نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۳۴ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۰۸

۱- تشخیص و احراز تاریخ واقعی تنظیم اسناد عادی پیش از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، به سبب امکان دخل و تصرف و درج تاریخ غیر واقعی، امری دشوار بوده و در عمل ایجاد اشکال خواهد کرد. ۲- در حال حاضر بسیاری از اراضی دارای معارضینی پیدا و پنهان؛ اعم از مستحق و غیر آن هستند؛ به محض اجرایی شدن قانون یادشده، تمامی مدعیان خواهان صدور سند رسمی مالکیت می‌شوند؛ این موضوع مستلزم بررسی قضایی و تشکیل پرونده‌های متعددی نزد مراجع قضایی خواهد بود. ۳- به‌رغم الزامی بودن ثبت رسمی مالکیت اموال غیر منقول از سال ۱۳۱۰ تاکنون همچنان بسیاری از اراضی کشاورزی فاقد سند رسمی مالکیت هستند و اقبال عمومی ذی‌نفعان این اراضی که عمدتاً مالکیت آنها به صورت مشاعی هستند؛ برای اخذ سند رسمی مالکیت، چالش جدی را برای مراجع قضایی در پی خواهد داشت. ۴- به موجب ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵، مالکان زمین‌های خرد کشاورزی نمی‌توانند سند رسمی مالکیت دریافت کنند؛ این در حالی است که بیشتر کشاورزان کشور از این دست هستند و تعارض بین این مقرره و تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ می‌تواند اسباب تضییع حقوق مالکان این اراضی را فراهم آورد؛ راه حل قانون اخیرالذکر برای این مالکان، دریافت سند مشاعی است که آن هم به نظر می‌رسد بروز آسیب‌های اجتماعی و اختلافات حقوقی جدی را موجب شود. ۵- در ماده یک قانون صدرالذکر، در خصوص غیر مسموع بودن هرگونه شکایت کیفری در فرض تحصیل مجرمانه سند مالکیت؛ مانند تحصیل با سوء استفاده از ضعف نفس شخص غیر رشید و یا به سبب الحاق یا جعل، اختلاف نظر و تردید است. آیا این شکایات نیز قابلیت استماع ندارد؟ ۶- آیا حکم مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در خصوص فسخ معامله، انفساخ را نیز شامل می‌شود؟ ۷- در خصوص قابلیت استماع دعوای استرداد عوضین به شرح مذکور در ماده یک قانون یاد‌شده، به نظر می‌رسد این دعوا به اسباب مختلفی؛ از جمله فسخ، انفساخ، بطلان و اقاله معامله ممکن است مطرح شود. لازمه پذیرش دعوای استرداد عوضین، پذیرش اعمال و وقایع حقوقی واقع شده بین طرفین است که در نتیجه آن می‌توان دعوای استرداد عوضین را مسموع دانست. ۸- چنانچه بپذیریم دعوای فسخ صرفاً نسبت به معاملات ثبت شده اموال غیر منقول قابل پذیرش است (تبصره یک ماده یک قانون)، در فرضی که استرداد عوضین ناشی از فسخ معاملات ثبت نشده باشد، تکلیف چیست؟ ۹- به نظر می‌رسد حکم مقرر در تبصره یک ماده یک قانون یادشده و ضمانت‌ اجرای سرپیچی از مقررات صدر این تبصره، چندان همخوانی ندارند. توضیح آنکه، تمام تلاش قانون‌گذار در این قانون، ثبت اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول است و در ماده یک این قانون در خصوص فسخ معامله و ضمانت اجرای آن تقریر حکم و تکلیف خاصی برای اعمال فسخ پیش‌بینی شده است. در فرضی که فرد دارای حق فسخ است و قصد دارد در مهلت مقرر در این تبصره، اعمال حق فسخ خود را در سامانه موضوع ماده به ثبت برساند؛ اما در مدتی که دارای حق فسخ است، خریدار معامله دیگری نسبت به آن مال انجام دهد و صاحب حق فسخ، معامله مقدم را فسخ نماید، قانونگذار این انتقال را