مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه در فرض وجود سرقفلی

رأی شعبه دیوان عالی کشور

خلاصه جریان پرونده
به دلالت اوراق پرونده، در تاریخ ۸۹/۱۲/۱۱ آقای الف. ب.ز.م. فرزند الف. دادخواستی به طرفیت آقای الف. ص.س. فرزند م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره به سبب انقضاء مدت به شرح متن و با لحاظ پرداخت خسارات دادرسی با جلب نظر کارشناس تقدیم و در متن توضیح داده که خوانده سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ...بخش ۹ تبریز متعلق به خواهان را در تاریخ ۷۹/۲/۱۵ از وی خریداری و با عقد اجاره شفاهی متصرف ملک شده و اجاره بها با توافق شفاهی از قرار ماهیانه یکصد هزار ریال تعیین و پرداخت شده است که فتوکپی اخطاریه صادره از دفترخانه ۱۲۸ تبریز مبنی بر پرداخت مبلغ ۶۰۰ هزار ریال بابت اجاره شش ماه توسط خوانده مؤید این امر است و علی رغم اینکه طبق مقررات ماده ۵۰۱ قانون مدنی مدت اجاره یکماهه بوده و منقضی شده و مآلاً عقد اجاره منتفی شده است خوانده از تخلیه عین مستأجره سر باز زده و از این رو طبق مواد ۱ و ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و مواد ۵۰۱ و ۴۹۴ قانون مدنی صدور حکم بر تخلیه و تحویل مغازه با پرداخت خسارات دادرسی تقاضا شده است بدواً شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و خواهان به شرح لایحه ای که تقدیم نموده خواسته را صرفاً به تخلیه مغازه کاهش و تحویل را استرداد نموده است. طرفین با وکلای معرفی شده خود در جلسه مقرر دادگاه حضور پیدا نموده و بدواً موضوع صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه با توجه به مطرح بودن موضوع سرقفلی مورد گفتگوی اصحاب دعوی قرار گرفته است و سپس دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رأی شماره ۲۴۱-۹۰/۳/۲ با این استدلال که دعاوی تخلیه تماماً در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در پرونده حاضر موضوع کسب و پیشه و سرقفلی مطرح نیست، به استناد ماده ۱۱ قانون شورای حل اختلاف قرار عدم صلاحیت به شایستگی شورای حل اختلاف تبریز صادر و پرونده ارسال شده است ص ۱۵. خواهان طی لایحه ای با تأکید بر فروش سرقفلی به خوانده آقای الف. ص. س. در ۱۳۷۹/۲/۱۵، سند رسمی وکالتی مربوطه را نیز ارائه داده است ص ۲۹. و تأکید کرده که قانون حاکم بر روابط بین موجر و مستأجر درخصوص تخلیه ملک مورد نزاع قانون سال ۱۳۷۶ می باشد و نه قانون سال ۱۳۵۶. در پایان لایحه متذکر شده که طبق تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ مستأجر که مالک سرقفلی است حق دریافت آنرا به قیمت عادله روز دارد و ارجاع امر به کارشناس جهت برآورد ارزش روز سرقفلی را تقاضا کرده است ص ۲۵. بتاریخ ۹۰/۵/۱۹ جلسه شورای حل اختلاف با حضور طرفین و وکلای آنان تشکیل و پس از طرح خواسته از سوی وکیل خواهان، وکیل خوانده ضمن پاسخ گویی به اظهارات مطروحه، مدعی شده که اجاره نامه فی مابین خواهان و خوانده (موکل) مربوط به قبل از سال ۷۶ است و لذا از شمول قانون سال ۱۳۷۶ خارج و مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است ولی وکیل خواهان ضمن رد ادعا مدعی شده که ادعای وکیل خوانده مربوط به مغازه دیگری است با سند رسمی شماره ۸۲۱۸۳ مورخ ۷۵/۲/۳ در حالی که درخواست تخلیه برای مغازه دیگری است که در اختیار خوانده می باشد. النهایه شورا ختم رسیدگی را اعلام و قاضی شورا به شرح رأی شماره ۷۸۷-۹۰/۵/۲۷ صادره در پرونده ۳۰۴/۹۰/۲۳ با این استدلال که مطابق سند ثبتی شماره ... مورخ ۱۳۷۷/۷/۱۱ و شماره ... مورخ ۷۹/۲/۱۵ رابطه حقوقی طرفین از سال ۱۳۷۵ شروع شده و لذا مورد مشمول قانون سال ۱۳۵۶ بوده و از قانون سال ۱۳۷۶ منصرف می باشد...