زمان تحقق مالکیت سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای س. س.ج. بطرفیت ۱-شرکت ساختمانی م. باوکالت آقای م. ن. ۲- آقای ع. ک. ۳-شرکت ا.دایربرالزام خواندگان به حضوردر دفتر خانه و تنظیم سند رسمی ........دانگ از۶دانگ ملک تحت پلاک ثبتی......و......و......و.....بخش .....تهران بااحتساب کلیه خسارات دادرسی مقوم به۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال ماحصل دعوی مطروحه آنست که خواهان بموجب مدارک تقدیمی و با پرداخت ثمن معامله اقدام به خرید۸۸/۲دانگ از۶دانگ ملک متنازع فیه از مالک آن وباواسطه خواندگان ردیف دوم وسوم نموده است لیکن خوانده ردیف اول ازانتقال مالکیت به خواهان خودداری مینمایدلذاتقاضای صدور حکم شایسته رادارد.خوانده ردیف اول نیزطی لایحه ثبت شده بشماره۲۵۶۷-۱۳۹۰/۱۰/۲۵اظهارداشته که خواندگان ردیف دوم وسوم خارج از اختیارات اعطایی اقدام به تنظیم قراردادباخواهان نموده اند که این قراردادموردتأیید نمیباشد لذاتقاضای رددعوی رادارد دیگر خواندگان نیزدرجلسه دادرسی حاضر نشده ولایحه ای نیزارسال نداشته انددادگاه جهت اتخاذ تصمیم قضایی مواردذیل رامدنظر قرارمیدهد۱- بموجب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد واملاک قلهک مورخ۱۳۹۰/۹/۲۴و۱۳۹۰/۵/۹مالکیت رسمی پلاکهای فوق الذکر از تاریخ ۱۳۸۴/۱۰/۴ متعلق به حوزه هنری سازمان تبلیغات اسلامی بوده است که درتاریخ ۱۳۸۸/۸/۱۱سه دانگ آن به شرکت ساختمانی معلم وسپس درتاریخ۱۳۸۹/۱۲/۲۳سه دانگ دیگر به آقای ح.ر.منتقل گردیده است۲- بموجب وکالت نامه رسمی بشماره..... -۱۳۸۴/۱۰/۵ تنظیمی دردفتر خانه ...اسناد رسمی تهران حوزه هنری سازمان تبلیغات اسلامی جهت هرگونه معامله به هرشخص حقیقی یا حقوقی ودرمقابل هر مبلغ به شرکت ساختمانی م. درخصوص پلاکهای ثبتی موضوع خواسته اعطای وکالت نموده بوده است ۳- بموجب قراردادعادی مورخ۱۳۸۶/۱۰/۱فی مابین شرکت ساختمانی م. به نمایندگی از مالک وقت ملک(حوزه هنری سازمان تبلیغات اسلامی) و شرکت ا.۵۰درصدازکل عرصه واعیان ملک درقبال مشارکت درساخت به شرکت ا. منتقل گردیده است۴- بموجب مبایعه نامه عادی مورخ۱۳۸۷/۶/۱۷فی مابین شرکت ا. وآقای س. س.ج. درقبال آورنده نقدی ازسوی خواهان شرکت ا.متعهد به انتقال ۸۸/۲دانگ از ملک بنام خواهان میگردد۵-خواهان بموجب چندین فقره چک که مجموع آنها۶/۷۲۳/۳۷۹/۰۹۷ ریال میگردد در راستای قرارداد تنظیمی اقدام به پرداخت مبالغی درخصوص این ملک مینماید که چکهای موصوف توسط شرکت ساختمانی م. ظهر نویسی گردیده وسپس درجهت مخارج ملک صرف گردیده است۶-اصل برصحت ولزوم قراردادها میباشد۷- موکل درچارچوب وکالت اعطایی متعهد به انجام اموری است که از سوی وکیل انجام آنها تعهد میگردد۸-دفاعیات شرکت ساختمانی م.در خصوص عزل شرکت ا. از وکالت اعطایی مؤثردرمقام نمیباشد چه اینکه وکالت نامه رسمی شماره.......-۱۳۸۶/۱۱/۸تنظیمی دردفتر خانه .....