نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۳۲۵ مورخ ۱۴۰۵/۰۱/۲۴

شرکت تعاونی مسکن مهر به منظور ساخت مجموعه‌های آپارتمانی با شرکت عمران (زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی) قرارداد اجاره‌ای با موضوع واگذاری منافع قطعه زمین محل احداث آپارتمان‌ها منعقد می‌کند؛ شرکت تعاونی با اعضای خود قرارداد پیش‌فروش مسکن مهر تنظیم می‌کند و اعضا نیز وجوه موضوع قرارداد را پرداخت می‌نمایند. در فرض پیش‌گفته، آیا در صورت محکومیت شرکت تعاونی به پرداخت وجه در حق پیمانکاران، با توجه به بند دوم تبصره ماده یک و ماده ۱۵ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی، توقیف وجوه پرداخت شده از سوی اعضای شرکت تعاونی که در حساب این شرکت موجود است در قبال محکومیت آن شرکت به پرداخت وجه به پیمانکار امکانپذیر است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، چگونه می‌توان محکوم‌به را تأمین و به پیمانکار پرداخت کرد؟

با فرض آن‌که قرارداد موضوع استعلام مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی باشد، هدف از وضع ماده ۱۵ این قانون و منع توقیف و تأمین اقساط و وجوه وصولی یا تعهد شده از سوی پیش‌خریدار به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او، حمایت از پیش‌خریدار است؛ بنابراین، اطلاق این ماده منصرف از موردی است که پیمانکار پروژه به تعهدات خود عمل کرده است؛ اما پیش‌فروشنده از پرداخت وجوه و اقساط وصول شده بابت همان پروژه و به میزان تعهدات انجام شده، خودداری کرده و دادگاه این امر را احراز و مورد حکم قرار داده است؛‌ در این صورت، توقیف وجوه و اقساط پرداختی بابت تعهداتی که انجام آن به وسیله دادگاه احراز شده است، نه تنها با ماده مذکور منافاتی ندارد، بلکه همسو با فلسفه وضع این ماده است که وجوه و اقساط پرداخت شده توسط پیش‌خریدار، صرف انجام تعهدات مربوط به همان ملک موضوع پیش‌فروش شود. شایسته ذکر است اطلاق ماده ۱۵ یادشده، مواردی را که پیمانکار هنوز به تعهدات خود عمل نکرده و وجوهی را بابت پیش‌پرداخت مطالبه کرده است و یا فرضی که طلب مربوط به پروژه‌ای دیگر بوده و یا موردی که دادگاه انجام تعهدات مربوط به اقساط وصول شده را احراز نکرده است، شامل می‌شود و در این موارد، توقیف وجوه و اقساط یادشده با وجود صدور حکم به نفع پیمانکار، امکان‌پذیر نیست و چنین حکمی صرفاً از محل اموال پیش‌فروشنده قابل اجرا است. بدیهی است توقیف واحدهای ساخته شده در قبال طلب پیمانکار، به هیچ وجه امکان‌پذیر نمی‌باشد.