نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۷۷۸ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۰۳

فرد «الف» ملک دارای سند رسمی تک‌برگ به مساحت ۲۱۲ متر مربع را در اسفند سال ۱۳۹۹ به فرد «ب» می‌فروشد و خریدار در فروردین ۱۴۰۰ دارای سند رسمی می‌شود؛ این فرد نیز در تیر ماه ۱۴۰۴ ملک را وفق مقررات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به فرد «ج» می‌فروشد و فرد اخیر دارای سند تک برگ سبز رنگ (سند حدنگار) به متراژ ۲۱۲ متر مربع می‌شود؛ وی پس از توافق با شهرداری برای ساخت زمین و اخذ پروانه و مجوزهای قانونی از شهرداری، سند تک برگ سبز رنگ (حدنگار) را اصلاح می‌کند و ۶۲ متر مربع از ملک خود را به سبب واقع شدن در طرح خیابان به شهرداری انتقال می‌دهد و دومین سند حدنگار اصلاحی به مساحت ۱۵۰ متر مربع را در مرداد ماه ۱۴۰۴ دریافت می‌کند. در شهریور ماه همان سال فردی با مراجعه به دادسرا علیه فرد «د» که ملک را به فرد «الف» فروخته است، به سبب جعل و استفاده از سند مجعول و فروش مال غیر و از «ب» و «ج» به سبب خرید و فروش مال غیر شکایت می‌کند؛ پس از رسیدگی و صدور قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست، دادگاه کیفری دو فرد «د» را به حبس و جزای نقدی و رد مال محکوم و در خصوص دیگر افراد حکم بر برائت صادر می‌کند. این رأی با اعتراض فرد «د» در دادگاه تجدیدنظر قطعی شده و هیچ کدام از دادگاه‌های کیفری دو و تجدیدنظر درباره اسناد رسمی متعلق به «الف» و «ب» و اسناد رسمی دوگانه فرد «ج» (اصلی و اصلاحی) تصمیمی اتخاذ نمی‌کند. پس از آن فرد «د» برای بطلان معاملات و ابطال اسناد متعلق به «الف»، «ب» و «ج» طرح دعوا می‌کند؛ در خصوص چنین فرضی خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: ۱- با توجه به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، آیا می‌توان سندهای رسمی سبز رنگ (حدنگار)؛ اعم از اصلی و اصلاحی متعلق به فرد «ج» که ید آخر است، را ابطال کرد؟ ۲- آیا پیش از ابطال سندهای رسمی متعلق به فرد «ج»، وی می‌تواند به سبب مستحق‌للغیر بودن مبیع و صدور حکم قطعی کیفری، برای دریافت ثمن و غرامات به نرخ روز، به فرد «ب» مراجعه کند و فرد اخیرالذکر نیز به فرد «الف» مراجعه کند؟ ۳- در صورت مثبت بودن پاسخ، با توجه به اینکه فرد «ج» با توافق با شهرداری بخشی از ملک را به شهرداری انتقال داده است و فقط به میزان ۱۵۰ متر مربع دارای سند رسمی حدنگار است، آیا وی مستحق دریافت ثمن و غرامات به میزان سند نهایی است و یا آنکه مستحق دریافت به میزان مبیع خریداری شده از ید قبلی خود می‌باشد؟

۱- اولاً، ضمانت اجرای تکالیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ناظر بر معاملات عادی است که در خصوص اموال غیر منقول دارای سند رسمی منعقد می‌شود؛ در حالی که در فرض سؤال، نسبت به ملک متنازع‌فیه با تنظیم سند رسمی انتقال، معاملات متعددی صورت گرفته است. ثانیاً، با صدور حکم قطعی و احراز مالکیت خواهان در دعوای ابطال اسناد رسمی مربوط به مال غیر منقول، عدم مالکیت انتقال‌دهندگان بر آن مال محرز و تصرف آنان، تصرف در مال غیر محسوب می‌شود و با عدم تنفیذ معامله توسط مالک، معامله یادشده باطل است. بنابراین، در فرض سؤال که موضوع از شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره ۴ این ماده خارج است، دعوای مالک مبنی بر ابطال اسناد مالکیت ایادی قبلی، قابل استماع است. ۲- اولاً، در صورتی که دادگاه حکم به رد مال موضوع بزه انتقال مال غیر صادر کند و عین مال نیز موجود باشد، مال موضوع بزه، در دست هر کس که باشد به شاکی خصوصی (محکوم‌له) مسترد می‌شود و در صورت انتقال آن با سند رسمی، آن اسناد نیز به دستور دادگاه ابطال می‌شود و نیازی به تقدیم دادخواست نیست؛ زیرا معامله نسبت به مال غیر، تأثیری در تملک ندارد. ثانیاً، در فرض سؤال تا زمانی که به ترتیب پیش‌گفته و در مقام اجرای حکم رد مال، اسناد مالکیت رسمی ایادی قبلی ابطال نشده است، دعـوای هر یک از ایادی علیـه ید قبـلی مبـنی بر مطالبه غرامت به جهت مستحق‌للغیر درآمدن ملک، تا زمانی که اسناد رسمی مالکیت آن‌ها در اجرای حکم به رد مال ابطال نشده است، ‌قابل پذیرش نمی‌باشد. ۳- در فرض سؤال که آخرین خریدار با اخذ پروانه ساختمانی،‌ بخشی از ملک را برای اجرای طرح عمرانی به شهرداری واگذار کرده است، از آنجا که فروض مختلفی متصور است؛ از جمله آنکه، ‌بر اساس اجرا یا عدم اجرای طرح توسط شهرداری حکم قضیه متفاوت می‌شود و حسب مورد باید اتخاذ تصمیم شود و از موارد تشخیص مصداق است، ارائه پاسخ از سوی این اداره کل امکانپذیر نمی‌باشد.