تهران که مورد استنادشرکت ساختمانی م. میباشدودرتاریخ۱۳۸۷/۱۰/۹عزل صورت گرفته اولاًبه آقای ب. ک. اعطای وکالت شده بوده وسپس ایشان عزل گردیده در حالیکه آقای ک. یک شخصیت حقیقی است که جدای از شخصیت حقوقی شرکت ا. میباشد ثانیاً قبل از عزل وکیل قراردادفی مابین خواهان وشرکت ا. منعقد گردیده بوده است وبنابر این عزل متأخر برقراردادتأثیری درصحت قرارداد ندارد ثالثاً شرکت ساختمانی م. بجز وکالت اعطایی باشرکت ا. اقدام به تنظیم قراردادنیزنموده بوده است بنابراین باعزل وکیل وازبین بردن اعتباروکالت نامه اعطایی خللی به قراردادفی مابین واردنگردیده است وادعای فسخ یکطرفه قراردادباتوجه به عدم وجود چنین شرطی درقراردادتأثیری نداشته که اصل صحت قراردادها نیز مؤیدهمین مطلب است لذاباتوجه به کلیه مراتب معنونه دعوی مطروحه درخصوص خوانده ردیف اول موجه تشخیص ومستنداً بمواد۲۱۹و۲۲۰و۲۲۱و۲۲۳ و۶۷۴قانون مدنی و مواد۵۱۵و۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به حضور در دفتر خانه وتنظیم سند رسمی ۲/۸۸دانگ ازپلاکهای ثبتی فوق الذکربعنوان اصل خواسته وپرداخت مبلغ۵/۵۳۴/۰۰۰ریال بعنوان خسارات دادرسی در حق خواهان صادرواعلام میگردد همچنین دعوی متوجه دیگر خواندگان نبوده ومستندا" به بند ۴ ماده ۸۴وماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به خواندگان ردیف دوم وسوم قراررددعوی صادرواعلام میگردد.رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم تجدید نظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه ۱۲۹ دادگاه عمومی تهران - پورزرین

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ساختمانی م. به مدیریت عاملی آقای مهندس ح.ک. با وکالت آقای م. ن. بطرفیت آقای م. س.ج. نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۰۱۰۶۵ مورخ ۱۳۹۰/۱۱/۱۱ صادره از شعبه ۱۲۹ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم بر محکومیت خوانده ردیف اول به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی ۲/۸۸دانگ از پلاکهای ثبتی ....، ....، ....، .....، .../...بخش .....تهران به عنوان اصل خواسته و پرداخت مبلغ ۵/۵۳۴/۰۰۰ ریال به عنوان خسارات دادرسی در حق خواهان صادر گردیده، نظر به اینکه تقاضای مطروحه انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مقیده در ماده ۳۴۸ از قانون آئین دادرسی در امور مدنی نداشته و دادنامه یادشده با توجه به محتویات پرونده و دلایل ابرازی و با رعایت اصول و مقررات و قواعد دادرسی اصدار گردیده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدیدی که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد اقامه نشده بنابراین تجدیدنظرخواهی را غیر موجه تشخیص و با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته را با استناد به ماده ۳۵۸ از قانون مرقوم تأیید می نماید. این رأی قطعی است.
شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظراستان تهران - مستشار ان
پورفلاح - صادقی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

محتویات این پرونده مبین آن است که به موجب تفاهم نامه شماره ....... که در تاریخ ۱۳۸۶/۱۰/۱ شرکت ساختمانی م. با شرکت ا. منعقد نموده شرکت اخیرالذکر سرمایه گذاری جهت احداث بنای مسکونی در ۶ دانگ عرصه پلاکها ثبتی ....و ....و .../...تهران به مساحت ۳۵۶۶/۹۵ مترمربع در ۱۹ طبقه را با سهم الشرکه مساوی متعهد و شرط کرده اند که چنانچه شرکت اخیر پروانه ساختمانی مربوط به محل یا قبوض پرداخت وجوه مربوطه تا یکی از تاریخ های ۱۳۸۷/۳/۱۵ (جهت ۱۹ طبقه ) یا ۱۳۸۶/۱۲/۱۵ ( طبق ضوابط شهرسازی و ظاهراً ۹ طبقه) تهیه نگردید تفاهم نامه باطل و حقی برای وی متصور نخواهد بود . طی الحاقیه شماره .... -۱۳۸۷/۴/۱۲ مهلت های مذکور را به ترتیب تا ۱۳۸۷/۸/۱۵ و ۱۳۸۷/۵/۱ تمدید نموده اند . آقای م. س.ج. ، بر این مبنا با شرکت ا. به نمایندگی از شرکت ساختمانی م. قراردادی به شماره ۱۳۸۷/۶/۱۰۳- ۱۳۸۷/۶/۱۷ تحت عنوان مبایعه نامه و قرارداد مشارکت منعقد که به موجب آن زمین های مذکور به عنوان آورده شرکت و هزینه های مربوط به شهرداری و تأمین اجتماعی و ... بابت صدور پروانه و هزینه های مربوط به احداث بنا و خرید و نصب انشعابات آب و برق و ... تجهیز کارگاه و... ظرف سه ماه از تاریخ صدور پروانه به عنوان آورده آقای س.ج. و سهم شرکت ۵۲ درصد و سهم آقای س.ج. ۴۸ درصد با در نظر گرفتن ارزش فضاهای احداث شده تعیین و مقررشده ۲/۸۸ دانگ از پلاک های مذکور همزمان (به تناسب) پیشرفت پروژه بر طبق برنامه زمانبندی در دفترخانه به نام وی منتقل گردد. پروانه احداث بنا تهیه نشده و بنایی هم در محل اجرا نگردیده است. آقای م. س.ج. به استناد فتوکپی مصدق ۷ فقره چک موضوع تعهد که در وجه شرکت ساختمانی م. صادر و با ظهرنویسی شرکت به شهرداری منطقه ..تهران بابت پلاک های ثبتی فوق منتقل شده و نیز چک های بانکی به مبالغ ۴/۲۳۹/۰۰۰/۰۰۰ ریال و ۵۳۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال به نام و در وجه شهرداری و قبوضی که طی آنها در ۱۳۸۷/۶/۲۱ وجوهی بابت سهم سازمان تأمین اجتماعی و آموزش و پرورش و آتش نشانی پرداخت شده دعوایی به طرفیت شرکت های مذکور مطرح که حسب الارجاع شعبه محترم ۱۲۹ دادگاه عمومی حقوقی تهران متکفل رسیدگی به آن شده و برابر دادنامه شماره ۹۰۱۰۶۵-۱۳۹۰/۱۱/۱۱ بر حسب خواسته خواهان حکم به محکومیت شرکت ساختمانی م. به تنظیم سند رسمی انتقال ۲/۸۸ پلاکهای مذکور و جبران خسارت دادرسی صادر و راجع به سایرین به لحاظ عدم توجه دعوی به قرار رد دعوی اظهارنظر نموده و شعبه محترم ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران وفق دادنامه ۹۱۰۴۱۷-۱۳۹۱/۴/۱۹ با رد تجدیدنظرخواهی محکوم علیه مذکور ، آن را تأیید کرده است. با تقاضای وی ریاست معظم قوه قضائیه دستور رسیدگی مجدد در دادگاه هم عرض صادر که به این شعبه از دادگاه تجدیدنظر ارجاع گردیده است. به اعتقاد این دادگاه آراء مزبور مخدوش و درخور تأیید نیست، و در فروض قابل تصور در مورد تأیید قراردادهای فیمابین تأیید آنها نتیجه نمی شود اولاً شرکت ا. وفق مندرجات صدرقرارداد به نمایندگی از شرکت ساختمانی م. به انعقاد قرارداد با آقا م. س.