نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۶۵۳ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۱۰

۱- در خصوص دامنه شمول ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳؛ با توجه به آثار مدنی و حکم کیفری مندرج در این ماده، برخی ابهامات وجود دارد؛ خواهشمند است اعلام فرمایید آیا دستور تخلیه، حکم تخلیه، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، تقسیم ترکه مال غیر منقول، الزام به تسلیم مال غیر منقول، تأیید یا انفساخ معامله اموال غیر منقول و تأیید صلح یا هبه در حوزه حقوق عینی، مشمول حکم ماده یادشده قرار می‌گیرد؟ ۲- آیا عدم ذکر شماره پلاک اصلی و فرعی و عدم الصاق نقشه (UTM) در دادخواست، از موجبات رفع نقص است؟ چنانچه تعیین مختصات ملک مستلزم کارشناسی باشد و خواهان هزینه کارشناسی را پرداخت نکند، تکلیف دادگاه در مقام تداوم رسیدگی چیست؟ توضیح آنکه، این وضعیت هم اکنون در برخی مراجع قضایی موجب توقف دادرسی شده و احتمال استنکاف از رسیدگی را افزایش می‌دهد. ۳- آیا اجرای حکم را می‌توان به ارائه مختصات جغرافیایی ملک و شماره پلاک‌های ثبتی از سوی محکوم‌له منوط کرد؟ ۴- گاهی قاضی دستور اعمال ماده ۸ قانون یادشده و بارگذاری آراء در سامانه موضوع این ماده را صادر؛ اما دفتر دادگاه سهواً از اجرای آن غفلت می‌کند. در چنین فرضی، متخلف تبصره ماده ۸ قانون چه کسی است؟ قاضی صادرکننده دستور، کارمند دفتر و یا هر دو؟ آیا عدم نظارت قاضی، موجب مسؤولیت انتظامی وی است و یا آنکه مسئولیت مدنی و کیفری نیز بر آن مترتب می‌شود؟ ۵- آیا ترتب ضمانت اجرای کیفری موضوع ماده ۸ یادشده مستلزم احراز سوء‌‌نیت است و یا آنکه صرف تخلف کفایت می‌کند؟ ۶- آیا در خصوص حکم ماده ۸ یادشده، احراز رابطه سببیت بین فعل متخلف و ضرر وارده الزامی است؟ در فرض وقوع معامله معارض نسبت به ملکی که اطلاعات آن در سامانه درج نشده است، مسؤولیت مدنی بر عهده متخلف است یا بر عهده شخصی که معامله معارض انجام داده است؟ آیا متخلف مکلف به جبران تمام خسارت است یا بر اساس میزان تقصیر اشخاص باید حکم صادر شود؟ روش دقیق تعیین میزان تقصیر و معیارهای ارزیابی آن چیست؟ ۷- در فرضی که رأی در مرحله تجدیدنظر قطعی شود، چنانچه دادگاه تجدیدنظر حکم ماده ۸ قانون را اعمال کند، آیا تکلیف از عهده دادگاه بدوی برداشته می‌شود؟ در صورت عدم اقدام از سوی مرجع تجدیدنظر، مسؤولیت نهایی بر عهده کدام مرجع است؟

۱- اولاً، حکم مقرر در بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳، ناظر به ثبت تمام حقوق راجع به املاک، اعمال و وقایع حقوقی، آراء قطعی و دستورات قضایی راجع به این اموال در سامانه جامع املاک و اسناد است و حکم موضوع ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ناظر به تکلیف مراجع قضایی به ثبت تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. صرف نظر از اینکه در حال حاضر «سامانه جامع املاک و اسناد» به شرح مذکور در بند «ب» پیش‌گفته وجود ندارد و با توجه به تصریح صدر ماده یاد‌شده به تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اصلاح این سامانه، ظاهراً مقصود همان «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» است، در بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون صدرالذکر، عبارت «آراء قطعی و دستورات قضایی» موضوع این بند به صورت مطلق ذکر شده است؛ اما در ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، عبارت «آراء قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی» و به نحو مقید است؛ بنابر‌این و با توجه به دیگر