و ساختمان ج. واگذار می‌نمایند و طبق عرف معمول معاملات مقرر می‌گردد تا فروشندگان تا تاریخ ۱۳۹۰/۱۲/۱۵ تاریخ حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند کلیه مجوزها و مدارک لازم را از مراجع مختلف اخذ و سند را به ‬نام خریدار با دریافت تتمه ثمن معامله منتقل نمایند. لکن کاشف به ‬عمل می‌آید که بانک ... در قبال مطالبات خود از شرکت ن. با استفاده از وکالتنامه موضوع دعوی پلاک‌های ثبتی مرقوم را طی سند انتقال رسمی شماره ۴۹۳۰۳ مورخه ۱۳۹۲/۵/۱ دفتر خانه شماره ... تهران به‬ نام خویش منتقل نموده است در حالیکه در تاریخ تنظیم سند رسمی (۱۳۹۲/۵/۱) متعلق وکالت از بین رفته بوده و وکالت مذکور منفسخ و فاقد اعتبار بوده است و اقدام بانک خوانده کلاً غیرقانونی و برخلاف قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین‌نامه اجرایی آن و بخشنامه‌‬های بانک مرکزی بوده است و این که اقدام بانک سبب شده موکلین وی نتوانند به تعهدات خود در قبال شرکت مسکن و ساختمان ج. عمل نمایند زیرا در زمان تنظیم سند رسمی شماره ۴۹۳۰۳ مورخه ۱۳۹۲/۵/۱ ملک متنازع‌فیه به شرکت ج. فروخته شده بوده و به‬ لحاظ فقدان مالکیت موکلین وی، اساساً بانک خوانده نمی‌توانسته به‌عنوان وکیل نسبت به تنظیم سند رسمی شماره ۴۹۳۰۳-۱۳۹۲/۵/۱ به ‬نام خود اقدام نماید. علی‬هذا محکومیت خواندگان را به ‬شرح فوق درخواست دارد وکیل بانک ... در مقام دفاع عنوان داشته که بخشنامه استنادی خواهان و حتی بند ۷-۷ قانون بودجه سال ۹۱ که اخذ وکالت از سوی بانک‌ها را ممنوع اعلام نموده است مربوط به سال ۹۱ است ولی وکالتنامه مأخوذه از خواهان‌ها مربوط به سال ۸۹ بوده و به استناد ماده ۴ قانون مدنی اثر قانون به گذشته بر نمی‌گردد و در قانون سال ۹۱ بی‌اعتباری وکالتنامه‬‌های قبلی اعلام نشده است و بانک در خصوص انجام مورد وکالت دارای اختیارات تام و مطلقه بوده است و اقدام خواهان‌ها مغایر با وکالتنامه اعطایی به بانک بوده است و علاوه بر آن خواهان‌ها ملک مورد نظر را بر اساس مبایعه‌نامه عادی مورخه ۱۳۸۹/۸/۱۲ و بر اساس نظریه کارشناسی به بانک واگذار نموده‌اند و کل سرقفلی و حق کسب و پیشه ده باب مغازه و یک باب کاروانسرا از پلاک مرقوم را بر اساس صلحنامه رسمی شماره ۴۱۰۶۳-۱۳۸۹/۸/۱۲ دفترخانه شماره ... به بانک صلح نموده‌اند لذا حقی برای آنان نمانده که بتوانند یک سال بعد (۱۳۹۰/۹/۱۹) موضوع دعوی را به خوانده ردیف دوم منتقل نمایند. خوانده ردیف دوم حضور نیافته و ایراد یا دفاعی در قبال دعوی خواهان به ‬عمل نیاورده است، لکن از توجه به محتویات پرونده استنادی به کلاسه ۹۲۰۴۸۰ شعبه نهم بازپرسی دادسرای ناحیه ۵ که گزارش کاملی از آن تهیه و به‬ شرح منعکس در پرونده مضبوط است خوانده ردیف دوم با استناد به مبایعه‌نامه عادی مورخه ۱۳۹۰/۹/۱۹شکایتی دائر بر مشارکت در انتقال مال غیر علیه خواهان‌ها ع. و م.ت. و وکیل ایشان آقای ع.