حکم به بطلان دعوی خواهان صادر نموده است وکیل خواهان نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده و پس از تبادل لوایح، شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و پس از تشکیل جلسه با حضور وکیل تجدیدنظرخواه و بدون حضور وکیل تجدیدنظرخوانده که با تقدیم لایحه ای اسقاط حق حضور نموده است و استماع اظهارات وکیل تجدیدنظرخواه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رأی شماره ۹۱۰۰۰۲۹۷-۱۳۹۱/۳/۲۴ اجمالاً با این استدلال که: «...سند وکالت مستند دعوی (۴۸۶-۷۷/۷/۱۱ ناظر بر سند شماره ...-۶۷/۱۲/۸) نه به منزله ادامه رابطه استیجاری سابق که به منزله انتقال اولیه سرقفلی مغازه به خوانده بوده که در تاریخ ۷۹/۲/۱۵ و در زمان حکومت قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می باشد و از خصوصیات عقود اجاره ای تحت لوای قانون حاضر هم بر طرف شدن آنها با انقضاء مدت می باشد...خواهان بدوی را مستحق تخلیه مورد اجاره شناخته و مستنداً به مواد ۱، ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و مواد ۴۹۴ و ۵۰۱ قانون مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه (صادره از شورای حل اختلاف) حکم بر محکومیت خوانده بر تخلیه مغازه مبحوث عنه و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی در حق خواهان بدوی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. ص ۹۶. وکیل محکوم علیه (خوانده بدوی) با تقدیم لایحه و ارائه اسناد و مدارک ضمیمه نسبت به رأی قطعی اخیرالصدور به استناد ماده ۴۲۶ قانون آئین دادرسی مدنی درخواست اعاده دادرسی نموده که بموجب رأی شماره ۷۰۰-۹۱/۷/۱۲ صادره از همان شعبه قرار رد درخواست اعاده دادرسی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. از رأی اخیر نیز علیرغم اعلام قطعیت آن تجدیدنظرخواهی بعمل آمده که بموجب دادنامه شماره ۹۱۰۰۰۹۰۴-۱۳۹۱/۹/۱۲ صادره از شعبه چهاردهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی به لحاظ قطعیت تجدیدنظرخواسته قرار رد درخواست تجدیدنظرخواهی صادر شده است. النهایه برگ اجرائیه جهت تخلیه مغازه مورد نزاع صادر و به موازات آن محکوم علیه نسبت به رأی قطعی نزد رئیس کل دادگستری استان دادخواهی نموده و رئیس کل سابق به دادخواهی وی (آقای الف. ص.) رسیدگی و با اعلام وجود اشتباه بیّن در رأی دادخواسته به دلیل عدم صلاحیت ورود شورای حل اختلاف به لحاظ حاکمیت قانون سال ۱۳۵۶ بر دعوی و نیز ضرورت اظهارنظر راجع به سرقفلی، ضمن انعکاس مراتب به محضر رئیس قوه قضائیه، اعمال ماده ۱۸ اصلاحی سابق را درخواست نموده اند و کمیسیون شمار سه معاونت قضایی قوه قضائیه نیز با همین استدلال دادخواهی و وقوع خلاف بین در رأی دادخواسته را وارد و صحیح تشخیص و تجویز اعاده دادرسی را درخواست نموده و با موافقت رئیس محترم قوه قضائیه و تجویز اعاده دادرسی در اجرای ماده ۴۷۷ قانون آئین دادرسی کیفری پرونده محاکماتی به دیوانعالی کشور ارسال و رسیدگی پس از وصول و ثبت به کلاسه فوق به این شعبه محول و در نوبت رسیدگی قرار گرفته است. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید‌؛ پس از قرائت گزارش عضوممیز و بررسی اوراق پرونده درخصوص رأی دادخواسته به شماره ۹۱۰۰۰۲۹۷-۹۱/۳/۲۴ شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز، مشاوره نموده چنین رأی می دهد:

