طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۲/۱۶
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت

موضوع

طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی از سوی خریدار

پرسش

شخصی پروانه احداث هشت واحد آپارتمان را بر روی زمین خود دریافت می¬کند و سپس با پیشرفت بیست درصدی کار کلیه واحدها را در قالب عقد بیع به اشخاص ثالث واگذار می¬کند و بعد از پیشرفت هفتاد درصدی کار و با اخذ تسهیلات از بانک ملک را در رهن بانک قرار داده است. خریدار به استناد مبایعه¬نامه عادی اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت و ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم سند رسمی می¬کند. ماهیت حقوقی عقد رهن و تکلیف خواسته¬ها چیست؟

نظر هیئت عالی

نظر به این که اسناد عادی از نظر مفاد و تاریخ نسبت به اشخاص ثالث اعتباری ندارند در حالی که مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی : در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث... از آنجایی که در هنگام تنظیم قرارداد و وقوع عقد پیش¬خرید آپارتمان¬ها واحدها کامل نبوده است؛ لذا قرارداد تنظیمی بین طرفین در حدود ماده ۱۰ قانون مدنی عهدی بوده و در جمع حقوق خریداران و مرتهن که حق عینی تبعی دارد باید قایل شد که بنای متعاملین در تنظیم قراردادها تکمیل واحدها و آزاد¬بودن آن ها و سپس واگذاری به خریداران است. با این ترتیب در صورتی که پس از تکمیل واحدها و انجام تشریفات لازم و تفکیک واحدها فروشنده اقدام به فک رهن و آزادی ملک نکرده باشد خریداران می¬توانند الزام فروشنده را به ایفای تعهد و فک رهن و انتقال رسمی خواستار شوند. در موقعیت فعلی موجبی برای ابطال سند رهنی و تفکیک و تنظیم وجود ندارد. نظر اتفاقی: نظر اول: عقد رهن عینی و قرارداد فوق عهدی و تابع قصد طرفین است که هدف از آن ساخت یک واحد و تحویل آن است و روند کاری هم نشان¬دهنده همین موضوع است؛ لذا دعاوی محمل قانونی ندارند. مضافا کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که به ثبت می¬رسند نسبت به اشخاص ثالث نیز دارای اعتبار و رسمیت هستند.