د. مطرح نموده و خلاصتاً اعلام داشته به‬ شرح مبایعه‌نامه عادی فوق‬ الاشعار اقدام به خرید عرصه و اعیان شش‌دانگ ۱۹ واحد اداری و ۸۶ باب واحد تجاری و ۵۰ واحد انباری تجاری و یک واحد آشپزخانه و ۲۲۳ واحد پارکینگ مجموعاً در هشت طبقه با پلاک ثبتی شماره ... الی ... بخش ۵ تهران نموده است و در جهت الزام فروشندگان بر انجام تعهدات مندرج در قرارداد بوده که برابر نامه شماره ۳۷۹۹۲/۹۲ مورخه ۱۳۹۲/۴/۱۲ بانک ... معلوم گردیده که مورد معامله به بانک ... منتقل شده است در حالیکه این سئوال وجود دارد که چگونه با وصف انقضاء مدت بیش از دو سال از سوی شرکت مسکن و ساختمان ج. و صرف هزینه‌های فراوان در راه ‬اندازی و بهره‌برداری از مجتمع مذکور واگذاری واحدها به افراد ثالث هیچگونه اقدام و پیگیری از طرف بانک ... به عمل نیامده است. این امر حکایت از آن دارد که شرکت مسکن و ساختمان ج. اقدام به ابتیاع مورد معامله نموده و حتی در مقام استیفاء حقوق خود نیز بر آمده است. خوانده ردیف سوم سردفتر اسناد رسمی شماره ... تهران در مقام دفاع عنوان داشته که وکالتنامه موضوع دعوی تاکنون فسخ و یا ابطال نشده و سند غیرمنقول شماره ۴۹۳۰۳-۱۳۹۲/۵/۱ بر اساس اختیار و اذن که خواهان‌ها به بانک داده‌اند تنظیم شده است. دادگاه از توجه به محتویات دادخواست تقدیمی و مدارک و مستندات پیوست آن و با مداقه در پرونده استنادی و مستندات موجود در آن و مدافعات خواندگان ردیف‌های اول و سوم به ‬شرح منعکس در پرونده و با لحاظ قوانین و مقررات حاکم بر موضوع چنین استنباط می‌نماید که رابطه حقوقی فی‬مابین خواهان‌ها و بانک ... صرفاً در قالب عقد رهن موضوع سند رهنی شماره ۴۱۶۱۴ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۱۴ قابل تفسیر است و با انعقاد عقد رهن مال مرهونه از مالکیت راهن خارج نمی‌گردد بلکه صرفاً نوعی حق عینی تبعی برای مرتهن جهت وصول مطالبات وی ایجاد می‌گردد و چون مدلول اسناد رسمی نسبت به متعاقدین و قائم ‬مقام قانونی و آن‌ها و اشخاص ثالث معتبر است بر این اساس خواهان‌ها این حق را داشته‌اند که ملک موضوع دعوی را به شرکت مسکن و ساختمان ج. منتقل نمایند و همانطوری که از متن مبایعه‌نامه تنظیمی فی‬مابین مستفاد می‌گردد و خواهان‌ها به‌عنوان فروشنده زمانی می‌توانستند که پلاک‌های موضوع دعوی را به خریدار منتقل نمایند که حقوق بانک مرتهن را پرداخت نمایند پس این اقدام منافاتی با حقوق بانک مرتهن نداشته و موجب تضییع حقوق بانک خوانده نمی‌گردد و در نتیجه اولاً وقوع عقد بیع خواهان‌ها و خوانده (شرکت مسکن و ساختمان ج. (سهامی خاص)) محرز می‌باشد. اقدام بانک ... در اخذ وکالتنامه رسمی شماره ۴۱۰۶۲-۱۳۸۹/۸/۱۲ دفترخانه شماره ... تهران نقض مقررات آمره بانک مرکزی است چرا که بانک‌ها صرفاً در قالب قانون عملیات بانکی بدون ربا موظف به انعقاد قرارداد با گیرندگان تسهیلات بانکی و وثیقه ‬گذاران بوده و صرفاً در قالب قراردادهای منعقده می‌توانند نسبت به اجراء گذاشتن وثیقه‬‌ها عمل نمایند. اقدام بانک خوانده در اخذ وکالت بلاعزل تجاوز از اختیارات قانونی بوده و در واقع خارج از چارچوب اختیار خود عمل کرده است و به نوعی بی ‬احترامی به توافق معموله بین راهن و بانک مرتهن است زیرا در قرارداد رهنی موضوع تعهد معین و معلوم است و وقتی بانک خوانده بر اساس وکالتنامه رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی آن‬ هم با مبلغ مندرج در سند رسمی انتقال به‬ نام خود می‌نماید واضح و مبرهن است که مبلغ تعهد مشخص نبوده در نتیجه چنین اقدامی باطل است از طرفی مسئولیت راهن هیچ‬گاه بیشتر از مسئولیت مدیون اصلی نیست و وقتی بانک بدون کارشناسی و رعایت مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب سال ۱۳۸۶ اقدام به تملک مورد رهن می‌نماید محقق و محرز است که در قبال تعهدی نامشخص و نامعلوم این انتقال صورت گرفته است. مطابق اصول کلی و بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا وقتی متعهد اصلی شرکت ذ.