رأی شعبه:
دادخواهی دادخواه آقای الف. ص. س. نسبت به دادنامه قطعی شماره ۹۱۰۰۰۲۹۷-۹۱/۳/۲۴ شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رئیس محترم قوه قضائیه نسبت به آن ضمن اعلام خلاف بیّن شرع اعاده دادرسی را تجویز و رسیدگی به این شعبه محول شده است، با توجه به جامع اوراق پرونده وارد و موجه است؛ زیرا اولاً به صراحت دادخواست نخستین و نیز سند رسمی شماره ...-۷۹/۲/۱۵ ناظر بر سند شماره ...-۷۷/۷/۱۱ ناظر بر سند مصالحه سرقفلی شمارۀ ...-۶۷/۱۲/۸ کلیه حقوق عینی و فرضی ششدانگ سرقفلی یک باب مغازه مورد نزاع از سوی دادخوانده (مالک و موجر) به دادخواه (مستأجر) منتقل شده است و لهذا به صراحت تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ مستأجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و احقاق حق مزبور لزوماً می بایستی به هنگام رسیدگی به دعوای تخلیه مورد توجه، بررسی و احیاناً جلب نظر کارشناس و سپس صدور حکم قرار گیرد و تفکیک آن از تخلیه خلاف اصول دادرسی و قضایی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت مراجع قضایی است و از این رو با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توأمان و تعیین قیمت عادله آن رسیدگی به دعوا از صلاحیت شوراهای حل اختلاف به صراحت بند ۲ ماده ۱۱ قانون سابق و بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف سال ۱۳۹۴ خارج است. ثانیاً با توجه به اسنادی که متداعیین ارائه نموده اند و بخشی از آنها فوقاً ذکر شد، دادگاه عمومی حقوقی موظف به تبیین موضوع و احراز قانون حاکم بر دعوی بوده چرا که خوانده (دادخواه فعلی) مستند به سند رسمی شماره ...-۶۷/۱۲/۸ مدعی حکومت قانون مالک و موجر سال ۱۳۵۶ بر دعوا بوده و می باشد و اساساً در صورت اثبات ادعا، مورد از شمول قانون شوراهای حل اختلاف و صلاحیت مراجع مزبور منصرف است، بنا به مراتب به هر جهت شورای حل اختلاف صلاحیت ورود به موضوع را نداشته و متعاقب آن رأی شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رأی شورای حل اختلاف به بطلان دعوی خواهان بدوی را نقض و حکم به تخلیه مغازه متنازع فیه صادر شده نیز در موقعیت قانونی اصدار نیافته و آثار قانونی بر آن مترتب نیست، بنابراین مستنداً به مواد یاد شده و نیز ماده ۴۷۷ قانون آئین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، رأی شمارۀ ۹۱۰۰۰۲۹۷-۹۱/۳/۲۴ شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز و نیز رأی قاضی شورای حل اختلاف به شماره ۷۸۷-۱۳۹۰/۵/۲۷ و به تبع آن قرار عدم صلاحیت صادره از شعبه چهارم یاد شده به شماره ۲۴۱-۹۰/۳/۲ نقض و با تأکید بر صلاحیت رسیدگی محاکم عمومی حقوقی تبریز به موضوع دعوی ترجیحاً شعبه چهارم دادگاه، پرونده جهت رسیدگی مجدد و ماهوی به دادگستری استان آذربایجان شرقی اعاده می گردد. رأی صادره قطعی است.
شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور
رئیس شعبه: محمدرضا صابر
مستشاران: غ. خلف رضائی - نادر خاوندگار