در حکم تلف قرار داده است؛ به نظر می‌رسد این ضمانت اجرا با صدر تبصره حاضر همخوانی ندارد و با روح این قانون در تعارض است. ۱۰- به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، «در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی و شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است»؛ آیا «عبارت فاقد اعتبار»، به دو عبارت اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، ناظر است و یا آنکه دو عبارت اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، باید بر اساس دستور زبان فارسی و قاعده لف و نشر تفسیر شود؛ به عبارت دیگر، آیا عبارت «قابل استماع نبوده»، معطوف به قسمت «دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد» و عبارت «فاقد اعتبار است» معطوف به قسمت «ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است» می‌باشد؟ چنانچه دعوا را به صورت کلی قابل استماع ندانیم، طرح دعوای بطلان عقد منشأ، برای استرداد عوضین ضرورتی ندارد؛ اما در دیدگاه دوم باید برای استرداد عوضین ظاهراً دعوای مستقل اعلام بطلان عقد منشأ مطرح شود. خواهشمند است در این خصوص اعلام نظر شود. ۱۱- در تبصره یک ماده یک قانون یادشده به دارنده حق فسخ تحت شرایط مذکور در این ماده حق رجوع منتقل‌الیه به قیمت روز مال غیر منقول داده شده است؛ برای آنکه این شخص از این مقرره استفاده کند، آیا باید دعوای مستقلی با عنوان دعوای «تأیید فسخ قرارداد» همراه با دعوای «مطالبه قیمت روز مبیع» مطرح کند و یا آنکه صرفاً دعوای «مطالبه قیمت روز مبیع» کافی‌ است؟ با توجه به صدر تبصره یک ماده یک قانون و با توجه به اینکه بدون ورود به بحث حق فسخ، اساساً امکان مطالبه قیمت روز مبیع منطقی نمی‌باشد، به نظر می‌رسد اساساً حق فسخی برای مدعی فسخ وجود نداشته یا آن را سابقاً اسقاط کرده باشد و اظهار نظر در این مورد به صورت جداگانه و بدون طرح دعوای تأیید فسخ باعث خروج موضوعی از بحث خواسته می‌شود. خواهشمند است دیدگاه خود را در این زمینه بیان نمایید. ۱۲- در تبصره یک ماده ۲ قانون، مهلت اعمال حق فسخ به نظر بسیار کوتاه می‌باشد. سابقاً در ماده ۷۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸ مهلت یک سال برای فسخ در نظر گرفته شده بود که خلاف شرع تشخیص داده شد. ۱۳- به نظر می‌رسد در تبصره یک ماده یک قانون مقصود از ثبت انفساخ در عبارت «... قبل از ثبت فسخ یا انفساخ ...»، «اعلام اخباری» است و نه انشایی؛ تفسیر دوگانه از این موضوع اختلاف رویه را در پی خواهد داشت. ۱۴- در ماده ۹ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، منظور از اشخاص ثالث در سطر آخر ماده مذکور مشخص نبوده و مبهم است. ۱۵- در سطر نخست ماده ۱۱ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، مهلت ده روز کاری قید شده است؛ پیشنهاد می‌شود عبارت ده روز به صورت مطلق قید شود و واژه «کاری» حذف شود؛ ‌ضمناً سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که به صورت خودکار پس از سپری شدن مهلت ده روز چنانچه متعاملین به دفترخانه مراجعه نکنند، پیش‌نویس حذف شود. ۱۶- در صورتی که پس از ثبت پیش‌نویس قرارداد در سامانه توسط بنگاه‌های معاملات املاک،‌ خریدار برای تنظیم سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکند، فروشنده چه زمانی می‌تواند برای انجام معامله ملک مذکور با شخص دیگر اقدام کند؟ آیا پس از رد پیش‌نویس قرارداد توسط فروشنده یا سردفتر اسناد رسمی، انجام معامله در سامانه نسبت به ملک مذکور امکانپذیر است؟ نحوه اقدام چگونه است؟ ۱۷- آنچه از مفاد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ استفاده می‌شود، آن است که تمام مواردی که در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده ۱۰ ثبت می‌گردد، یک عمل حقوقی است که قابلیت پیگیری در مراجع ذی‌ربط قانونی دارد. نظر به این که پیش‌‌سند تنظیمی در بنگاه‌ها (ماده ۳ جزو طرق ثبت اعمال حقوقی است؛ لذا ثبت پیش‌نویس معاملات در بنگاه‌های مشاورین املاک می‌تواند یکی از طرق قانونی و واجد اثر حقوقی ثبت قراردادهای معاملات اموال غیر منقول در این قانون باشد. ماده ۳ قانون الزام، به صراحت بیان در این خصوص نیاز دارد. ۱۸- در ماده ۸ قانون مذکور پیش‌بینی شده، آراء صادره باید به صورت آنی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام شود و آن سازمان نیز موظف است، اطلاعات را به صورت آنی در دفتر ثبت الکترونیک املاک درج کند؛ ضمانت عدم اجرای آن محکومیت به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه ۶ است؛ ‌به نظر می‌رسد تعیین دقیق مهلت زمانی برای سازمان ثبت اسناد و املاک می‌تواند در بهبود عملکرد آن سازمان مؤثر باشد. ۱۹- ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، چندان راهگشا نمی‌باشد؛ زیرا این ماده به سند عادی همانند سند رسمی اعتبار می‌بخشد. ثبت رسمی معاملات در دفاتر اسناد رسمی موجب کاهش تخلفات و پرونده‌های قضایی می‌شود. تنظیم سند عادی باید کاملاً ریشه‌کن شود و قانون باید موجباتی را فراهم آورد تا معاملات اموال غیر منقول فقط به صورت سند رسمی انجام شود. ۲۰- با عنایت به حکم مقرر در تبصره یک ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، در صورتی‌که متقاضی ملک محدوده مورد تقاضا در سامانه فاقد پلاک ثبتی باشد، چه زمانی و به چه نحو باید برای اخذ پلاک ثبتی به سازمان ثبت اسناد و املاک مراجعه کند؛ چگونگی صحت‌سنجی اظهارات مراجعین برای اعلام پلاک ثبتی مشخص نیست و ساز و کار و نحوه اقدام مستلزم بازنگری مجدد و یا تشریح آن در آیین‌نامه اجرایی قانون است. ۲۱- تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون یادشده در خصوص صدور سند مالکیت برای قطعه‌ای از قطعات یک آپارتمان و نحوه اعمال آن و صدور سند مالکیت دارای ابهام است و به نظر می‌رسد این تبصره مربوط به واحدهای آپارتمانی است که عرصه آنها دارای سند مالکیت است و در خصوص آپارتمان‌هایی که عرصه آنها فاقد سند رسمی مالکیت بوده و به اصطلاح قولنامه‌ای است، ساکت است. ۲۲- به نظر می‌رسد در تبصره ۹ ذیل ماده ۱۰ قانون، عبارت «بهره‌برداری» باید به «کاربری کشاورزی» اصلاح شود. توضیح آنکه شیوه‌نامه یکپارچه‌سازی و تجمیع اراضی کشاورزی که طی نامه شماره ۱۴۳۶۰ مورخ ۱۴۰۳/۵/۲۱ ابلاغ شده است و همچنین قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ مانع از صدور اسناد مالکیت کشاورزی با هر میزان مساحت می‌شود و این دو مقرره با تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ منطبق نمی‌باشد. ۲۳- مناسب است اتصال موقعیت مکانی املاک مشمول قانون صدرالذکر با بانک کاداستر در قانون و یا آیین‌نامه‌های مرتبط لحاظ شود.

