نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۳۷۰ مورخ ۱۴۰۴/۱۱/۲۹

۱- مطابق ماده ۱۳ آیین‌نامه تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۲۱/۳/۱۴۰۴، ثبت تشریفات قانونی انتقال؛ «با امکان رهگیری پرداخت عوض قراردادی» امکانپذیر است؟ چنین شرطی معاملات دیگر از جمله صلح و هبه که بدون‌ «عوض قراردادی» انجام می‌گیرد را نادیده گرفته و در عمل موجب عدم امکان ثبت رسمی این قسم معاملات می‌شود. ۲- در ماده ۱۴ آیین‌نامه یاد‌شده پیش‌بینی شده است که سامانه باید به نحوی طرحی شود که به طور صریح در زمان انجام عمل حقوقی، «عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال عمل حقوقی» در قرارداد منعکس و پیش از امضای قرارداد از طریق پیامک به منتقل‌الیه اعلام شود؛ در این ماده قید مدت عدم امکان انتقال لحاظ نشده است و این امر با اصول حاکم بر قراردادها و حق خریدار بر امکان انتقال مبیع در تعارض است.

۱- با توجه به اینکه وفق بند «ث» ماده یک آیین‌نامه تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۲۱/۳/۱۴۰۴ اعمال حقوقی عبارت است از اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون یاد‌شده و این اعمال حقوقی؛ اعم از عقود معوض و غیر معوض است، حکم ماده ۱۳ آیین‌نامه یاد‌شده که بر انتقال عوض قراردادی صرفاً از طرق قابل رهگیری به صورت الکترونیکی؛ از قبیل واریز از طریق شبکه بانکی یا انتقال خودرو یا ملک با رعایت تشریفات قانونی و صرفاً به حساب منتقل‌الیه یا به نام وی تأکید دارد، ناظر به مواردی است که قرارداد معوض بوده و نوع عوض هم وجه نقد یا انتقال خودرو یا ملک باشد؛ بنابراین در فرضی که اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون به صورت غیر معوض باشد، درج عوض قراردادی، موضوعاً منتفی است. ۲- حکم مقرر در ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون یاد‌شده مصوب ۲۱/۳/۱۴۰۴ مشابه حکم مقرر در تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ است. در واقع، مقنن به موجب تبصره ۱۰ ماده ۱۰ یاد‌شده، چنین انتقالی را انتقال رسمی تلقی نکرده‌ است؛ به همین سبب در تبصره ۲ ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی یادشده، دسترسی دفاتر اسناد رسمی برای درج اعمال حقوقی موضوع تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون منتفی دانسته شده است و به همین جهت امکان ابطال آن در آینده، امری متصور و محتمل است؛ بنابراین برخلاف آنچه در فرض استعلام آمده است، حکم تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون و همچنین ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی این تبصره، متضمن عدم امکان انتقال نمی‌باشد تا از این حیث عدم درج مدت عدم انتقال با ایراد مواجه باشد.