نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۹۵۴ مورخ ۱۳۹۸/۰۷/۰۲
تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۰۷/۰۲
شماره نظریه: ۷/۹۸/۹۵۴
شماره پرونده: ۹۸-۲۹/۱-۹۵۴ ح
استعلام:
۱-منظور مقنن از تعمیرات اساسی در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چیست؟
۲-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره حق سرقفلی مستاجر چه وضعیتی پیدا میکند؟
۳-آیا با وحدت ملاک ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازی مورد اجاره را دارد یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- به موجب ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین برای انتفاع مستاجر است.
۲ و ۳- صرفنظر از آنکه تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستاجره نمیباشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی میتوان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستاجر در عین مستاجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر میرسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستاجره) از بین نمیرود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب میشود؛ همچنان که رای اصراری شماره ۶-۱۳۷۷ هیات عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است.
راجع به نحوه استیفای حق مستاجر فروض مختلفی مطرح میشود؛ فرض نخست آنکه تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر میرسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد ۱۱۴، ۱۲۹ و۵۹۴ قانون مدنی بین حقوق موجر و مستاجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستاجره نباشد، با توجه به اینکه تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما مستاجر میتواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستاجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتیالمقدور شبیهسازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکانپذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آنکه حق مستاجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسئولیت مدنی وی نیز امکانپذیر است.