۱- احراز این‌که تاریخ انعقاد اعمال حقوقی پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و یا پس از آن بوده است، امری موضوعی است و در هر مورد که ادعای غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مطرح شود، دادگاه باید آن را بررسی و احراز کند. ۲- مشکلات اجرایی مطرح شده است و پرسش خاصی مطرح نشده است تا در خصوص آن اعلام نظر شود. ۳ و ۴- با عنایت به حکم مقرر در تبصره‌های ۳ و ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ حسب مورد در خصوص تمامی املاک موضوع تبصره ۳ یادشده و نیز اراضی کشاورزی موضوع تبصره ۹ این قانون، صدور سند رسمی مالکیت مفروزی تسهیل شده است و اجرای مقررات یادشده بخش قابل توجهی از مشکلات مطرح شده در استعلام را مرتفع می‌کند. حکم مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مبنی بر بارگذاری مستندات و ثبت ادعا در سامانه «ساماندهی اسناد عادی»، مانع از رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی نیست؛ هر چند رسیدگی به دعوای ابطال سند پس از راه‌اندازی سامانه یادشده فرع بر آن است که خواهان در موعد مقرر مبادرت به ثبت ادعا و بارگذاری اطلاعات خود کرده باشد؛ بنابراین در فرض سؤال که اساساً سامانه یادشده راه‌اندازی نشده است، منعی برای استماع شکایت کیفری راجع به تحصیل سند با سوء‌استفاده از ضعف نفس فرد غیر رشید و یا الحاق و جعل در سند وجود ندارد. ۵- با عنایت به حکم مقرر در ماده ۱۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، دعوای بطلان قرارداد ثبت‌شده در سامانه قابلیت استماع و رسیدگی دارد و استماع دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با بطلان این معاملات که در سامانه موضوع ماده یک قانون به ثبت رسیده‌اند، با منع قانونی مواجه نیست. ۶- از ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ چنین مستفاد است که هر چند انفساخ عمل حقوقی نیست؛ اما در حکم تلف تلقی کردن مورد معامله در فرض انفساخ قرارداد نیز فرع بر عدم ثبت تحقق انفساخ در سامانه موضوع این ماده است و از این حیث میان فسخ و انفساخ تفاوتی نیست. ۷- امکان رجوع به عوضین موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، تأسیس حقوقی جدیدی است و با توجه به تبصره ۶ ماده یادشده، دادگاه در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین حکم به استرداد خواهد داد. ۸- با توجه به توضیح بند پیش‌گفته و با لحاظ آن‌که استرداد عوضین امکانپذیر است و استرداد عوضین در خصوص معاملاتی که ثبت نشده است قابل پذیرش می‌باشد، عدم ثبت فسخ معاملات ثبت نشده از حیث استرداد عوضین به حقوق متعاملین خللی وارد نمی‌کند. ۹- پرسش خاصی مطرح نشده است که مستلزم اعلام نظر باشد. ۱۰- قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع‌ به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع ‌به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی‌اعتبار دانسـتن ادله مـربوط به اعـمال حـقوقی موضـوع آن، با باطل تلقـی کردن معامله ۱۴۰۳/۱۱/۰۸ ۷/۱۴۰۳/۵۳۴ شماره پرونده: ۱۴۰۳-۷۵-۵۳۴ح ملازمه‌ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل‌الیه را در موقعیتی قرار می‌دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند. ۱۱- هر چند اعمال فسخ به عنوان یکی از اسباب دعوای مطالبه قیمت روز مال غیر منقول موضوع تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ باید در دادگاه احراز شود و اعمال فسخ شرط استحقاق برای مطالبه قیمت روز تلقی می‌شود؛ اما طرح دعوای مطالبه قیمت فرع بر طرح دعوایی با عنوان تنفیذ فسخ و مانند آن در قالب دعوایی مستقل و یا به عنوان خواسته‌ای مستقل نمی‌باشد و در فرض سؤال، خواهان دعوای مطالبه قیمت می‌تواند در همان دعوا تحقق فسخ را به عنوان جهت و سبب دعوای خود اثبات کند. ۱۲- مهلت پانزده روز مقرر در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، مهلت اعلام مراتب اعمال فسخ از طریق اظهارنامه است و قانون‌گذار در این مقرره اعمال فسخ را مقید به موعد خاصی نکرده است و اعمال فسخ تابع