ن.چ.س.س. نسبت به پرداخت دیون حال شده بانک مرتهن اقدام نکرد بانک خوانده موظف بوده در جهت وصول مطالبات خویش اقدامات مقتضی مطابق مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب سال ۱۳۸۶ را آغاز و نسبت به وصول مطالبات خویش اقدام می‌نمود. لکن بانک خوانده به‌ جای عمل به این مهم پس از اطلاع از اینکه راهن نسبت به انتقال مال مورد وثیقه به ثالث اقدام نموده و در جهت فک رهن و رفع موانع در جهت انتقال رسمی ملک به‬ نام خریدار می‌باشد فی ‬الفور مقدمات فک رهن از پلاک‌های ثبتی را فراهم و با ترک انجام تشریفات قانونی و تشکیل پرونده اجرائی با استفاده از وکالتنامه رسمی نسبت به انتقال رسمی و قطعی ملک موضوع دعوی به ‬نام خویش اقدام می‌نماید. که بنا به جهات فوق هم وکالتنامه مأخوذه و هم سند تنظیمی به اعتبار وکالتنامه باطل است. ادعای وکیل خوانده (بانک ...) به اینکه بر اساس مبایعه‌نامه عادی مورخه ۱۳۸۹/۸/۱۲ کل ملک مورد نظر را خریداری کرده نیز حاکی از صوری بودن مبایعه‌نامه عادی فوق دارد زیرا با مداقه در تاریخ مبایعه‌نامه و تاریخ تنظیم سند رهنی شماره ۴۱۴۱۶ مورخه ۱۳۸۹/۱۰/۱۴ صوری بودن مبایعه‌نامه احراز می‌گردد و چطور ممکن است در تاریخ ۱۳۸۹/۸/۱۲ بانک ... پلاک موضوع دعوی را خریداری و سپس همین پلاک را در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۴ جهت اخذ تسهیلات مشخص ثالث در رهن خودش قراردهد. همینطور در مورد صلحنامه رسمی شماره ۴۱۰۶۳ مورخه ۱۳۸۹/۸/۱۲ چطور ممکن است که بانک بر اساس صلحنامه مذکور مالک حقوق سرقفلی محل متنازع‌فیه باشد ولی در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۴ پلاک‌های موضوع دعوی را در رهن خودش قرار دهد بناء علی‬هذا بنا به جهات دلایل مفصله فوق و با التفات و مداقه در مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و بخشنامه شماره ۹۱۷۲۸/۹۱ مورخه ۱۳۹۱/۴/۱۱ بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و ماده ۷-۷ قانون بودجه سال ۹۱ و قطع و یقین بر این موضوع که بانک ... در زمان حاکمیت بخشنامه و قانون مارالذکر در تاریخ ۱۳۹۲/۵/۱ نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک‌های مرقوم به ‬نام خود اقدام نموده است. دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت و قانونی بوده مستنداً به مواد مرقوم و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، دادگاه وقوع عقد بیع فی‬مابین خواهان‌ها و خوانده ردیف دوم را ثابت و قانونی دانسته حکم به ابطال وکالتنامه رسمی شماره ۴۱۰۶۲ مورخه ۱۳۸۹/۸/۱۲ دفترخانه شماره ... تهران و سند رسمی انتقال شماره ۴۹۰۳۰۳ مورخه ۱۳۹۲/۵/۱ دفترخانه شماره ... تهران را صادر اعلام می‌دارد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی خواندگان ردیف اول را به پرداخت مبلغ ۲۲/۰۹۸/۰۰۰ ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر اعلام می‌دارد. رأی دادگاه نسبت به خواندگان ردیف‌های اول و سوم حضوری بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ واقعی قابل واخواهی در این دادگاه است.