عبارات مذکور در بند «ب» ماده ۱۱۴ یاد‌شده، به نظر می‌رسد دایره شمول این بند نسبت به ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ اعم است و تعارضی (تباینی) بین این دو مقرره قانونی نیست. ثانیاً، وفق ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، مراجع قانونی موضوع این ماده مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی از طریق سامانه به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام نمایند. در مواردی که رأی صادره متضمن ایجاد و یا سلب حق عینی باشد و یا در مورد تغییر کاربری و یا تخریب بنا باشد، مشمول حکم ماده یادشده است و این ماده از هرگونه رسیدگی به حقوق عینی به صورت مطلق منصرف است؛ بر اساس معیار مذکور در ماده می‌توان در خصوص شمول یا عدم شمول حکم آن نسبت به هر یک از مصادیق و مثال‌های مذکور در استعلام اعلام نظر و یا اتخاذ تصمیم نمود. بر این اساس، در فرض سؤال، صدور حکم مبنی بر «تخلیه»، «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال» و «تأیید فسخ و یا انفساخ معامله» راجع به اموال غیر منقول، از آنجا که مربوط به ایجاد یا سلب حق عینی راجع به این اموال است، مشمول حکم مقرر در ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات امول غیر منقول می‌باشد؛ همچنین «تقسیم ترکه اموال غیر منقول» به سبب آنکه به تغییر «حق مشاعی» مالک بر مال غیر منقول به «حق مفروز» منجر می‌شود، مشول حکم ماده مذکور است؛ اما در فرض صدور «دستور تخلیه ملک»؛ از آنجا که اصولاً تصمیمی مربوط به ایجاد یا سلب حق عینی اتخاذ نمی‌شود، از شمول ماده ۸ قانون یادشده خارج است؛ اما مشمول حکم مقرر در بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ قرار می‌گیرد؛ دیگر مصادیق مذکور در استعلام نیز با توجه به توضیحات و ملاک پیش‌گفته، حسب مورد ممکن است مشمول حکم ماده ۸ قانون صدرالذکر و یا بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران قرار گیرد که تشخیص آن حسب مورد بر عهده مرجع قضایی مربوط است. ۲ و ۳- نخست. در ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، الزامی بر ضمیمه کردن مختصات جغرافیایی و نقشه (UTM) در ابتدای طرح دعوا ملاحظه نمی‌شود تا عدم اقدام در این خصوص از موجبات رفع نقص تلقی شود؛ بدیهی است در فرآیند رسیدگی، اتخاذ تصمیم از سوی هر یک از مراجع یادشده مستلزم تعیین مختصات جغرافیایی ملک متنازع‌فیه است و چنانچه این امر نیازمند ارجاع به کارشناسی باشد، در خصوص مراجع قضـایی تابع عـمومات حاکم بر موضـوع؛ از جمـله ماده ۲۵۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ است و در هر صورت، موضوع از موجبات صدور قرار توقف دادرسی، آن‌گونه که در استعلام آمده است، نمی‌‌باشد. دوم. با توجه به مراتب و توضیحات پیش‌گفته و با عنایت به سیاق ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مختصات جغرافیایی ملک در فرآیند رسیدگی تعیین و در رأی صادره نیز انعکاس می‌یابد؛ بر این اساس، بحث تعیین مختصات در فرآیند اجرای حکم و موکول کردن اجرای حکم به ارائه این مختصات از سوی محکوم‌له؛ آن‌گونه که در استعلام آمده است، منتفی است. ۴- اولاً، تکلیف مراجع قانونی موضوع ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به اعلام تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی همراه با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی به سازمان ثبت اسناد و املاک، شامل تمامی افراد دخیل در اجرای این تکلیف؛ از جمله کارکنان اداری می‌شود. ثانیاً، به موجب تبصره ماده ۲ دستورالعمل اجرایی و سند راهنمای ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۲۶/۵/۱۴۰۴ رئیس محترم قوه قضاییه و بند یک این تبصره، «مرکز (مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه) مکلف است سمپ (سامانه مدیریت پرونده‌های قضایی) را به نحوی اصلاح نماید که ۱- مراجع قضایی در زمان صدور رأی یا تصمیم، الزاماً اعلام بنماید که رأی یا تصمیم ایشان متضمن ایجاد و یا سلب هرگونه حق عینی و یا تغییر کاربری یا تخریب بناست یا خیر»؛ همچنین وفق ماده ۵ این دستورالعمل «کلیه مراجع قانونی که تصمیمات و آرای موضوع ماده ۸ قانون را صادر می‌نمایند مکلفند تصمیمات و آرای خود را در زمان صدور رأی قطعی یا بلافاصله پس از قطعیت آراء صادره غیر قطعی، با رعایت مواد قبل، از طریق سامانه (وب سرویس) به سازمان اعلام نمایند»؛ از احکام پیش‌گفته چنین مستفاد است که اجرای حکم ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و ماده ۵ دستورالعمل یادشده مبنی بر ارسال آنی آراء و تصمیمات موضوع ماده ۸ برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به صورت سامانه‌ای است و نه آنگونه که در استعلام آمده است (مکاتبه‌ای)؛ بنابراین، ‌چنانچه هر یک از کارکنان؛ اعم از قاضی یا کارمند تکلیف تعریف شده، به موجب مقررات مربوط در اجرای ماده ۸ یادشده را انجام ندهند، حسب مورد مسؤولیت کیفری یا مدنی دارند و در فرض سؤال، در صورت عدم نظارت قاضی بر فعالیت و اقدامات کارکنان اداری، هر چند این امر موجب تخلف انتظامی است،‌ اما مسؤولیت کیفری وی منتفی است و تحقق مسؤولیت مدنی برای قاضی، مستلزم احراز تقصیر وی و دیگر ارکان مسؤولیت مدنی و طی تشریفات مربوط است. ۵- قانونگذار به موجب ذیل ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، برای تخلف از حکم این ماده و عدم ارسال آراء و تصمیمات قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا از طریق سامانه برای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ضمانت اجرای کیفری پیش‌بینی کرده است؛ با توجه به اینکه این رفتار (ترک فعل) علی‌الاصول باید به صورت عامدانه ارتکاب یابد تا مشمول ضمانت اجرای کیفری مندرج در ذیل این ماده شود و با توجه به صدر ماده ۱۴۴ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲، باید همراه با سوءنیت عام (قصد ارتکاب) باشد. ۶- در خصوص پرسش مطرح شده راجع به میزان مسؤولیت متخلف از حکم موضوع ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره این ماده، فروض مختلفی مطرح است؛ اما به‌ طور کلی می‌توان گفت مفاد تبصره یادشده مبنی بر پیش‌بینی مسؤولیت مدنی برای متخلف، نافی مسؤولیت مدنی شخصی که با انجام عمل غیر قانونی مانند معامله معارض، موجب بروز خسارت شده است، نمی‌باشد و اصولاً فرد اخیر، مسؤول اصلی پرداخت خسارت و غرامت ناشی از معامله به مال غیر است؛ بنابراین و با توجه به تفاوت نوع مسؤولیت مدنی متخلف موضوع این تبصره با نوع مسؤولیت مدنی مسؤول اصلی (در فرض سؤال معامله‌کننده به مال غیر)، جایگزین شدن مسؤولیت و یا توزیع مسؤولیت بر اساس میزان تقصیر هر یک از این افراد (متخلف یادشده و مسؤول اصلی)، آنگونه که در استعلام آمده است، منتفی است. ۷- همانگونه که در پاسخ به پرسش شماره ۴ آورده شد، اجرای تکلیف مندرج در ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ از طریق سامانه می‌باشد؛ به گونه‌ای که، هر یک از کارکنان موضوع این ماده مکلف به انجام تکلیف تعریف شده به موجب مقررات مربوط به این ماده هستند و عدم انجام تکلیف از سوی هر یک از آن‌ها، موجب ایجاد تکلیف و در نتیجه مسؤولیت مدنی برای دیگر کارکنان نمی‌شود.