عمومات است. شایسته ذکر است، برخلاف آنچه در استعلام آمده است، بند ۴ ماده ۷۴۰ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸ ناظر بر مرور زمان یک سال برای طرح دعوای راجع به فسخ معاملات بوده و قیدی برای اعمال فسخ نبوده است. ۱۳- قانون‌گذار در تبصره یک ماده یک قانون یادشده در مقام بیان حکم مواردی از انحلال قرارداد بوده که در مالکیت نسبت به عوضین تأثیرگذار بوده است و در فرض سؤال، هر چند فسخ واجد جنبه انشایی است و انفساخ جنبه انشایی ندارد؛ اما از آنجایی‌که ثبت فسخ نیز مستلزم تحقق آن قبل از ثبت می‌باشد، به عبارت دیگر ابتدا باید فسخ محقق شود و سپس این عمل حقوقی به ثبت برسد، از حیث تقدم فسخ بر ثبت آن تفاوتی با انفساخ ندارد و ثبت فسخ و انفساخ فرع بر تحقق این امور در عالم واقع بوده و با همین رویکرد تکلیف به ثبت آن‌ها در یک مقرره دیده شده است. ۱۴ و ۱۵- موارد اعلامی مربوط به پیش‌نویس آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ بوده و نکات مطرح شده در متن نهایی آیین‌نامه‌ای که در تاریخ ۱۸/۷/۱۴۰۳ به تصویب رسیده است، وجود دارد و لذا موجبی برای پاسخگویی نیست. ۱۶- به موجب ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ «طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه، جهت انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این صورت، سر دفتر مراتب را در سامانه تأیید و ثبت حضور می‌نماید» بر این اساس، در خصوص پیش‌نویس درج شده در سامانه مطابق ماده یادشده تعیین تکلیف می‌شود. ۱۷- اولاً، با توجه به ماده ۱۰ آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ و تبصره این ماده، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ اما بر اساس ماده ۷ آیین‌نامه یادشده که دلالان معاملات املاک را مکلف کرده است «مطابق مقررات این آیین‌نامه پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین و تصدیق الکترونیکی آنان نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد بر اساس نمونه‌هایی که سازمان در اختیار آنان قرار می‌دهد، اقدام نمایند»، تصدیق الکترونیکی طرفین نسبت به پیش‌نویس امری ضروری است. ثانیاً، در خصوص پیش‌نویس طرفین تکلیفی به ثبت در سامانه ندارند و درج آن در سامانه نیز موجب نمی‌شود تا واجد آثار حقوقی شود. ۱۸- پرسش خاصی مطرح نشده است تا نسبت به آن اظهار نظر شود. ۱۹- ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره‌های آن؛ از جمله حکم مقرر در تبصره ۱۰ این قانون در مقام اعتباربخشی به اسناد عادی نبوده است؛ بلکه در مقام ساماندهی اسنادی عادی است که پیش از لازم‌الاجرا شدن این ماده تنظیم شده است که در واقع اعلام رسمی راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می‌باشد. ۲۰- وفق ذیل تبصره یک ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تعیین پلاک ثبتی جزو وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک است؛ بنابراین، در فرضی که اشخاص در هنگام بارگذاری اطلاعات در سامانه به دلیل عدم اطلاع از پلاک ثبتی امکان درج آن را نداشته باشند، در این خصوص تکلیفی ندارند و سازمان یادشده مطابق ذیل این تبصره اقدام می‌کند. ۲۱- از آنجا که هدف از تصویب تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون یادشده اعطای سند تفکیکی مالکیت به هر واحد آپارتمانی است، صدور سند تفکیکی برای اعیانی فرع بر آن است که عرصه دارای سند مالکیت باشد. ۲۲- قانون‌گذار در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ برای صدور سند رسمی مالکیت مفروزی و بدون رعایت قیود مندرج در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ تسهیلاتی را پیش‌بینی و اجرای این تسهیلات را منوط به رعایت شرایطی نموده است؛ بنابراین فقدان شرایط مقرر در این تبصره صرفاً فرد را از تسهیلات مقرر محروم‌ می‌کند و مانع از آن نیست تا متقاضی بر اساس عمومات قانونی و مقررات مقرر در قانون اخیرالذکر یا دیگر مقررات، سند مالکیت اخذ کند. ۲۳- پرسش خاصی مطرح نشده است تا مستلزم پاسخگویی از سوی این اداره کل باشد.