رئیس دادگاه شعبه ۲۲ عمومی حقوقی تهران
میرزاجانی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی بانک ... با وکالت آقای ر.الف. به‬ طرفیت آقایان م. و ع.ت. ازدادنامه شماره ۰۱۷۸- ۹۳ مورخ ۱۳۹۳/۳/۱۲ شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌ موجب آن حکم به ابطال وکالتنامه رسمی شماره ۴۱۰۶۲ مورخ ۱۳۸۹/۸/۱۲ و سند رسمی انتقال شماره ۴۹۰۳۰۳ مورخ ۱۳۹۲/۵/۱ دفترخانه شماره ... تهران و فروعات دادرسی صادر شده در مجموع پذیرفته و موجه نیست زیرا به حکایت محتویات پرونده تجدیدنظرخواندگان در قبال تسهیلات دریافتی شرکت ذ.ن.چ.س.ا. (سهامی خاص) شش‌دانگ پلاک ثبتی شماره‬‌های ... الی ... بخش ۵ تهران که بالمناصفه مالک آن بوده‌اند را در رهن بانک قرار می‌دهند و در این خصوص سند رسمی رهن به شماره ۴۱۶۴ مورخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۴ در دفترخانه ... تهران تنظیم می‌گردد که چنین رویه‌ای در هنگام اخذ تسهیلات مرسوم و معمول است و در حقیقت جهت تضمین بازپرداخت اقساط وام دریافتی می‌باشد با مداقه در عقود منعقده بین طرفین از جمله بیع‌نامه عادی بین بانک و تجدیدنظرخواندگان به تاریخ ۱۳۸۹/۸/۱۲ و وکالتنامه رسمی به تاریخ ۱۳۸۹/۸/۱۳ و نیز صلحنامه رسمی مورخ ۱۳۸۹/۸/۱۲ می‌توان نتیجه گرفت که عقود اخیرالذکر نیز در واقع در جهت تضمین بازپرداخت تسهیلات اعطائی بوده و هیچیک حکایت از عقود واقعی و اراده واقعی طرفین در خصوص آن عقود را ندارد زیرا هر سه عقد مذکور به تاریخ مقدم بر قرارداد رهن بین طرفین منعقد شده و چنانچه آن عقود را محمول بر ظاهر اراده طرفین نمائیم دیگر معنی ندارد کسی که ملک خود را به دیگری فروخته و یا مصالحه کرده و یا به‌صورت وکالت بلاعزل اختیار تام به طرف مقابل داده بخواهد و اصولاً بتواند آن را در رهن مرتهن قرار دهد چرا که در این صورت دیگر حق و مالکیتی نسبت به آن مال نداشته و در صورت وکالت تام و بلاعزل، در رهن قرار دادن همان موضوع وکالت کار لغو و بی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اثری خواهد بود. از مجموع موارد فوق چنین استنباط و استنتاج می‌گردد که اراده واقعی طرفین به آخرین عقد واقع بین طرفین یعنی قرارداد رهن تعلق گرفته است و بر فرض عدم صوری بودن عقود مقدم به‬ لحاظ تباین عقد رهن با عقد مقدم در واقع طرفین عقود قبلی را اقاله نموده و یا موجبات انحلال قهری آن‌ها را فراهم نموده‌اند و البته بر طبق قواعد کلی رهن و از جمله ماده ۷۹۳ قانون مدنی راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن فلذا با توجه به مراتب فوق دادنامه معترض‌عنه در خصوص ابطال وکالت‌نامه رسمی شماره ۴۱۰۶۲ مورخ ۱۳۸۹/۸/۱۲ و سندرسمی انتقال شماره ۴۹۰۳۰۳ مورخ ۱۳۹۲/۵/۱ مستنداٌ به ماده ۳۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظرخواهی عیناً تأیید می‌‬گردد و اما راجع به ثابت و قانونی دانستن وقوع بیع عادی بین تجدیدنظرخواندگان و شرکت مسکن و ساختمان ج. هرچند شرکت مذکور در این مرحله جزو تجدیدنظرخواندگان نیست اما به ‬لحاظ اینکه تجدیدنظرخواه به‌عنوان مرتهن ذی‌نفع محسوب و فروش مورد رهن توسط تجدیدنظرخواندگان واقع شده و بدون رعایت مرتهن صورت گرفته ضمن نقض دادنامه در این قسمت مستنداٌ به مواد فوق‌الذکر حکم بر بطلان دعوی خواهان‌های بدوی صادر و اعلام می‌گردد این رأی قطعی است.
مستشاران شعبه اول دادگاه تجدیدنظر استان تهران
حسینی – صادقی