نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۰۵۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۹/۲۹

اولاً، در صورتی که هیأت مدیره شرکت تعاونی بدون اخذ اختیار از مجمع عمومی و بر خلاف مقررات ساخت و ساز، اقدام به افزایش یک طبقه ساختمان اضافی بر روی مجتمع آپارتمان در حال ساخت کند و آپارتمان‌ها به دیگر اعضای تعاونی به صورت پیش‌فروش واگذار شده باشد، طبقه اضافی متعلق به چه کسی است؛ به همان شرکا و پیش‌خریداران و یا شرکت تعاونی؟ ثانیاً، چنانچه این طبقه متعلق به شرکت تعاونی باشد، با توجه به این‌که این افزایش طبقه موجب تضییع حقوق مالکان مشاعی پیش‌خریدار؛ از جمله از حیث مقاومت ساختمان می‌شود، حقوق آنها چگونه قابل جبران است؟

اولاً، در خصوص ساخت و ساز‌های غیر مجاز صورت گرفته از سوی شرکت تعاونی مسکن، وفق رأی قطعی کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، رفتار می‌شود و در صورت صدور حکم قطعی بر قلع و قمع بنا و اجرای آن، فرض پرسش سالبه به انتفاء موضوع خواهد شد. ثانیاً، در فرض ابقاء بنا در نتیجه تصمیم کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ یاد‌شده، موضوع تابع عمومات قانونی مربوطه در قانون مدنی، قانون شرکت‌های تعاونی مصوب ۱۳۵۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و دیگر قوانین مربوط و با لحاظ قراردادهای منعقده است و حسب مورد حکم قضیه ممکن است متفاوت باشد؛ به عنوان مثال چنانچه شرکت تعاونی، آپارتمان‌های در حال ساخت را با شرایط معین و تعیین تعداد واحدها و طبقات به اعضای شرکت، اختصاص داده باشد، اقدام شرکت تعاونی که بر خلاف شرایط مقرر، مبادرت به افزایش تعداد طبقات و واحدها کرده است، برای شرکت تعاونی ایجاد مالکیت نمی‌کند و مالکان واحدهای آپارتمانی به نسبت سهم خود در آن مجتمع، ذی‌حق می‌باشند.