نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۵۰۵ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۰۳

همانگونه که مستحضرید در دو قانون متفاوت، اخذ زمین به صورت رایگان به عنوان قدرالسهم شهرداری توسط قانون‌گذار تجویز شده است: بر اساس مقررات تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷، واگذاری رایگان تا بیست درصد ملک توسط مالک متقاضی استفاده از مزایای ورود به محدوده عمران و توسعه شهر و به موجب تبصره ۳ اصلاحی (۱۳۹۰) ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مطالبه تا چهل و سه و هفتاد و پنج صدم درصد مساحت ملک (یا معادل قیمت روز زمین) از مالک متقاضی افراز یا تفکیک پیش‌بینی شده است. همچنین در برخی بندهای تبصره‌های قوانین بودجه سنواتی کل کشور؛ مانند بند «ف» تبصره ۸ قانون بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور و همچنین در بند «ث» ماده ۵۰ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ مقرر شده است: در برخورد با مالکین زمین‌هایی که در طرح‌های بازنگری و یا الحاق به طرح‌های جامع، هادی و تفصیلی شهرها توسط مراجع قانونی مربوطه، اراضی آنها به محدوده شهر ملحق می‌شود، پس از ابلاغ طرح تفصیلی شهرها در صورت عدم نیاز به تفکیک زمین، صرفاً بر اساس مقررات تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک وقع در طرح‌های دولتی و شهرداری مصوب ۱۳۹۰ با آنها برخورد می‌شود. با عنایت به مراتب پیش‌گفته و بروز ابهام در نحوه اجرای قوانین یادشده در مواردی که موضوع تقاضای مالک برای استفاده از مزایای ورود به محدوده شهر و تقاضای افراز یا تفکیک به صورت همزمان نبوده و در بازه‌های متفاوت ابراز می‌شود، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: الف- چنانچه از مالک متقاضی استفاده از مزایای ورود به محدوه شهر، سابقاً تا بیست درصد عین زمین (یا معادل قیمت آن با تبعیت از مدلول رأی شماره ۱۵۵۰ مورخ ۱۳۹۹/۱۱/۴ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری) در اجرای حکم تبصره ۴ قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷ دریافت شده باشد و پس از گذشت مدت زمانی، مالک تفکیک یا افراز حصه مشاعی خود را درخواست کند: ۱- آیا شهرداری می‌تواند بار دیگر تا ۴۳/۷۵ درصد مساحت ملک را از متقاضی افراز یا تفکیک مطالبه کند و یا آنکه واگذاری رایگان تا بیست درصد زمین قبلی، مستند به حکم مقرر در بند «ث» ماده ۵۰ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران از تا ۴۳/۷۵ درصد زمین مورد تفکیک یا افراز مقرر در تبصره ۳ اصلاحی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری قابل کسر می‌باشد؟ ۲- چنانچه پاسخ مثبت است و واگذاری تا بیست درصد زمین قابل کسر است، در صورتی که مورد واگذاری در گذشته به صورت قیمت زمین با تقویم کارشناس رسمی دادگستری صورت گرفته باشد، از آنجا که قسمت اخیر تبصره ۴ اصلاحی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری، متضمن اخذ قیمت روز زمین با توافق مالک در قبال تأیید نقشه تفکیک یا افراز است، آیا این دو حکم دارای تعارض است؟ ب- در صورتی که نقشه تفکیک یا افراز ملک که منطبق با ضوابط تفکیک طرح مصوب شهر است، بدون نیاز به ایجاد و پیش‌بینی معابر داخلی طراحی شده باشد، آیا دریافت کامل ۴۳/۷۵ درصد زمین مورد تفکیک یا افراز برای شهرداری الزامی است و یا آنکه شهرداری مستند به قسمت اول تبصره ۳ اصلاحی ماده ۱۰۱ قانون شهرداری صرفاً مجاز به دریافت سرانه فضای عمومی و خدماتی معادل تا بیست و پنج درصد مساحت مندرج در سند مالکیت است؟

الف- اولاً، مطابق ماده ۴ قانون مدنی اثر قانون نسبت به آینده است؛ مگر آنکه در قانون حکم خاصی در این خصوص مقرر شده باشد؛ بر این اساس جزء یک بند «ث» ماده ۵۰ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ ناظر به اراضی است که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون به محدوده خدماتی شهر ملحق می‌شوند و شامل اراضی‌ای که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون اخیرالذکر وارد محدوده شهر شده است، نمی‌شود. ثانیاً، در صورتی که ورود ملک به محدوده توسعه و عمران شهر پس از لازم‌الاجرا شدن بند «ث» ماده ۵۰ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ باشد و مالک همزمان تقاضای افراز و تفکیک ملک را نداشته باشد، وفق بند «ث» ماده ۵۰ یادشده صرفاً بر اساس تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب ۱۳۶۷ و در صورت تفکیک زمین صرفاً بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی رفتار می‌شود و در صورتی که ورود ملک به محدوده خدمات شهری با تقاضای تفکیک ملک غیر همزمان باشد، در هر صورت صرفاً بر اساس مقررات تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری باید رفتار شود. ب- چنانچه در اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص افراز یا تفکیک اراضی مربوطه اقدام شود، در هر صورت سهم شهرداری برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث معابر عمومی و شوارع شهر تا بیست و پنج درصد باقیمانده (پس از کسر بیست و پنج درصد تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی) مطابق مقررات قابل وصول است.