ج. مبادرت کرده ولیکن دلیلی براین امر ارائه نشده است ثانیاً اگر قایل باشیم قرارداد فی مابین آنان فضولی بوده و آنگونه که آقای س.ج. مدعی است شرکت ساختمانی م. با قبول چکهای وی و انتقال آنها به شهرداری و ... برابر ماده ۲۴۸ قانون مدنی عمداً آنرا تنفیذ نموده است علاوه بر اینکه همانگونه که عرفاً و اراده طرفین قرارداد مشارکت در ساختمان بر این مبنا است هدف از قرارداد مشارکت این است که عامل در عرصه متعلق به مالک احداث بنا نماید و بر اساس قرارداد یا قانون بنای حاصل از آن را بین خود تقسیم نمایند و مالکیت عامل در طول زمان و با اجرای تعهداتش محقق می گردد نه به صرف قرارداد کمااینکه در قرارداد تنظیمی بین آقای س.ج. و ا. نیز تنظیم سند رسمی انتقال ۲/۴۸ دانگ موکول به اجرای تعهدات نامبرده طبق برنامه زمانبندی شده گردیده است، بعلاوه از مفاد قرارداد فیمابین آنان که شرح آن در بالا آمد استنباط می شود که تهیه پروانه احداث بنا به عهده وی محول شده و لذا وی قبوض و چک های مربوط به شهرداری را (صرف نظر از اینکه معلوم نیست مبالغ واریزی وی کفایت صدور پروانه را داشته یا خیر و...) بنام خود تنظیم نموده است و حال آنکه حسب اقرار آقای س.ج. در جلسه رسیدگی ۱۳۹۴/۵/۲۵ این دادگاه علیرغم اطلاع از مفاد قراردادهای گذشته فیمابین شرکتهای مذکور و شرط نتیجه موضوع آنها نه تنها بنایی در محل احداث نشده بلکه پروانه احداث بنا در ۹ یا ۱۱۹ طبقه هم اخذ نشده است. مضافاً از نحوه عملکرد شرکت ساختمانی م. اگر حداکثر تنفیذ قرارداد مشارکت قابل استنباط باشد واگذاری ملک قابل درک نیست گرچه نتیجه اجرای قرارداد مشارکت معتبر، انتقال و محقق شدن مالکیت عامل است. و همچنین اراده شرکت ساختمانی م. در قراردادهای منعقده با شرکت ا. بدین شکل متبلور شده که درصورت عدم اخذ و ارائه مجوز احداث بنا در مهلت های تعیین شده قرارداد فیمابین نتیجتاً باطل است بنابراین در این فرض قابل پذیرش نبوده است. ثالثاً اگر قرارداد مبنای طرح دعوای اولیه را انتقال تعهدات شرکت ا. به آقای س.ج. بدانیم باز هم با توجه به تبعیت آن از قراردادهای شرکت های فوق به لحاظ وضع شرط باطل شدن قرارداد به عنوان نتیجه عدم اجرای تعهدات امکان قبول دعوی نبوده است فلذا مستنداً به مواد ۳۴۸ بندهای ج و ﻫ - و ۳۵۸ و ۱۹۷ از قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد ۲۳۴ و ۲۳۶ از قانون مدنی ضمن نقض دادنامه های مورد اشاره حکم بر بطلان دعوای خواهان اولیه آقای م. س.ج. در قسمت مورد پذیرش اعاده دادرسی ریاست محترم قوه قضائیه صادر و اعلام می دارد. این رأی قطعی است.
شعبه ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران - رئیس و مستشار
سید عطا قیصری - علی حاجی حسنی