نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۴۷ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۰۹

با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۳۲۲۰۵۶ مورخ ۱۱/۲/۱۴۰۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر ممنوعیت شهرداری‌ها از صدور پروانه ساخت و ساز برای اراضی فاقد سند رسمی، آیا این رأی نسبت به اراضی دارای سند رسمی مشاع قابل تسری است؟ حکم این رأی در خصوص املاکی که به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند، چگونه است؟

اولاً، به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده ویا ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد، مالک می‌شناسد و وفق مواد ۴۶ و ۴۷ این قانون، اسناد عادی در مورد اموال غیر منقول قابل ترتیب اثر در مراجع اداری و قضایی نمی‌باشد. بنابراین و با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۴۷۴ مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۸۹ ، ۱۶۶ مورخ ۲۸/۷/۱۳۷۵ و ۳۲۲۰۵۶ مورخ ۱۱/۲/۱۴۰۳ و همچنین آراء شماره ۵۵۵ مورخ ۱۷/۴/۱۳۹۹ و ۱۱۶۲۴۳۶۶ مورخ ۱۰/۷/۱۴۰۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین با لحاظ بخشنامه شماره ۹۰۰۰/۲۶۵۶۳/۱۰۰۰ مورخ ۱۱/۶/۱۴۰۳ معاون اول محترم قوه قضاییه، پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اراضی و املاک که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته است، تا زمانی که که به تأیید مراجع قانونی صلاحیت‌دار نرسیده باشد، برای صدور پروانه ساختمانی، جواز قانونی ندارد. ثانیاً، با عنایت به آثار حقوقی مترتب بر صدور پروانه ساختمانی در حق دیگر شرکای ملک مشاعی دارای سابقه ثبتی؛ از جمله تجویز ساخت و ساز بعدی در ملک توسط دارنده پروانه و با توجه به قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله ماده ۵۸۱ قانون مدنی، چنانچه به هر ترتیبی مأذون بودن شریک دارای سند مالکیت مشاعی در تصرفات مادی احراز شود، صدور چنین پروانه‌ای بلامانع است؛ اما در مورد خریدار دارای مبایعه‌نامه عادی، صدور پروانه ساختمانی با منع مذکور در بند پیش‌گفته مواجه است و در چنین فرضی حتی اعطای وکالت رسمی انتقال به خریداری که در قالب مبایعه‌نامه عادی، ملک دارای سابقه ثبتی را خریداری کرده است، مبین صدور سند رسمی مد نظر قانونگذار برای صدور پروانه ساختمانی نیست.